Największy zysk z małego mieszkania

Z badania przeprowadzonego przez Lion's Bank wynika, że nieruchomości są bezpieczną inwestycją dla 47 proc. osób. Jak zauważają analitycy Lion's Bank i Lion's House, wiele osób zamiast lokowania kapitału w banku na 2 czy 3 proc. w skali roku rozważa inwestycję właśnie na rynku nieruchomości.  -  Widać to po skali popytu na zakup mieszkań do wynajęcia, pokoi hotelowych czy lokali użytkowych - mówią Bartosz Turek z Lion's Bank i
Jakub Potocki z Lion's House.

Podkreślają, że zjawisko jest naturalne szczególnie w okresie rekordowo niskich stóp procentowych, a więc nie tylko niewielkiej zyskowności lokat, ale też tanich kredytów hipotecznych.

Lokalizacja i powierzchnia

Jak podkreśla Bartosz Turek, najprostszym sposobem inwestowania na rynku nieruchomości jest zakup mieszkania na wynajem. - Inwestorzy wybierają przeważnie lokale w centrum lub w dzielnicach dobrze z centrum skomunikowanych. Nie oznacza to, że inne strategie inwestycyjne nie mogą przynosić zadowalających stóp zwrotu - zastrzegają analitycy.

Dodają, że - teoretycznie - im mniejszy lokal, tym wyższa potencjalna rentowność i mniejszy problem ze znalezieniem najemcy. - Praktyka pokazuje jednak, że dobrze dobrane mieszkanie dwupokojowe może generować rentowność zbliżoną do tej, jaką można uzyskać z wynajmu niewielkiej kawalerki - podkreśla Bartosz Turek.
Jakub Potocki zwraca uwagę na dane zebrane przez Lion's Bank, z których wynika, że potencjalna rentowność brutto wynajmu mieszkania w Warszawie (stosunek rocznego przychodu do wartości nieruchomości) maleje wraz z rosnącą powierzchnią badanych lokali.

- Biorąc pod uwagę lokale o powierzchni do 22,5 mkw., roczną rentowność brutto można szacować aż na 8,3 proc. 50-metrowy lokal (+/- 2,5 mkw.) dałby zarobić ok. 6,9 proc., a 100-metrowy (+/- 2,5 mkw.) potencjalnie powinien generować przychód na poziomie 6,2 proc. wartości nieruchomości rocznie - wyliczają analitycy.

Zastrzegają, że podane wyniki opierają się o średnie ceny ofertowe, a obliczenia uwzględniają tylko przychody (pomijając koszty). Założono, że mieszkanie jest wynajęte przez 12 miesięcy roku. - Faktycznie do rąk inwestora trafia przeważnie o ok. 1/4 czy 1/3 mniej, niż wynosi rentowność brutto. Co więcej, okresy, kiedy nieruchomość stoi pusta, są dłuższe w przypadku większych mieszkań niż tych jedno - i dwupokojowych - mówi Bartosz Turek.

Pokoje, nie metry

Analitycy podkreślają, że ważna jest liczba pokoi. - Chodzi o to, żeby wybierać takie mieszkania, które mają zakładaną liczbę pokoi na jak najmniejszym metrażu - mówią  Bartosz Turek i Jakub Potocki. Podkreślają, że stawka najmu takich nieruchomości
nie powinna być znacznie niższa niż w przypadku lokalu o standardowym metrażu, a cena zakupu może być znacząco niższa. - Dzięki temu potencjalna rentowność najmu rośnie. Pochodną tego mechanizmu są widoczne na wykresie potencjalnych rentowności lokalne szczyty w przypadku lokali o powierzchni ok. 30, 45 i 75 mkw. W pierwszym przypadku wyniki zawyżać mogą kawalerki przekształcone na kompaktowe mieszkania dwupokojowe.

Kolejnym progiem są lokale o powierzchni 45 mkw., które mogą być przerabiane z oryginalnych dwu- na trzypokojowe. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku mieszkań o powierzchni 75 mkw., choć tu różnica w potencjalnej rentowności nie jest już tak duża w przypadku przearanżowania lokalu trzy- na czteropokojowy - podaje Bartosz Turek.

Dodaje, że mechanizm potwierdzają dane Eurostatu. - Te za 2012 rok pokazują, że w Polsce ponad 75 proc. najemców mieszka w za małych mieszkaniach, podczas gdy wskaźnik ten dla mieszkań zamieszkiwanych przez właścicieli jest o połowę niższy - przypomina analityk.  Dodaje, że podobne mechanizmy większego przeludnienia w mieszkaniach wynajmowanych niż własnościowych widać też w innych krajach europejskich, choć mało gdzie odsetek mieszkań przeludnionych jest tak wysoki, jak nad Wisłą.

Jakie korzyści

- Oczywiście trzeba mieć świadomość, że posiadanie nieruchomości na wynajem nie jest pozbawione minusów. Poza powszechną obawą o możliwość zniszczenia lokalu lub trudności z pozbyciem się nierzetelnego najemcy, nie można też zapomnieć o czasochłonności procesu zarządzania mieszkaniem na wynajem - przypomina Jakub Potocki. - Chodzi tu nie tylko o kwestie związane ze znalezieniem nieruchomości, jej zakupem i przygotowaniem do wynajmu, ale też okresowym szukaniem najemców, monitorowaniem płatności i regulowaniem zobowiązań, czy reagowaniem w sytuacjach awaryjnych. Wbrew pozorom nawet wprawny właściciel mieszkania na wynajem może na kwestie związane z zarządzaniem swoim majątkiem przeznaczać średnio nawet kilka – kilkanaście godzin miesięcznie - dodaje.

Analitycy podkreślają, że  sprawność zarządzania jest o tyle ważna, że pozwala minimalizować okresy, kiedy mieszkania stoją puste.  - Przyjmijmy, że warte 300 tys. zł mieszkanie można wynająć za 1600 zł miesięcznie, co po potrąceniu kosztów administracyjnych i podatków daje 1200 zł na rękę - mówi Bartosz Turek. - Jeśli właściciel wynajmuje mieszkanie przez 12 miesięcy, to jego zysk wyniesie 14,4 tys. zł (4,8 proc. wartości nieruchomości). Wystarczą jednak dwa miesiące bez najemców, by rentowność netto (a więc zysk „na rękę”) spadła do 3,7 proc. Jeszcze gorzej sytuacja wyglądałaby w przypadku zakupu mieszkania na kredyt, gdzie miesięczne raty należy przecież regulować niezależnie od faktu osiągania przychodów z wynajmu - dodaje. I zauważa, że wciąż jest niewiele firm, które potrafią zająć się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem w profesjonalny sposób.

Ramka

Marek Przybyszewski, kierownik Działu Komercji Lion's House

:

Inwestowanie w pokoje hotelowe

- Dla osób, które chciałyby czerpać zyski z wynajmu nieruchomości, ale odstrasza je np. konieczność zajmowania się wynajmowanym mieszkaniem, ciekawą alternatywą może być inwestycja w tzw. condohotel.  Rozwiązanie to polega na zakupie na własność pokoju w hotelu z wyodrębnioną księgą wieczystą i wynajęciu tej nieruchomości firmie zarządzającej całym obiektem.

Za wynajem właściciel otrzymuje z góry określony poziom dochodu (indeksowany inflacją) lub czerpie zyski stosownie do dochodu generowanego przez hotel. Umowa podpisywana jest przeważnie na 10 lat. Aby kupić pokój w hotelu wystarczy relatywnie niewielki budżet, zaczynający się od około 200 tys. zł netto.

Problem w tym, że zakup nie zawsze może być sfinansowany tanim kredytem hipotecznym. Zgodnie z danymi Lion's House, przeciętny poziom rentowności wynajmu w tego typu projektach wynosi obecnie ok. 6 – 9 proc. w skali roku. Mowa tu o rentowności brutto, czyli stosunku potencjalnego rocznego przychodu do wartości nieruchomości.

Zakup pokoju w hotelu nie jest niestety pozbawiony ryzyka. Wynika ono przede wszystkim z faktu, że kupujący podejmuje pośrednio ryzyko prowadzenia działalności hotelowej. Ważne jest więc, aby podpisać umowę ze stabilnym i wiarygodnym partnerem. Nie bez znaczenia jest też lokalizacja obiektu, jego standard oraz rozwiązania, które pozwolą na utrzymanie obłożenia także poza sezonem (sale konferencyjne, zaplecze SPA).