Jak wyodrębnić spółdzielczy lokal

Czytelnik napisał: „Nie podoba mi się, że płacę do spółdzielni mieszkaniowej na tzw. fundusz społeczno-kulturalny, że mój blok kolejny rok czeka na malowanie klatek schodowych. Dlatego postanowiłem z kilkoma sąsiadami, że wyjdziemy ze spółdzielni mieszkaniowej i staniemy się wspólnotą. Od czego zacząć procedurę? Ilu musi być chętnych?" Co poradziłby pan w tej sytuacji?

Paweł Puch: Proces utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w celu oderwania się od spółdzielni należy rozpocząć od przekształcenia w danej nieruchomości lokali spółdzielczych w odrębną własność lokali. Dopóki bowiem w nieruchomości budynkowej proces ten nie nabierze rozpędu, nie dojdzie do powstania wspólnoty mieszkaniowej.

Szansa na odłączenie się od spółdzielni pojawia się dopiero, gdy właścicielami w danej nieruchomości staje się większość byłych spółdzielców liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Od tego momentu przestają ich dopiero obowiązywać prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Natomiast w przypadku braku takiej uchwały dopiero z chwilą wyodrębnienia własności wszystkich lokali i po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się już automatycznie zasady określone w ustawie o własności lokali.

Jak ustalić stan prawny nieruchomości? Gdzie sprawdzić, ile lokali się wyodrębniło, czy właściciele lokali mają już wymaganą większość?

Wystarczy sprawdzić księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości wspólnej. Księgi są dostępne w Internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, a numer księgi wieczystej można otrzymać w spółdzielni lub spisać z aktu notarialnego lokalu. Jeżeli w nieruchomości jest niezbędna większość do podjęcia wspomnianej uchwały, należy porozmawiać z sąsiadami. Gdy znajdzie się dostateczna większość, która chce odłączenia od spółdzielni, trzeba z sąsiadami podjąć inicjatywę w tej sprawie.

Czyli co trzeba zrobić?

Zebranie w tej sprawie powinien zwołać zarząd spółdzielni. Może on je zwołać z własnej inicjatywy, na przykład z powodu wniosków pojedynczych właścicieli, ale taki tryb zwołania zebrania jest mało prawdopodobny.

Aby zmusić zarząd spółdzielni do zwołania zebrania, najlepiej skierować do zarządu wniosek z podpisami właścicieli posiadającymi łącznie minimum 10 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. We wniosku należy też określić realny termin, w jakim zarząd ma zwołać zebranie.

Choć przepisy mówią, że przepisów ustawy o własności lokali do takich wspólnot spółdzielczych nie stosuje się, to  jednocześnie zastrzegają wyjątki od tej zasady. W art. 27 ust. 3 znajduje się jeden z takich wyjątków, z którego wynika, że przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem właśnie podjęcia uchwały o odłączeniu od spółdzielni.

Zatem w przypadku podejmowania tej uchwały do jej podjęcia stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, a nie prawo spółdzielcze?

Tak, i w związku z tym oczywiste jest, że zarząd spółdzielni zwołuje zebranie w rozumieniu ustawy o własności lokali i w trybie przewidzianym dla tej ustawy, a nie walne zgromadzenie spółdzielni.

Spółdzielnia sprawuje jednak zarząd w formie zarządu powierzonego. Zarząd ten jest jedną z form zarządu przewidzianą w ustawie o własności lokali, zatem nie wygaśnie automatycznie. Właściciele lokali muszą więc podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze zarządu.

Jakie są niebezpieczeństwa odłączenia od spółdzielni?  W jakim przypadku warto wyjść z dużej spółdzielni mieszkaniowej, a kiedy może to być ryzykowne?

Podstawowe niebezpieczeństwo, jakie wiąże się z odłączeniem, to, że mieszkańcy nie poradzą sobie z utrzymaniem budynku, zwłaszcza w przypadku starszych budynków wymagających natychmiastowo sporych nakładów. W przypadku gdy budynki były własnością spółdzielni i to ona nimi zarządzała, mieszkańcy nie musieli się martwić, za co naprawić dach czy wykonać termomodernizację budynku.

Odłączenie się od spółdzielni mieszkaniowej nie zawsze jest dobrym rozwiązaniem

Gdy odłączą się od spółdzielni, sami muszą planować wydatki i ponosić skutki błędnych decyzji. Na pewno zatem ryzykowne będzie wyjście ze spółdzielni, jeżeli budynek jest w złym stanie technicznym, wymaga kapitalnego remontu, a właścicieli lokali na niego nie stać. Spółdzielnie bowiem remontują z funduszu remontowego przede wszystkim te budynki, które tego najbardziej potrzebują, zatem w spółdzielni wcześniej doczekają się niezbędnego remontu.

Co z funduszem remontowym, czyli z pieniędzmi latami wpłacanymi do spółdzielni?

Art. 4 ust. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na zarząd spółdzielni obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Obecnie w spółdzielni nie wszystkie pieniądze idą do wspólnego worka. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wytycza w tej materii dość szczegółowe zasady. I tak między innymi pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą tylko pokrywaniu wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem tej nieruchomości, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

W związku z powyższymi zasadami warto zwrócić uwagę, że spółdzielnia mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną na zasadach zarządu powierzonego (art. 18 ustawy o własności lokali) od chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku i z tą też chwilą w budynku powstaje wspólnota mieszkaniowa, tylko o specyficznym charakterze.

Spółdzielnia mieszkaniowa powinna więc – w związku z przejęciem zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową – rozliczyć się z wpłaconych zaliczek na koszty zarządzania nieruchomością wspólną, a przekazaniu powinny podlegać niewydatkowane środki. Jeżeli strony nie dojdą w tej materii do porozumienia, co jest bardzo rzadkie w praktyce, jedyną możliwość wymuszenia na spółdzielni rozliczenia daje skierowanie sprawy na drogę sądową.