Sposób na dłużnika

Rz: Jakie są konsekwencje niepłacenia przez kilku członków wspólnoty opłat administracyjnych, zaliczek za zużywane media itp.?

Iwona Janus, prezes spółki redNet Management:

Konsekwencje bywają bardzo przykre. Pusta kasa wspólnoty mieszkaniowej oznacza nieopłacone rachunki za energię elektryczną, wodę lub za ciepło. Może nawet dojść do sytuacji, że pewnego dnia wspólnota zostaje odcięta od mediów. Zdarza się też, że usługodawcy zaprzestają np. wywożenia nieczystości. Łatwo sobie wyobrazić, jak wygląda nieopróżniana przez tydzień altana śmietnikowa.

Oczywiście wielkość kłopotów zależy od liczby członków wspólnoty (właścicieli mieszkań) i od tego, jak wielu jest dłużników. Jeśli wspólnota jest liczna, a ma kilku niepłacących, to na pewno sytuacja nie jest tragiczna. Jednak nie ma co wtedy liczyć na inwestycje – nowe ławki, krzewy czy malowanie klatek.

Jakie działania trzeba wtedy podjąć?

Już przy kilku dłużnikach ważna jest szybka reakcja i konsekwentna polityka wspólnoty. Na początku należy windykować zaległości samodzielnie, czyli poprzez wezwania do zapłaty, wystawianie not odsetkowych. Jeżeli jednak nie przynoszą one skutku, trzeba się zwrócić o pomoc do wyspecjalizowanej kancelarii, która z kolei skieruje sprawę do sądu. To długotrwała procedura, ale daje gwarancję, że uzyskamy nakaz komorniczy, który pozwoli pokryć zadłużenie oraz koszty okołoprocesowe.

Jak członkowie wspólnoty mogą dyscyplinować sąsiadów do regulowania należności?

Każda wspólnota powinna mieć własne procedury. Mniejsze wspólnoty stosują np. mniej formalne metody nacisku. Często bowiem ich zarządy złożone są z samych mieszkańców, więc odwiedzają dłużników i przypominają o płatnościach. Niemniej jednak zawsze warto stosować formę pisemną wezwania do uregulowania długów, aby wykazać się materiałem dowodowym w ewentualnym sporze sądowym.

Kiedy – po dopełnieniu jakich formalności – wspólnota może się domagać sprzedaży mieszkania osoby, która popadła w długi i nie jest w stanie utrzymywać lokalu, a robią to za nią od miesięcy sąsiedzi?

To wyjątkowo skomplikowana kwestia. Wspólnota może podjąć uchwałę, w której jest mowa o procedurze sprzedaży i przeznaczeniu otrzymanych środków na spłatę zadłużenia. Bez wyroku sądu ta operacja jest jednak niemożliwa.

Nadwyżka ze sprzedaży zadłużonego lokalu trafia oczywiście do właściciela. Ale to tylko teoria. W praktyce takie postępowania trwają latami, a rozstrzygnięcia nie są zadowalające dla żadnej ze stron.

Czy inaczej traktuje się brak opłat za administrację i media, a inaczej sytuację, gdy ktoś nie płaci na fundusz remontowy lub nie spłaca kredytu zaciągniętego przez wspólnotę np. na remont dachu?

Wszystkie opłaty traktowane są tak samo. Nie może być bowiem tak, ze mieszkaniec parteru nie ponosi kosztów remontu dachu, tłumacząc to faktem niezamieszkiwania na ostatnim piętrze.

Zazwyczaj opłaty eksploatacyjne oraz fundusz remontowy są wpłacane na oddzielne konta. Zależy to oczywiście od zwyczaju i uchwały danej wspólnoty. Takie rozwiązanie jest bardziej przejrzyste i łatwiej pozwala się orientować w stanie finansów oraz wydatków.

Kiedy wspólnota mieszkaniowa może wpaść w spiralę zadłużenia?

Na przykład wtedy, gdy jest niewłaściwie zarządzana i ma niedoszacowane zaliczki za zużyte media.

Jednej ze wspólnot mieszkaniowych, w związku z wysokim zadłużeniem, zagrażało odcięcie mediów – energii elektrycznej i wody. Tu przyczyną nie były tylko i wyłącznie długi indywidualnych mieszkańców, ale także złe zarządzanie.

Ówczesny zarządca przez kilka lat nie podnosił opłat za media, a także nie podwyższał należności za utrzymanie części wspólnej budynku. Jednocześnie koszty te drastycznie wzrastały. Doszło do sytuacji, w której faktury nie były opłacane przez wspólnotę, a czasem regulowane w kilku ratach. To powodowało dodatkowe koszty w postaci odsetek za przeterminowane płatności. Pojawił się też problem z odśnieżaniem – brakowało pieniędzy na wywiezienie odgarniętego śniegu.

Doszło do tego, że kontrahenci wystawiali faktury za wykonane usługi, a wpłaty od mieszkańców nie pokrywały wskazanych na nich sum. Wspólnota była w wyjątkowo trudnej sytuacji finansowej. Wtedy podjęła decyzję o zmianie zarządcy. Nowy w pierwszej kolejności urealnił stawki opłat. Mimo protestów części mieszkańców przegłosowano uchwałę o nowych opłatach i wspólnota zaczęła wychodzić z długów.