Informacja o opłatach za mieszkanie są przekazywane zbyt późno

Problemy z podpisami pod uchwałą w sprawie zaliczek powodują, że członkowie wspólnot mieszkaniowych mają znaczne zaległości w opłatach

Publikacja: 07.09.2012 08:40

Członkowie wspólnot mieszkaniowych mają znaczne zaległości w opłatach

Foto: www.sxc.hu

Renata Krupa-Dąbrowska

Właściciel mieszkania na warszawskiej Białołęce musi dopłacić 2700 zł.

– Okazało się, że dopiero w sierpniu udało się zebrać podpisy pod uchwałą wspólnoty dotycząca wysokości zaliczki na 2012 r. – mówi. – Do tego miesiąca płaciłem ją w starej wysokości, tj. z 2011 r. Raptem w połowie roku dowiaduję się o podwyżce i jeszcze muszę wyrównać różnicę w wysokości zaliczki. Jak to możliwe? Czy uchwała może działać wstecz, i to aż pół roku?

Nieobecni nie głosują

– Niestety często się zdarza, że wspólnota zbiera się na początku roku (w I kwartale) i nie jest w stanie od razu zebrać niezbędną ilość podpisów koniecznych do podjęcia uchwały – wyjaśnia Grzegorz Abramek , zarządca nieruchomości.

Tymczasem, zgodnie z ustawą o własności lokali, żeby uchwała weszła w życie, muszą opowiedzieć się za nią właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Na zebrania przychodzi zaś garstka. Później podpisy są zbierane metodą obiegową, tzn. chodzi się od drzwi do drzwi. Gdy nie ma nikogo w domu, to zbieranie podpisów się przeciąga.

– Niektórzy właściciele mieszkają w innych miejscowościach, nawet za granicą, trzeba więc im wysyłać uchwały pocztą, a na odpowiedź czeka się nawet kilka miesięcy – mówi Aleksander Snarski, zarządca i prawnik z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości.

Według Grzegorza Abramka taka uchwała jak podjęta przez wspólnotę z Białołęki jest ważna i wywołuje przewidziane skutki. Zgodnie bowiem z art. 353 1 kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Działa wstecz

– Taka uchwała – twierdzi Abramek – obowiązuje także z mocą wsteczną, nie ma bowiem normy, która by tego zakazywała, a jak coś nie jest zabronione, to jest dozwolone.

– To prawda – przyznaje Jacek Łapiński z Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych – że nie ma przepisu, ale powszechna jest praktyka, że uchwała wiąże od chwili jej podjęcia, a nie z mocą wsteczną. Wszystko jednak zależy od tego, czy właściciel zaskarży ją do sądu. W pozwie może powołać się na to, że uchwała narusza jego interes (art. 25 ustawy o własności lokali), np. musi dopłacać zbyt dużo. Może też zażądać w swoim pozwie zabezpieczenia w postaci wstrzymania wykonania uchwały na czas trwania sporu sądowego. Na wniesienie pozwu właściciel mieszkania ma sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Pozew składa się do sądu okręgowego i kosztuje to 200 zł.

Jak się głosuje nad uchwałami

Uchwały we wspólnotach mieszkaniowych podejmowane są na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Może być i tak, że głosy oddaje się częściowo w jeden i drugi sposób.

W tzw. dużej wspólnocie (powyżej siedmiu lokali) decyduje większość głosów (musi ich być ponad 50 proc.). Tam, gdzie mieszka np. 30 czy 200 właścicieli, trudno się porozumieć np. w kwestii wysokości zaliczek. Bywa też, że na zebranie przychodzi zbyt mało właścicieli. Właściciele głosują udziałami, które zależą od wielkości lokalu. Im wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej głosów ma dany właściciel. O wysokości udziału można się dowiedzieć z umowy notarialnej kupna lokalu oraz z księgi wieczystej.