Inwestycja budowlana: umowa z wykonawcą może mieć wpływ na koszty

Po wybraniu projektu budowlanego oraz uzyskaniu pozwolenia na budowę lub zgłoszenia planowanej inwestycji, inwestor powinien znaleźć odpowiednią ekipę budowlaną oraz podpisać umowę z wykonawcą. Od wyboru firmy oraz podpisania umowy w dużej mierze zależą koszty budowy.

Osiągnięcie celu

Jeżeli przedmiotem umowy inwestycyjnej ma być osiągnięcie pewnego rezultatu robót, który nie spełnia cech obiektu budowlanego, np. wykonanie instalacji, czy montaż urządzeń, to wówczas inwestor powinien podpisać umowę o dzieło. Jeżeli natomiast w umowie wykonawca zobowiązuje się do wykonania zgodnie z projektem danego obiektu i oddania go inwestorowi, a inwestor zobowiązuje się do zapłaty ustalonego wynagrodzenia oraz przygotowania terenu do prac budowlanych, to strony powinny podpisać umowę o roboty budowlane.

Rozróżnienie między umową o dzieło i umową o roboty budowlane nie jest jednoznaczne i w praktyce te same prace mogą być realizowane albo na podstawie umowy o dzieło albo na podstawie umowy o roboty budowlane i tylko od stron zależy, jaki kontrakt zostanie zawarty. Najczęściej umowa o roboty budowlane ma zastosowanie przy realizacji przedsięwzięć o większych rozmiarach oraz zindywidualizowanych właściwościach zarówno fizycznych, jak i użytkowych, a także do prac remontowych, które można zakwalifikować jako roboty budowlane.

Umowa o dzieło w zakresie prac budowlanych służy natomiast realizacji prac o charakterze wyposażeniowym, uzdatniającym i konserwacyjnym, które takiego przymiotu nie posiadają.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 11 stycznia 2002 r. (sygn. akt III CZP 63/01), cechami odróżniającymi umowę o roboty budowlane od umowy o dzieło są: ocena realizacji inwestycji stosownie do wymogów prawa budowlanego, a także szczególna postać współdziałania w przypadku umowy o roboty budowlane inwestora z wykonawcą w zakresie przygotowania i wykonania przedmiotu świadczenia, przejawiającą się w obowiązkach inwestora w zakresie dostarczenia projektu i przekazania terenu budowy.

Jakie są obowiązki

To, jaka umowa zostanie zawarta ma istotne znaczenie praktyczne dla obowiązków, jakie przyjmują na siebie strony umowy. W zależności od rodzaju podpisanego kontraktu są one bowiem różne. Jeżeli strony podpiszą umowę o dzieło, to wykonawca jest zobowiązany jedynie do wykonania pewnego dzieła, czyli np. do pomalowania ścian czy ułożenia podłóg. To od wykonawcy zależy, w jaki sposób, w jakim terminie i z jakich materiałów dzieło to wykona. Zamawiający (inwestor) natomiast będzie zobowiązany jedynie do zapłaty umówionego wynagrodzenia w określonym terminie.

Dużo szersze są natomiast obowiązki inwestora, jeżeli zawrze umowę o roboty budowlane. Jest on bowiem zobowiązany przede wszystkim do przygotowania robót budowlanych - w tym dokonania czynności formalnych koniecznych do rozpoczęcia robót, jak i uzyskania wymaganych pozwoleń czy dokonania zgłoszeń. Inwestor zobowiązany jest ponadto do dostarczenia wykonawcy dokumentacji projektowej, przekazania mu terenu budowy oraz odebrania wykonanego obiektu po zakończeniu prac. Inwestor oczywiście zobowiązany jest także do zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane dużo szersze są także obowiązki wykonawcy. Odpowiedzialny jest on bowiem między innymi za sprawdzenie dokumentacji projektowej.

Jak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 27 marca 2000 r. (sygn. akt III CKN 629/98), nie jest on jednak odpowiedzialny za wykrycie wad projektu. Wykonawca ponosi natomiast pełną odpowiedzialność za wykonanie obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami. Odpowiada on także za zabezpieczenie terenu budowy.

Zapłata wynagrodzenia

Rodzaj umowy, na podstawie której ma być realizowana inwestycja, ma także wpływ na określenie podstawy i sposób zapłaty wynagrodzenia. Strony umowy o dzieło mogą wskazać wysokość wynagrodzenia poprzez określenie podstaw do jego ustalenia. Jednym ze sposobów określenia takiego wynagrodzenia może być podanie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów – tzw. wynagrodzenie kosztorysowe.

W takim przypadku wykonawca prac może żądać podwyższenia umówionego wynagrodzenia, jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych, a zestawienie sporządził zamawiający (inwestor).

Wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli strony umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, czyli drugi sposób określania podstawy zapłaty za pracę. Wykonawca nie może wysuwać żądania podwyższenia wynagrodzenia nawet wówczas, gdy w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Jeżeli strony postanowią, że podstawą wykonania prac będzie umowa o roboty budowlane, to mogą mieć problemy z dokładnym określeniem podstawy i zasad określenia należnego wynagrodzenia. Kodeks cywilny nie zawiera bowiem dokładnych regulacji na ten temat. Analogicznie można jednak stosować przepisy określające zasady wypłaty wynagrodzenia przy umowie o dzieło.

Inwestor powinien jednak pamiętać, że w takiej sytuacji samo użycie w treści umowy o roboty budowlane określenia wynagrodzenie ryczałtowe czy też kosztorysowe nie wystarczy, aby wywodzić wszelkie skutki wynikające z różnic między tymi dwoma rodzajami wynagrodzenia przewidziane przepisami kodeksu cywilnego normującymi umowę o dzieło. Konieczne jest wprowadzenie w umowie odpowiednich zapisów analogicznych jak w postanowieniach regulujących umowę o dzieło bądź wyraźne odwołanie się do tych postanowień.

Nieprecyzyjność postanowień umowy, w połączeniu z brakiem zgody stron co do wykładni złożonych oświadczeń woli, może prowadzić nawet do nieważności umowy. Wszystko dlatego, że zgodnie z art. 655 kodeksu cywilnego w umowach o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło, lecz tylko do skutków zwłoki wykonawcy, wad przedmiotu umowy oraz uprawnień do odstąpienia od umowy. Wynagrodzenie nie zostało objęte tym przepisem.

Różne terminy przedawnienia

Rodzaj podpisanej umowy ma także duże znaczenie dla ustalenia, czy dane roszczenie jest nadal wymagalne, czy już się przedawniło i jego dochodzenie będzie bezskuteczne.

Do umowy o roboty budowlane nie stosuje się dwuletniego terminu przedawnienia roszczeń. Roszczenia przedawniają się w ogólnych terminach przedawnienia, który dla roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą wynosi 3 lata.

Krótsze są natomiast terminy przedawnienia przy umowach o dzieło. W tym przypadku egzekucja roszczeń może być bezskuteczna już po upływie 2 lat od dnia oddania dzieła. Jeżeli dzieło nie zostało oddane, to termin ten liczy się od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane.

Strony umowy o roboty budowlane:

- inwestor - wykonawca - podwykonawca

Strony umowy o dzieło:

- zamawiający – najczęściej inwestor

- przyjmujący zamówienie – wykonawca lub podwykonawca

Najważniejsze cechy umowy o roboty budowlane:

1. Zobowiązanie inwestora do:

- przygotowania robót budowlanych poprzez dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej i opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz dokonanie czynności formalno-technicznych koniecznych do rozpoczęcia robót

- przekazanie terenu budowy

- odebranie gotowego obiektu

- zapłata wynagrodzenia.

2. Zobowiązanie wykonawcy do:

- sprawdzenia dokumentacji projektowej

- wykonania obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami