Mieszkanie w spadku czy w darowiźnie

Czytelnik chce przekazać mieszkanie wnuczce. Pyta, czy lepiej zrobić darowiznę, czy zapisać lokal w spadku?

Dobiesław Stefaniak:  W kontekście obciążeń podatkowych zarówno darowizna mieszkania, jak i przekazanie go w ramach testamentu niesie ze sobą takie same konsekwencje. Zwolnienie w podatku od spadków i darowizn – na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (ustawa o p.s.d.) – przysługuje najbliższej rodzinie: małżonkowi, zstępnym (np. dzieciom, wnukom), wstępnym (np. rodzicom, dziadkom), pasierbom, rodzeństwu, ojczymowi i macosze, którzy nabyli rzeczy lub prawa.

Zatem nabycie mieszkania przez wnuczkę, czy to w ramach darowizny, czy też w ramach spadku, podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

O ile w kwestiach podatkowych nie ma istotnych różnic, o tyle należy zwrócić uwagę na dodatkowe koszty związane z umową darowizny bądź też sporządzeniem testamentu.

Co jest zaletą, a co wadą darowizny w tym przypadku?

Niewątpliwie to, że przeniesienie własności tejże nieruchomości nastąpi w chwili podpisania aktu notarialnego dokumentującego czynność przeniesienia własność lokalu. Wadą tego rozwiązania jest natomiast jego koszt, gdyż strony zawierające umowę darowizny, zobowiązane będą ponieść m.in. koszt taksy notarialnej.

Jeśli zaś chodzi o przekazanie nieruchomości w testamencie, to konieczne jest sporządzenie w tym zakresie testamentu w formie aktu notarialnego z zapisem windykacyjnym, którego koszt sporządzenia wynosi maksymalnie 200 zł netto.

Jeśli mieszkanie miałoby być przekazane w spadku, to jak dopełnić formalności? A jeśli darowizną?

W przypadku nabycia mieszkania przez osobę najbliższą, o której mowa w art. 4a ustawy o p.s.d., zarówno w przypadku darowizny, jak i spadku, aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania, należy dopełnić takie same obowiązki. Zatem nabycie własności musi być zgłoszone do urzędu skarbowego.

W przypadku nabycia mieszkania w ramach darowizny, w związku z obowiązkiem zachowania notarialnej formy przekazania lokalu, nabycie zostanie zgłoszone przez notariusza. Natomiast w przypadku dziedziczenia to wnuczka będzie miała sześć miesięcy – od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku – na złożenie do urzędu skarbowego formularza SD-Z2.

Kiedy wnuczka może sprzedać otrzymane od dziadka mieszkanie, aby nie płaciła podatku?

Sprzedaż otrzymanego mieszkania nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym w sytuacji, gdy nastąpi ona po pięciu latach od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Czyli jeżeli osoba nabędzie mieszkanie w roku 2013, to będzie mogła je sprzedać bez podatku PIT, gdy sprzedaż mieszkania nastąpi najwcześniej w 2019 roku.

Jeżeli pieniądze ze sprzedaży lokalu wnuczka wniesie jako wkład własny do kredytu, którym będzie finansowała zakup nowego mieszkania, to nie zapłaci podatku?

Ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem PIT w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5-letniego okresu. Istotne jest, aby pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania w ciągu dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało sprzedane, wydatkowane były na tzw. własne cele mieszkaniowe.

Pod tym pojęciem należy rozumieć zarówno nabycie mieszkania, domu, gruntu, jak również remont, adaptację nieruchomości. Wydatkami na realizację własnych celów mieszkaniowych są również wydatki poniesione na spłatę kredytów lub pożyczek oraz odsetek od tych kredytów i pożyczek spożytkowanych bezpośrednio na zakup np. lokalu mieszkalnego.

Warto podkreślić, że spłacany kredyt czy też pożyczka, muszą być zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania.

Jak dokumentować takie wydatki?

Np. aktem notarialnym w przypadku kupna nieruchomości, fakturami VAT w przypadku nabycia towarów i usług związanych z remontem czy też potwierdzeniami przelewów. Dokumenty te powinny być przechowywane aż do czasu przedawnienia zobowiązania podatkowego. Każdy sprzedający mieszkanie powinien złożyć w urzędzie skarbowym do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym zbył nieruchomość, formularz PIT-39. W formularzu tym sprzedający określa dochód ze sprzedaży oraz deklaruje, jaka kwota dochodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, co równoznaczne jest ze zwolnieniem z opodatkowania kwoty uzyskanego dochodu w tej wysokości. Jeżeli jednak w ciągu dwóch lat sprzedający nie wykorzysta na cele mieszkaniowe zadeklarowanej kwoty, będzie on zobowiązany do zapłaty podatku w wysokości 19 proc. od niewydanej części wraz z karnymi odsetkami za zwłokę.

A gdyby wnuczka chciała po sprzedaży dziadkowego mieszkania kupić działkę pod dom, to musiałby rozliczyć się z fiskusem?

Zakup nieruchomości gruntowej pod zabudowę mieści się w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy, dochód uzyskany przy sprzedaży otrzymanego mieszkania przed upływem 5-letniego terminu będzie zwolniony z opodatkowania, jeśli otrzymana kwota zostanie przeznaczona w ciągu dwóch lat na zakup nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem na wybudowanie domu.

Przed decyzją o zakupie nieruchomości gruntowej konieczne jest jednak zweryfikowanie, czy zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, czy też planem zagospodarowania przestrzennego nabywana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę.

Czytelniczka pisze: ciotka, siostra ojca, ma mieszkanie obciążone kredytem i powiedziała, że po śmierci przekaże je bratanicy. Czy będzie tu tzw. podatek od wzbogacenia, gdy lokal jest zadłużony w banku?

W kwestii podatków bez znaczenia pozostaje fakt, że mieszkanie obciążone jest kredytem. Bratanica nie znajduje się w kręgu osób najbliższych przewidzianych w art. 4a ustawy o p.s.d., w związku z czym nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn bez żadnych bez limitów, o którym mowa w powyższym przepisie. Z racji jednak, iż bratanica kwalifikuje się do II grupy podatkowej, przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn umożliwiają skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przy spełnieniu określonych warunków:  zwolnienie dotyczy wyłącznie wartości nieruchomości nieprzekraczających 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia lokali o powierzchni przekraczającej 110 mkw. zwolnienie przysługuje wyłącznie do części powierzchni.

Bratanica nie może być jednak właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej, nie może jej przysługiwać spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego lub do lokalu w małym domu mieszkalnym. Bratanica nie może być także najemcą lokalu lub budynku.

Dodatkowo, po nabyciu nieruchomości, bratanica będzie musiała się zameldować w nabytym mieszkaniu na pobyt stały oraz faktycznie mieszkać w nim przez pięć lat, nie sprzedając go w tym czasie.

W sytuacji gdy nie zostaną spełnione powyższe warunki, bratanica, w przypadku nabycia w spadku mieszkania, zobowiązana będzie do zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Ile będzie musiała oddać fiskusowi?

Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku – w przypadku II grupy podatkowej jest to 7 276 zł – według następującej skali dla II grupy podatkowej: 1 644,50 zł powiększone o 12 proc. od nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł.  Dodatkowo należy jednak podkreślić, że w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy op.s.d. Dlatego też wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę długu obciążającego nieruchomość przyjętą w ramach spadku.

Bratanica musi być też świadoma tego, że długi związane z dziedziczoną nieruchomością będą przez nią przejęte w ramach spadku, a hipoteka nie wygasa ze śmiercią ciotki, ale w dalszym ciągu obciąża nieruchomość.

Inna historia czytelników: babcia umarła, ale wcześniej zapisała mieszkanie małoletniej wnuczce. Rodzice dziewczynki chcą sprzedać lokal, aby go nie utrzymywać, gdyż nie chcą go wynajmować. Czy obdarowana mieszkaniem wnuczka będzie się musiała rozliczyć z fiskusem? Co powinni zrobić jej rodzice, aby uniknąć podatku?

Na wstępie należy podkreślić, iż sprzedaż nieruchomości w tym przypadku przekracza zwykły zarząd majątkiem małoletniego. Sprzedaż nieruchomości będzie zatem wymagała uzyskania przez rodziców zezwolenia sądu opiekuńczego. Zakładając, że zgoda zostanie uzyskana, to sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym otrzymała je małoletnia wnuczka, podlega opodatkowaniu podatkiem PIT w wysokości 19 proc. uzyskanej ceny sprzedaży mieszkania. Czyli w przypadku mieszkania nabytego przez wnuczkę w 2013 roku, dopiero sprzedaż w 2019 roku będzie zwolniona z opodatkowania.

Możliwe jest jednak skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania, o ile pieniądze uzyskane ze sprzedaży w ciągu dwóch lat od roku, w którym mieszkanie zostanie sprzedane, wydatkowane będą na tzw. własne cele mieszkaniowe. Pod pojęciem „własne cele mieszkaniowe" należy rozumieć zarówno nabycie mieszkania, domu, gruntu, jak również remont, adaptację  nieruchomości. Wydatkami na realizację własnych celów mieszkaniowych są również wydatki poniesione na spłatę kredytów lub pożyczek oraz odsetek od tych kredytów i pożyczek spożytkowanych bezpośrednio na zakup np. lokalu mieszkalnego. Podkreślenia wymaga, że spłacany kredyt czy też pożyczka muszą być zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.