Dobry czas dla deweloperów

O ponad 17 proc. wzrosła w 2013 r. sprzedaż nowych mieszkań w największych miastach w porównaniu z rokiem poprzednim. Tak wynika z danych opublikowanych przez firmę REAS w raporcie „Rynek mieszkaniowy w Polsce – IV kwartał 2013 r."

Także płatne rezerwacje

Na sześciu najważniejszych rynkach sprzedano w minionym roku niemal 36 tys. nowych mieszkań, czyli praktycznie tyle samo co w rekordowym 2007 r. W samym czwartym kwartale liczba ta wyniosła 10,9 tys. mieszkań. Dane obejmują Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawę i Wrocław.

Tak duża popularność mieszkań wśród kupujących ma kilka przyczyn. Zacząć należałoby od wyjaśnienia, że w statystykach uwzględnione są nie tylko mieszkania sensu stricto sprzedane, ale i tzw. płatne rezerwacje, które sprawiają, że dana nieruchomość nie jest już dostępna dla innych kupujących, co miało szczególne znaczenie pod koniec ubiegłego roku. Część osób w ostatnich miesiącach podpisywała umowy z deweloperami i czekała na wejście w życie programu dopłat do kredytów hipotecznych „Mieszkanie dla młodych". Z programu można skorzystać na podstawie umowy podpisanej z deweloperem nawet przed wejściem w życie przepisów.

Kupujących mieszkania na rynku pierwotnym można podzielić na kilka grup. Jedna to osoby, które przekonują niskie stopy procentowe i najniższe w historii oprocentowanie kredytów. Ktoś, kto odwlekał zakup mieszkania, mógł zrobić to właśnie teraz. Nie brakuje też osób, które kupują nieruchomości za gotówkę. Niskie oprocentowanie lokat bankowych (średnie odsetki netto to ok. 2 proc. w skali roku) sprawia, że zamożni klienci banków szukają alternatywy do tradycyjnych depozytów.

Jaka rentowność

Część pieniędzy trafia wtedy na rynek nieruchomości, gdzie przeciętna rentowność najmu znacząco przewyższa odsetki, jakie można dostać z lokat. Z danych Domiporta.pl oraz Home Broker wynika, że średnia rentowność najmu netto dla najważniejszych ośrodków miejskich wynosi 4,2 proc. w skali roku.

Średnie rentowności nie wyglądają tak imponująco jak stopy zwrotu niektórych funduszy inwestycyjnych czy innych ryzykownych aktywów, ale w zestawieniu z lokatami czy obligacjami skarbowymi prezentują się już znacznie lepiej. Ale oprocentowanie depozytów jest pewne, na dodatek środki zdeponowane w bankach są objęte Bankowym Funduszem Gwarancyjnym. Tymczasem w przypadku inwestycji w nieruchomość na wynajem należy pamiętać o ryzyku związanym nie tylko ze znalezieniem najemców, ale i z dodatkowymi kosztami, takimi jak nieoczekiwane remonty.

Sporą grupę klientów stanowią też osoby, które z zakupem mieszkania spieszyły się przed końcem ubiegłego roku w związku z wejściem w życie nowej rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Rekomendacja wprowadza bowiem obowiązek posiadania 5-proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego. Osoby bez zgromadzonych oszczędności musiały więc zdążyć z zaciągnięciem kredytu przed zmianą obowiązujących zasad.

Dobre perspektywy

Czwarty kwartał 2013 r. był szóstym z rzędu, w którym deweloperzy więcej mieszkań sprzedali, niż wprowadzili na rynek. W całym 2013 r. w sześciu najważniejszych miastach na rynek trafiło 24 tys. nowych mieszkań, przy sprzedaży na poziomie 36 tys. nieruchomości. Nie bez znaczenia dla decyzji zakupowych Polaków są też pierwsze oznaki ożywienia gospodarczego. Inwestorzy, widząc dobre perspektywy, są skłonni podjąć ryzyko wejścia na rynek nieruchomości. Najbliższe kwartały też nie powinny być dla deweloperów złe. Oprócz działającego już programu „Mieszkanie dla młodych" pomoże im drugi rządowy projekt: „Fundusz Mieszkań na Wynajem", który będzie kupował mieszkania na rynku pierwotnym i wynajmował je po konkurencyjnych stawkach. Bank Gospodarstwa Krajowego zamierza w ciągu kilku lat przeznaczyć na ten cel ok. 5 mld zł, co ma wystarczyć na zakup ok. 20 tys. mieszkań w dużych miastach, gdzie ma działać program.

Marcin Krasoń, ?analityk Home Broker

Doradca home broker radzi:

Marcin ?Płuciennik, doradca finansowy ?Home Broker

W czwartym kwartale 2013 r. otwarto o 6 tys. więcej firm, niż zamknięto. Ponieważ dla wielu samozatrudnionych osób to jedyne źródło utrzymania, warto sprawdzić, w jaki sposób ?banki patrzą na takich klientów.

? ?Pierwszą rzeczą, na jaką zwróci uwagę osoba prowadząca własną działalność gospodarczą, to konieczność zebrania bogatej dokumentacji dotyczącej firmy. Ponieważ jej właściciel nie może sobie sam wystawić zaświadczenia o zatrudnieniu, czyli podstawowego dokumentu finansowego dla osób zatrudnionych w oparciu o umowę o pracę, to musi w inny sposób przedstawić siebie jako zdolnego do systematycznej spłaty kredytu. W pierwszej kolejności trzeba dostarczyć „dokument tożsamości" firmy, czyli wpis do ewidencji działalności gospodarczej wraz z kopią dokumentu nadania numeru NIP oraz numeru REGON.

? ?Wraz z nimi należy również przedstawić dokumenty finansowe firmy. Będą się one różnić w zależności od formy rozliczania się z urzędem skarbowym. Najczęściej spotykanym dokumentem będzie książka przychodów i rozchodów. Ponadto musimy przedstawić w banku PIT-y za ostatni rozliczony rok podatkowy oraz wyciąg z konta. Każdy bank zażyczy sobie również obowiązkowo potwierdzenie z ZUS i Urzędu Skarbowego o tym, że klient nie zalega z obowiązkowymi płatnościami.

? ?Dostarczenie powyższej dokumentacji do banku, nawet jeżeli przedstawia odpowiednio wysoki dochód, nie gwarantuje uzyskania pozytywnej decyzji. Bankowy analityk będzie również weryfikował dodatkowe parametry dotyczące naszej firmy. Ważna jest informacja, od jak dawna działalność jest prowadzona. Najczęściej wymagany jest przynajmniej roczny staż firmy na rynku, aby bank uznał, że ma ona stabilną pozycję i nie istnieje zagrożenie przy spłacie kredytu. Kolejną rzeczą, na jaką zwróci uwagę bank, jest regularność i stabilność wysokości dochodu, jaki generuje firma. W przypadku dużych wahań jego wysokości analityk może uznać, że jest on niestabilny i trudny do przewidzenia, a tym samym udzielenie kredytu może się okazać ryzykowne.

? ?Kluczem do uzyskania pozytywnej decyzji jest ?w takim wypadku wyłącznie dobra argumentacja kredytobiorcy na temat powodów takiej sytuacji. Bardzo często się okazuje, że wynika to z długoterminowych kontraktów firmy lub sezonowości prowadzonej działalności. Jeżeli jesteśmy w stanie wykazać powtarzalność tego cyklu w dłuższym terminie, wówczas szanse na kredyt wzrastają.

? ?O ile powyższe zmienne były jedynie danymi pozwalającymi bankowi na ocenę poziomu ryzyka klienta, o tyle kluczowe i tak pozostaje wyliczenie zdolności kredytowej. Każdy bank ma własny wzór, w zależności od formy rozliczeń z US. Większość banków oprze się na dochodzie, ale są i takie instytucje, które ograniczą się jedynie do sprawdzenia naszych przychodów (wiąże się to jednak z ograniczeniem dostępnego LTV kredytu). Wybór formy rozliczania jest zawsze kluczowy dla przedsiębiorcy. Podyktowany jest branżą lub typem działalności.

? ?Przy kredycie często się okazuje, że osoby z ryczałtem lub kartą podatkową mają trudniej. W wypadku ryczałtu bank przyjmie jedynie pewien procent przychodu jako brany pod uwagę dochód kredytobiorcy. Karta podatkowa jest jeszcze „trudniejsza", ponieważ niezależnie od faktycznych przychodów, bank może po prostu pomnożyć deklarowaną podstawę naliczania podatku przez własny wskaźnik. Jeżeli np. podstawa wynosi 300 zł, a wskaźnik banku 9, to bank weźmie pod uwagę iloczyn tych wartości i nasz dochód oszacuje na poziomie 2700 zł.