Wykup lokalu spółdzielczego

Potrzebna uchwała

Dwa lata temu złożyłem wniosek do spółdzielni o wykup na własność mieszkania własnościowego. Do tej pory jednak spółdzielnia nie przeniosła go na mnie, twierdząc, że jedne ze spółdzielców zaskarżył do sądu uchwałę określającą odrębny przedmiot własności. Nie bardzo rozumiem, o co chodzi. Czy faktycznie brak jakiejś uchwały może wstrzymać wykup mojego mieszkania

Tak

. Wykupić lokal można tylko w tym budynku, dla którego zarząd spółdzielni podjął uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali, jakie znajdują się w budynku (nieruchomości). Dlaczego uchwała jest taka ważna? To z niej wynika, kto i jakie lokale może nabyć na własność oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka) będą do nich należeć. Mówi ona także, jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami oraz czy na lokalach ciążą długi. Uchwała musi być jednak prawomocna, by spółdzielnia mogła przekształcać. Niestety, w wypadku czytelnika tak się nie stało. Dopóki więc sprawa się nie zakończy, to wykup nie będzie możliwy.

Koszty transakcji

Ile kosztuje wykup lokalu na własność? Czy są to wysokie kwoty?

To zależy

. Osoba uprawniona do mieszkania lokatorskiego oraz własnościowego, żeby nabyć własność, musi spłacić zadłużenie z tytułu opłat za eksploatacje mieszkania oraz związane z budową lokalu. Dodatkowo osoba z lokatorskim prawem do lokalu musi zapłacić kwotę będącą odpowiednikiem nominalnej wartości umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal (jeżeli spółdzielnia z nich korzystała). Od lat 60. do 90. ubiegłego wieku spółdzielnie budowały mieszkania lokatorskie za tanie państwowe kredyty.

Spłatą części kredytu byli obciążeni spółdzielcy (w opłatach za mieszkanie), część zaś państwo umarzało spółdzielniom. Spółdzielnie zwracają jednak do budżetu umorzoną część, jeżeli członek spółdzielni wykupi mieszkanie. I tę kwotę musi zapłacić spółdzielca – zazwyczaj nie jest ona duża. Do tego dochodzą koszty związane z notariuszem. Pobiera on swoje wynagrodzenie oraz opłatę za założenie księgi wieczystej i wpis do niej. Wynagrodzenie notariusza wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (obecnie wynosi 1600 zł), czyli 400 zł. Natomiast opłaty sądowe są następujące: za założenie księgi wieczystej – 200 zł, za wpis do niej 60 zł.

Przekształcenie najmu

Jestem najemcą mieszkania, które przed laty kopalnia, wraz z całym budynkiem, przekazała za darmo spółdzielni. Czy jako najemca mogę je wykupić?

Nie

. 23 lutego br. wszedł bowiem w życie

wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 14 lutego 2012 r. (sygn. akt: P 17/10)

. Uchylił on uregulowania dotyczące wykupu mieszkań w budynkach przed laty nieodpłatnie przekazanych przez przedsiębiorstwa państwowe spółdzielniom mieszkaniowym. W efekcie nie ma już podstawy prawnej do przekształceń praw najmu we własność. Chodzi konkretnie o art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

To się jednak w przyszłości powinno zmienić. W tej chwili w Sejmie trwają prace nad projektem nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w tej sprawie. Zgodnie z nim o wykup będą mogli wystąpić tylko ci najemcy, którzy byli uprawnieni do zajmowania lokalu w dniu jego przejęcia przez spółdzielnię. Ponadto najemca będzie musiał spłacić koszty nakładów koniecznych poniesionych przez spółdzielnię na utrzymanie budynku, a także innych nakładów zwiększających jego wartość. Czytelnik musi się więc uzbroić w cierpliwość i poczekać, aż zakończą się prace nad nowymi przepisami i wejdą one w życie.

Z użytkowania na własność

Opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu są bardzo wysokie. Obecnie płacę 1400 zł, a podatku od nieruchomości za mieszkanie 300 zł. Niestety nie wszyscy właściciele mieszkań chcą zgodzić się na przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Czy można ich do tego zmusić?

Tak.

Jeżeli nie ma zgody wszystkich współużytkowników, można zwrócić się do sądu, by w ten sposób przymusić ich do wykupu. W tej chwili w wielu miastach grunt można przekształcić na dwa sposoby. Po pierwsze, na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Po drugie, w części miast (głównie tych dużych) na podstawie przyjętych tam uchwał, które także przewidują możliwość wykupu i często na tak samo korzystnych zasadach jak te przewidziane w ustawie. Bonifikaty wynoszą nierzadko od 90 do 95 proc. opłaty. Od użytkownika wieczystego zależy, które wybierze. Nie wszyscy jednak mają wybór. W mniejszych miastach i miejscowościach rady miast (rady gmin) nie zdecydowały się na wprowadzenie korzystnego wykupu użytkowania wieczystego we własność. Natomiast ustawa nie przewiduje co do zasady bonifikat w wypadku gruntów należących do gmin.

Prawo do piwnicy

W przyszłym miesiącu mam wyznaczony termin u notariusza w celu przekształcenia prawa do mieszkania lokatorskiego we własność. Okazało się jednak, że spółdzielnia potraktowała piwnicę jako część wspólną nieruchomości i nie może przenieść na mnie jej własności. Ma do tego prawo?

To zależy.

Taki problem jak czytelnik ma wielu innych członków spółdzielni. Spór w tej sprawie trafił aż do Sądu Najwyższego. Sąd ten wydał 17 kwietnia 2009 r. (sygn. III CZP 14/09) korzystną dla spółdzielców uchwałę. Zgodnie z nią uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokali do celów przekształcenia we własność musi uwzględniać piwnice jako pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego.

Problem jednak w tym, że odniósł się on do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym od 31 lipca 2007 r. Przed tą datą przepisy regulowały te kwestie inaczej i pozwalały na to, by spółdzielnie zaliczały piwnice do części wspólnych nieruchomości. Z tych powodów bardzo ważne jest, by czytelnik sprawdził, jaką datę nosi uchwała określająca odrębny przedmiot własności. Jeżeli spółdzielnia podjęła ją przed wspomnianą datą, tj. 31 lipca 2009 r., i w tej uchwale ustaliła, że piwnice będą częścią wspólną, to szans na zmianę tego raczej nie ma.

Poślizg z przekształceniem

W 2010 r. wystąpiłem do spółdzielni o przekształcenie własnościowego prawa we własność. Do tej pory zarząd spółdzielni nie przeniósł na mnie własności lokalu. Podobno wyjściem z tej sytuacji jest złożenie pozwu w sądzie. Czy mogę to zrobić?

Tak.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jasno reguluje, że czytelnik ma do tego prawo. Musi jednak spełnić warunki ze wspomnianej ustawy. W przeciwnym razie nie będzie miał żadnych szans na korzystne orzeczenie. Najpierw więc musi złożyć pisemny wniosek o przekształcenie. Następnie powinien się zorientować, czy spółdzielnia jest właścicielką lub użytkownikiem wieczystym gruntów, na których stoi blok. Kolejny warunek to posiadanie przez spółdzielnię prawomocnej uchwały określającej odrębny przedmiot własności. To z niej wynika, kto i na jakich zasadach może wkupić oraz jaki czytelnik ma udział w nieruchomości wspólnej, a ponadto, jaką kwotę powinien zapłacić, by stać się właścicielem. Jeżeli taka uchwała jest, to mieszkaniec uprawniony do nabycia własności musi jeszcze spłacić ewentualne długi związane z lokalem i kredytowe.

Gdy wszystkie te warunki zostały spełnione, wówczas w ciągu sześciu miesięcy od złożenia wniosku spółdzielnia powinna ustalić termin w kancelarii notarialnej w sprawie przeniesienia własności lokalu na rzecz czytelnika. Jeżeli tego nie zrobiła, czytelnik może wnieść pozew do sądu na podstawie art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Korzystny dla czytelnika wyrok sądowy zastępuje wówczas oświadczenie woli spółdzielni. Z prawomocnym orzeczeniem powinien udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego i tam założyć księgę wieczystą i wpisać siebie jako właściciela.

Książeczka z premią po mamie

Moja mama scedowała na mnie prawo do książeczki mieszkaniowej z prawem do premii gwarancyjnej. Czy mogę z niej skorzystać, wykupując lokal w spółdzielni?

Tak.

Czytelnik powinien jednak wcześniej sprawdzić datę wystawienia książeczki mieszkaniowej po mamie, czy jest to data sprzed 23 października 1990 r. czy nie. O premię mogą się bowiem starać tylko posiadacze książeczek wystawionych do tej daty i można ją otrzymać tylko w ściśle określonym celu. Mówi o tym ustawa z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom premii gwarancyjnych. Zgodnie z nią trzeba ponieść wydatki na cele mieszkaniowe, które wymieniają przepisy tej ustawy. Wśród nich jest wykup lokatorskich i własnościowych lokali na własność.

Do banku z książeczką należy się zgłosić w ciągu 90 dni od poniesienia wydatku i liczy się je od daty podpisania umowy notarialnej albo też od uprawomocnienia się wpisu do księgi wieczystej.

Lokal ze starym kredytem

W latach 90. ubiegłego wieku kupiłem lokatorskie mieszkanie w spółdzielni. Wtedy szalała inflacja i bardzo wzrosły odsetki od kredytu. Spłacałem je razem kredytem na podstawie formuły normatywu, o której mówi ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. Czy mogę wykupić to mieszkanie?

Tak. J

eżeli czytelnik spłaci całość zadłużenia, to może przekształcić prawo lokatorskie we własność. Mówi o tym wspomniana przez czytelnika ustawa.

Podział spółdzielni

Spółdzielnia liczy 15 tys. członków. Chcemy się z niej wydzielić i założyć własną jednobudynkową. Czy jest to możliwe, a jeżeli tak, to od czego powinnyśmy zacząć?

Tak.

Spółdzielcy mogą się wydzielić ze spółdzielni. Prawo spółdzielcze, a konkretnie art. 108, przewiduje dwie ścieżki podziału: w drodze uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni oraz na wniosek mniejszości skierowany do sądu (gdy walne zgromadzenie nie zgodzi się na podział). Jeżeli walne podejmie uchwałę o podziale, to uchwala także plan podziału jej majątku.

Klucz podziału jest różny, niektóre spółdzielnie biorą pod uwagę liczbę członków, inne ilość mkw. powierzchni. Zdarza się też, że podział jest skrajnie niekorzystny dla którejś ze spółdzielni powstałych po podziale i np. tylko jedna z nich przejmuje pawilony handlowe, parkingi etc. Można się jednak przed tym bronić. Plan podziału ma formę uchwały. Niezadowoleni członkowie mogą więc wystąpić z pozwem do sądu o jej uchylenie lub unieważnienie. Jeżeli tego nie zrobią, to plan podziału wchodzi w życie.

Podział spółdzielni na wniosek mniejszości wygląda tak, że to grupa spółdzielców podejmuje uchwałę, że chce się wydzielić, następnie prosi zarząd o zwołanie walnego zgromadzenia, a jeśli walne odmówi podziału, to ma prawo iść do sądu. Sąd następnie powołuje biegłego, a ten przygotowuje plan podziału oraz inne niezbędne dokumenty. W takim wypadku orzeczenie sądowe zastępuje uchwałę walnego. I wówczas to sąd decyduje, jakie prawa i obowiązki oraz majątek przejdzie do nowej spółdzielni.

Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni spełniająca ustawowe wymagania lub prawomocne orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę stanowi podstawę do dokonania wpisów do Krajowego Rejestru Sądowego i do księgi wieczystej. Podział staje się faktem. W życiu jednak nie jest to często takie proste, o czym świadczą historie niektórych spółdzielni. Niektóre spory sądowe toczą się latami.

Zakładanie wspólnoty

Sąsiedzi chcą założyć wspólnotę mieszkaniową, a tym samym wydzielić się ze spółdzielni. Podobno nie jest to takie proste, czy to prawda?

Tak.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w budynku (budynkach położonych na jednej nieruchomości), w którym właścicieli ustanowiono odrębną własność co najmniej jednego lokalu. Tak mówi ustawa o własności lokali. W wypadku spółdzielni mieszkaniowych wygląda to jednak inaczej.

Nawet gdy właściciele wykupili lokale, to wciąż stosuje się do nich ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, a spółdzielnia sprawuje – na mocy tej ustawy – zarząd powierzonym budynkiem. Od tej zasady jest wyjątek, a przewiduje go art. 24 [1] tej ustawy.

Mówi on, że większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie nieruchomości obliczona według udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą stosowali ustawę o własności lokali, a tym samym powołać do życia wspólnotę. Nie ma też przepisów określających zasady rozliczania się z majątku pomiędzy wspólnotą a spółdzielnią. Dlatego powstaje wiele sporów.

Lokatorskie we własnościowe

Blok, w którym mieszkam, stoi na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Mam mieszkanie lokatorskie. Słyszałem od sąsiadów, że mogę, tak jak oni, prawo lokatorskie przekształcić we własnościowe? Na jakich zasadach mogę to zrobić i ile będzie mnie to kosztowało?

Nie.

Czytelnik za późno zdecydował się na wykup. Od nowego roku tego typu przekształcenie nie jest możliwe. Przepis, który na to pozwalał, stracił ważność z końcem 2012. Prawdopodobnie więc jego sąsiedzi zdążyli przekształcić posiadane prawo w ubiegłym roku lub wcześniej. Obecnie prawo lokatorskie można przekształcić jedynie w odrębną własność. Nie będzie to jednak możliwe dopóty, dopóki spółdzielnia nie ureguluje stanu prawnego gruntu, na którym stoi blok czytelnika.

Problemy z przewłaszczeniem Chcę przekształcić lokatorskie prawo w odrębną własność, ale w administracji spółdzielni usłyszałam, że najpierw muszę uregulować sprawy spadkowe. Czy pracownik administracji ma rację? Mieszkanie należało do mnie i mojego zmarłego męża.

Nie.

Prawa do lokalu lokatorskiego nie dziedziczy się, a art. 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że gdy umiera jedno z małżonków, prawo do mieszkania lokatorskiego nie wygasa, lecz przypada drugiemu. A skoro prawo nie wygasa, to wkładu nie możemy nikomu wypłacić, bo jest on ściśle związany z tym prawem. Dlatego spółdzielnia powinna zażądać od czytelniczki, gdy występuje o wykup mieszkania, jedynie złożenia oświadczenia, że sprawę ewentualnych rozliczeń finansowych związanych ze spadkiem załatwi sama ze swoją rodziną.

Tylko jeden fundusz dla wszystkich Chcemy założyć wspólnotę, ale spółdzielnia nie chce oddać nam środków zgromadzonych na funduszu remontowym naszego bloku. Czy łamie prawo?

Nie Właścicielom wydaje się, że każdy budynek ma odrębny fundusz remontowy. Niestety, to nieprawda. Każda spółdzielnia ma tylko jeden dla wszystkich nieruchomości. Kwestie te reguluje art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nim spółdzielnia dokonuje w księgach rachunkowych odpisów w koszty gospodarki mieszkaniowej. Odpisy w koszt środków wpłacanych przez właścicieli oraz osoby, którym przysługuje lokatorskie i własnościowe prawo do lokalu, są jedynie ewidencjonowane na poszczególne budynki. Mówi o tym art. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. A to nie jest tożsame z utworzeniem odrębnych funduszy.

Ponadto w 2007 r. Sąd Najwyższy orzekł (sygn. III CSK 412/06), że wobec braku normatywnej podstawy wyłączenia funduszu remontowego z ogólnego pojęcia funduszy własnych spółdzielni nie można zasadnie podnosić, że nie jest on funduszem własnym spółdzielni, nawet gdy pochodzi z wpłat osób niebędących jej członkami. Wprawdzie orzeczenie zapadło przed dużą nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ale nie straciło na aktualności.

Nowo powstała wspólnota nie ma więc roszczenia o przejęcie środków z funduszu remontowego, gdyż w momencie dokonywania odpisów w koszty jeszcze nie istniała. A pieniądze, które wpływały na fundusz, były w tym czasie kwotami należnymi spółdzielni. Te zasady działają jednak w dwie strony.

Jeśliby więc spółdzielnia zaciągnęła kredyt, dzięki któremu wyremontowałaby blok, a następnie powstałaby w nim wspólnota, to spółdzielnia nie ma żadnego roszczenia w stosunku do niej o przejęcie spłaty kredytu, ale jedynie do właścicieli z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Ponadto w obecnej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych zabrakło przepisów dotyczących wzajemnych rozliczeń między nowo powstałą wspólnotą a spółdzielnią mieszkaniową. Do tego typu rozliczeń powinno się stosować przepisy obowiązujące w wypadku podziału spółdzielni mieszkaniowej. Taką propozycję zawiera zresztą projekt nowej ustawy spółdzielczej znajdujący się w Sejmie.

Spółdzielnie Mieszkaniowe

Potrzebna uchwała

Pozostało 97% artykułu