Opieszały inwestor może stracić prawo użytkowania wieczystego

[b]W listopadzie 2006 r. wygrałem przetarg organizowany przez gminę na grunt pod budowę pawilonu handlowego. Zapłaciłem za użytkowanie wieczyste pierwszą opłatę według stawki 15 proc. W czerwcu 2008 r. uzyskałem decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w sierpniu pozwolenie na budowę.

Gmina wyznaczyła mi termin rozpoczęcia budowy na rok od zawarcia umowy, a zakończenia na trzy lata od jej zawarcia, a potem przedłużyła go o rok. Mam problemy z zakończeniem budowy z powodu trudności z uzyskaniem kredytu. Czy w tej sytuacji gmina może pozbawić mnie użytkowania wieczystego?[/b] – pyta czytelnik.

Gmina może doprowadzić do rozwiązania umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste. Taką możliwość przewidziano w art. 240 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] i w art. 33 ust. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=CD70422829C307265CB6C77EFFBDEF7D?id=357084]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link] (ugn).

Umowa taka, dotycząca gruntu gminy lub Skarbu Państwa, może zostać rozwiązana przed upływem określonego w niej terminu, jeśli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeśli wbrew umowie nie wzniósł określonych budynków lub urządzeń.

[srodtytul]Fundamenty i stan surowy [/srodtytul]

Trzeba zaznaczyć, że zgodnie z definicją zawartą w art. 62 ust. 3 ugn rozpoczęciem budowy jest zgodnie z ustawą z 1997 r. wybudowanie fundamentów, zakończeniem – wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Jeśli więc czytelnik doprowadził budowę do takiego stanu, pozbawienie go prawa do gruntu w rachubę nie wchodzi.

Co istotne, właściciel może skorzystać z możliwości przewidzianej we wskazanych przepisach, ale nie musi. Z reguły decyduje rada gminy czy miasta, podejmując stosowną uchwałę. Jednakże sama uchwała nie wystarcza, bo o rozwiązaniu umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste rozstrzyga sąd cywilny. Gmina musi więc wystąpić z pozwem przeciwko użytkownikowi wieczystemu i udowodnić, że nie wywiązuje się z tej umowy.

W jednym z orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny uznał np., że nie można rozwiązać takiej umowy, jeśli powodem niedotrzymania terminu zabudowy była odmowa wydania pozwolenia na budowę. Trudno powiedzieć, czy za taką niezależną od użytkownika wieczystego przyczynę niezabudowania gruntu sąd uznałby to, że nie może on dokończyć budowy ze względu na trudności z uzyskaniem kredytu.

[srodtytul]Do odebrania droga długa [/srodtytul]

Gminy, na szczęście dla użytkowników wieczystych mających takie kłopoty, nie spieszą się z występowaniem do sądu o rozwiązanie umowy, jeśli budowa została rozpoczęta. Zapewne również ze względu na kłopotliwe rozliczenia nakładów poczynionych na grunt.

Do wszczynania takich spraw dochodzi sporadycznie i w sytuacjach gdy budowy w ogóle nie rozpoczęto albo wykonane prace były w istocie markowaniem budowy. Tak było w sprawie, której dotyczy [b]wyrok Sądu Najwyższego z 15 września 2005 r. (II CK 59/05). [/b]

Chodziło o działkę o pow. 1133 mkw. w historycznym centrum miasta zabudowaną starym i szpetnym domem. W umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z września 1993 r. użytkownik wieczysty zobowiązał się rozebrać ten dom i zabudować działkę na nowo. Budowa nowego budynku miała być zakończona we wrześniu 1996 r. Po niedotrzymaniu kolejnego terminu zabudowy, wyznaczonego na koniec 2002 r., miasto wystąpiło o rozwiązanie umowy do sądu.

Sąd I instancji uwzględnił to żądanie. Po zapewnieniu użytkownika wieczystego, że budowa będzie skończona do końca lipca 2004 r., sąd II instancji zawiesił postępowanie do tego czasu. Po jego podjęciu okazało się, że budowa nie tylko nie zakończyła się, lecz były wątpliwości, czy w ogóle ją rozpoczęto. W tym stanie rzeczy apelacja została oddalona, słowem sąd II instancji zaakceptował werdykt I instancji. Taka sama była ocena Sądu Najwyższego.

Trzeba zaznaczyć, że sąd orzekając w takich sprawach, bierze za podstawę stan rzeczy istniejący na dzień wydania wyroku. Jeśli więc użytkownik wieczysty w trakcie procesu doprowadzi budynek do stanu surowego zamkniętego, to może nie obawiać się utraty gruntu.

Prawomocny wyrok uwzględniający żądanie rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powoduje wygaśnięcie tego prawa i jest podstawą odpowiednich wpisów w księdze wieczystej nieruchomości.

[srodtytul]Można sprzedać [/srodtytul]

Użytkownik wieczysty, który nie jest w stanie zabudować gruntu zgodnie z umową i stoi przed groźbą jego utraty, ma jeszcze jedno wyjście. Może sprzedać prawo użytkowania wieczystego nabywcy, który ma potencjał pozwalający na wzniesienie budynku lub innego urządzenia wskazanego w umowie.