Budowanie na wąskiej działce

O tym jak blisko granicy sąsiada można się budować, decyduje m.in. usytuowanie okien i drzwi w jego budynku

Publikacja: 26.11.2010 03:38

Foto: Dziennik Wschodni/Fotorzepa, Maciej Kaczanowski Maciej Kaczanowski

[i][b]- Odziedziczyłem po rodzicach wąską działkę budowlaną. Chciałbym postawić na niej niewielki sklep. Czy mogę budować tuż przy granicy sąsiada?[/b][/i] – pyta czytelnik.

Z pytania nie wynika, jak wąska jest działka i w jaki sposób usytuowano budynki na sąsiednich posesjach. Istotne jest, czy w ścianach zwróconych do posesji czytelnika są okna i drzwi, czy nie. Tymczasem odpowiedzieć na to pytanie jest bardzo ważna.

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=0D04942A412A617BAB07BED764F1513B?id=183262]Prawo budowlane[/link] nakazuje bowiem budować ściśle według reguł z warunków techniczno-budowlanych.

Zawiera je § 12 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=BBB31AD9E4413FC9F48866E20B23B6AE?id=166033] rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690)[/link].

[srodtytul]Odległość od sąsiadów[/srodtytul]

Zgodnie z nim budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi,

- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych,

- 1,5 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych, ale gdy wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy.

Takie są podstawowe zasady. Przepisy pozwalają na odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych. Mówi o tym art. 9 prawa budowlanego. Zgodę na odstępstwo można uzyskać tylko w wypadku inwestycji, których realizacja poprzedzona jest wydaniem pozwolenia na budowę. To co planuje się postawić, nie może jednak:

- powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego nie może ograniczać dostępu osobom niepełnosprawnym,

- nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych a także stanu środowiska (po spełnieniu określonych warunków zamiennych).

[srodtytul]Zgoda na odstępstwo[/srodtytul]

Na takie odstępstwo trzeba jednak mieć zgodę starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. W tym celu składa się wniosek do starosty (prezydenta), a ten występuje o upoważnienie do ministra infrastruktury. Minister ma prawo przyznać tzw. promesę do udzielenia zgody, ale może również odmówić.

Wniosek inwestora, kierowany do starosty, musi zawierać propozycję rozwiązań zamiennych (np. budynek zostanie zbudowany bliżej sąsiada, ale przy zastosowaniu podwyższonej klasy materiałów ognioodpornych, co zapewni bezpieczeństwo i zminimalizuje zagrożenia życia i zdrowia).

Starosta lub prezydent miasta, jeżeli dysponuje już upoważnieniem, podejmuje decyzję, czy wyrazić zgodę, czy odmówić. Robi to w formie postanowienia.

Poprzedza ono wydanie pozwolenia na budowę. Jest to o tyle istotne, że zgoda na odstępstwo udzielona po wydaniu pozwolenia lub rozpoczęciu robót budowlanych byłaby już kwalifikowana jako zgoda na samowolę. Zgody takiej nie można też dostać na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie.