Użytkowanie wieczyste: bez podwyżki dla części działki

Nie ma możliwości ustalenia nowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dla części nieruchomości – orzekł Sąd Najwyższy.

Publikacja: 24.05.2013 12:17

Użytkowanie wieczyste: bez podwyżki dla części działki

Foto: Fotorzepa, Raf Rafał Guz

Mateusz Adamski

Taki wyrok zapadł na kanwie sporu pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową Wola, a samorządem Warszawy. Chodziło o to, że w 2008 roku władze stolicy podwyższyły spółdzielni opłaty za użytkowanie wieczyste. Problem polegał jednak na tym, że miasto podniosło opłatę tylko za część jednej z nieruchomości będących w użytkowaniu spółdzielni. Była to działka użytkowa, która nie stanowiła odrębnej nieruchomości hipotecznej i nie miała założonej własnej księgi wieczystej.

Spółdzielnia odwołała się od tej decyzji do samorządowego kolegium odwoławczego, a gdy jej odwołanie zostało oddalone, skierowała sprawę do sądu. Sąd I instancji wydał dla spółdzielni korzystny wyrok - unieważnił sporną decyzję. Od tego orzeczenia odwołało się miasto, ale rozpoznający sprawę sąd II instancji zdecydował się skierować w tej sprawie pytanie do Sądu Najwyższego. Sąd spytał, czy zmiana opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste może dotyczyć tylko jednej lub kilku działek ewidencyjnych, stanowiących jedynie część nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

W ubiegłym tygodniu Sąd Najwyższy stanął po stronie spółdzielni, stwierdzając, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta.

Zuzanna Łaganowska, prawnik z warszawskiej kancelarii „Bąkowski Kancelaria Radcowska", wyjaśnia, iż opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa. Natomiast tryb ustalania i aktualizacji tych opłat został uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która przewiduje dwustopniową procedurę rozstrzygania sporów o ustalenie przedmiotowej opłaty, w pierwszym etapie - administracyjną, w drugim etapie - sądową.

Prawniczka wskazuje, iż wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej, o którym mówi art. 78 ust. 1 ustawy, nie stanowi źródła powstania obowiązku uiszczania podwyższonej opłaty rocznej. Jest nim dopiero przyjęcie przez użytkownika wieczystego oferty nowej wysokości opłaty, a w razie jej nieprzyjęcia - prawomocne orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego lub wyrok sądu, ustalający nową wysokość opłaty.

Problem powstaje, jeżeli w skład nieruchomości wchodzi np. kilka działek i wszystkie objęte są jedną księgą wieczystą. – Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje możliwości wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej w stosunku do części nieruchomości -

jeżeli byłoby inaczej, dla jednego prawa użytkowania wieczystego można by ustalić kilka opłat rocznych w różnej wysokości, ustalonych dla poszczególnych części tej nieruchomości – zauważa prawniczka.

Łaganowska zwraca też uwagę na kwestię współużytkowania. Chodzi o przypadki, gdy użytkowanie wieczyste zostało ustanowione dla kilku współużytkowników, a tylko jeden z nich wniósł wniosek w sprawie ustalenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, orzeczenia zapadłe w wyniku postępowania toczącego się przed samorządowym kolegium odwoławczym i sądem powszechnym wiążą jedynie strony tego postępowania, a inne osoby tylko w wypadkach przewidzianych w ustawie. - W ustawie o gospodarce nieruchomościami brakuje przepisu odnoszącego się wprost do skuteczności rozstrzygnięcia o wysokości opłaty rocznej wywołanego wnioskiem lub sprzeciwem jednego ze współużytkowników wieczystych wobec wszystkich lub wobec pozostałych współużytkowników wieczystych nieruchomości – mówi Łaganowska. – W związku z tym niezłożenie przez współużytkownika wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo że jest uzasadniona w innej wysokości, w terminie 30 dni, powoduje, że oświadczenie właściciela gruntu staje się w stosunku do niego skuteczne i wyznacza zakres obowiązku świadczenia opłaty – dodaje.