Spory najemców z galeriami handlowymi

Pan T. (imię i nazwisko do wiadomości redakcji) wynajął kilkudziesięciometrowy sklep niespełna trzy lata temu, jeszcze przed otwarciem galerii w CH Port Łódź w 2010 r. – Rozmowy z Ikeą, właścicielem obiektu, prowadziłem od 2009 roku. W galerii chciałem sprzedawać odzież – opowiada pan T. – Właściciel zapewniał mnie, że niemal wszystkie sklepy są już wynajęte. Miały tu działać światowe marki. Po otwarciu okazało się, że część lokali było pustych – podkreśla handlowiec.

Najemcy: zła reklama

Jak wspomina pan T., czynsz za sklep wynosił ponad 40 euro za mkw. miesięcznie Dokładnej kwoty nie podaje, powołując się na tajemnicę handlową.

– Czynsz trudno było udźwignąć, bo centrum odwiedzało mało klientów. Na początku brakowało tu nawet bankomatów. Aranżacja wnętrz była niedokończona. Moim zdaniem źle przeprowadzono też reklamę tego miejsca – twierdzi przedsiębiorca. Według niego wynajęty sklep był fatalnie zlokalizowany.

– Zapewniano mnie, że lokal znajdzie się w bezpośrednim sąsiedztwie patio, które w pierwotnych planach miało być rozrywkowym centrum galerii. Ostatecznie patio zostało przeszklone, a szklane drzwi ograniczyły dostęp do mojego punktu – opowiada pan T. – Zostałem w ślepej alejce, a moje zadłużenie rosło. Składanych przeze mnie reklamacji nie uwzględniono. W końcu Ikea wypowiedziała mi umowę najmu, żądając oprócz spłaty zadłużenia także kary umownej w wysokości rocznego czynszu. Sprawa w sądzie ma się odbyć w przyszłym roku.

Tymczasem Izabela Sawicka ze spółki Inter IKEA Centre Polska zapewnia, że projekt Centrum Handlowego Port Łódź się nie zmienił. – Został zrealizowany zgodnie z informacjami, które przekazaliśmy najemcom podczas podpisywania umów – twierdzi Izabela Sawicka. – Do wszystkich sklepów w centrum prowadzą otwarte, dwukierunkowe alejki, w tym kilka z nich prosto na patio.

Przedstawicielka firmy nie zgadza się z zarzutem, jakoby centrum było źle promowane.

– Prowadząc kampanie reklamowe, skupiamy się na szerokim asortymencie centrum, pokazując różnorodność najemców – zapewnia Izabela Sawicka. – Zawsze mamy na celu przyciągnięcie klientów do wszystkich najemców. Staramy się także wspierać ich ciekawe pomysły.

Część najemców skarży się jednak, że akcje marketingowe nie są w stanie przyciągnąć większej liczby kupujacych. Powielają schematy konkurencji. Są np. akcje marketingowe z okazji walentynek. To za mało pomysłowe i dlatego nieskuteczne – oceniają.

Kolejny przedsiębiorca, prowadzący w Porcie Łódź restaurację, także musiał się z galerii wyprowadzić. – Mój lokal został zasłonięty reklamami. Nie działała wentylacja – twierdzi pan W. – Prosiłem o obniżenie czynszu. Właściciel nie przychylił się do mojej prośby, tłumacząc, że są trudne czasy. Stanąłem pod ścianą. Musiałem stąd odejść. Właściciel centrum pozwał mnie za wcześniejsze zerwanie umowy. Żąda ode mnie kary w wysokości półrocznego czynszu. Czekam na rozpoczęcie procesu. Nie mam sobie nic do zarzucenia.

Izabela Sawicka twierdzi jednak, że oklejane są tylko nieczynne lokale. – Na bieżąco analizujemy wyniki naszych najemców. Kiedy widzimy zagrożenie, rozmawiamy z nimi, staramy się znaleźć rozwiązanie problemu. W ostateczności proponujemy rozwiązanie umowy za porozumieniem stron – zapewnia. Dodaje, że wypowiedzeń umów przez najemców było „nie więcej niż kilka". Zaznacza, że żadna umowa nie została „wypowiedziana (...) skutecznie".

Adwokat Paweł Rybiński, reprezentujący najemców, podkreśla, że umowy z nimi są jednostronne. – Tylko wynajmującemu przysługuje prawo do ich wypowiedzenia oraz roszczeń z tytułu niewłaściwego wykonywania umowy – podkreśla adwokat Rybiński. – Wynajmujący zwolnił się z kodeksowego obowiązku zwrócenia najemcom, choćby w części, wysokich kosztów, jakie ponieśli, np. na wykończenie lokali – podkreśla.

Właściciel: indywidualne warunki

Izabela Sawicka zapewnia tymczasem, że polityka firmy „zakłada indywidualnie podejście do każdego najemcy". – Kiedy jest on w trudnej sytuacji, staramy się ją wspólnie dokładnie przeanalizować. Zastanawiamy się, jakie ma możliwości rozwoju, i proponujemy różne rozwiązania – twierdzi. – Każda umowa i jej warunki, na jakich najemca może ją rozwiązać, są indywidualnie negocjowane. Dodatkowo najemców chroni kodeks cywilny, który pozwala na wypowiedzenia umowy w szczególnych przypadkach.

Zapewnia, że możliwa jest także zamiana wynajętego już lokalu na mniejszy lub większy. Na pytanie, czy firma zwraca byłym najemcom części kosztów poniesionych na wykończenie lokali, przedstawicielka IKEA Centre Polska nie odpowiada wprost. Mówi tylko, że „wszystko zależy od indywidualnie uzgodnionych warunków z najemcami w zawartych z nimi umowach najmu".

Spółka podaje, że dziś w Porcie Łódź działa 146 lokali handlowych, a ok. 10 proc. powierzchni jest niewynajętych. W dniu otwarcia galerii (marzec 2010 r.) działało 116 lokali, z czego w 100 działalność jest prowadzona do dziś.

– Stawki za wynajem są różne. Zależą m. in. od lokalizacji, liczby lokali w naszych centrach, indywidualnych negocjacji – wylicza Izabela Sawicka.

Zofia Morbiato prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych

Umowy najmu, zwłaszcza te podpisane kilka lat temu, zabezpieczają interesy tylko jednej ze stron – właściciela centrum handlowego. Sytuacja najemcy w galerii, w której nie osiąga on założonych celów biznesowych, jest zależna od wielu czynników. Jeżeli centrum działa prawidłowo, a warunki finansowe są rynkowe, to najemca po negocjacji z właścicielem może uzyskać obniżenie kar umownych i rozwiązać umowę przed określonym czasem, bo relatywnie łatwo właściciel będzie mógł go zastąpić innym najemcą.