Latami pracujemy na mieszkanie

Rodzina, która przeznaczałaby w całości pensję jednego z małżonków na zakup używanego lokum, musiałaby odkładać te pieniądze co najmniej siedem lat. Oczywiście w grę wchodzi zarobek nie niższy niż średnia dla danego miasta.

W dodatku za te pieniądze nie kupi się niczego rewelacyjnego. Siedem lat zaciskania pasa wystarczy bowiem np. na niewielkie dwa pokoje, o powierzchni ok. 45 mkw., i to w „tańszych" aglomeracjach, np. w Poznaniu czy Gdańsku. Warszawiak, by stać się właścicielem M3, musi w ten sposób oszczędzać aż dziesięć lat – szacują przedstawiciele serwisu otoDom.pl.

Bez spadków cen

Chętni na trzy pokoje poczekają znacznie dłużej – od ok. dziewięciu w Gdańsku czy Poznaniu do ponad 11 lat w stolicy. I na razie nic nie wskazuje, że ten czas się skróci.

Ceny mieszkań zarówno nowych, jak i z drugiej ręki, od kilku miesięcy są dość stabilne, a popyt całkiem spory. Może nawet dojść do podwyżek, zwłaszcza tam, gdzie trudno o tanie lokale dostępne w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych" (MdM).

Jednocześnie najnowsze regulacje wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego, narzucające obowiązek posiadania wkładu własnego (min. 5 proc. wartości nieruchomości), mogą osłabić dobre nastroje na rynku i zahamować popyt. Na razie jednak nic takiego się nie dzieje.

– Obligatoryjny wkład własny nie stanowi żadnej bariery. Większość osób szukających mieszkań posiada zwykle choćby niewielkie oszczędności, które mogą zostać spożytkowane właśnie w postaci wkładu własnego – mówi Marcin Jańczuk, przedstawiciel agencji nieruchomości Metrohouse. Nabywcy do tej pory nie byli skłonni ich uruchamiać, ponieważ były to z reguły środki poświęcone na remonty w mieszkaniach – co ma duże znaczenie zwłaszcza przy kupnie lokali w stanie deweloperskim, wymagających znacznego dokapitalizowania. – Koszt wykończenia takiego lokum to co najmniej 500–600 zł za mkw., co w przypadku np. 50 metrów oznacza dodatkowe 25–30 tys. zł – dodaje Jańczuk.

Więcej kredytów

Według szacunków Metrohouse obecnie ok. 80 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym jest zawieranych przy wsparciu kredytu. Klienci spłacają zaciągniętą pożyczkę średnio przez 25 lat.

– Najbardziej powszechnym wariantem finansowania jest kredyt w połączeniu ze środkami własnymi. Jednak poza wkładem własnym pozostaje do zapłaty m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych (rynek wtórny), taksa notarialna, czasem wynagrodzenie pośrednika itd. – tłumaczy Marcin Jańczuk.

11 lat trzeba odkładać całą miesięczną pensję, by kupić trzy pokoje z drugiej ręki w Warszawie – podaje serwis otoDom.pl

Dodaje, że całkiem sporo, bo ponad 30 proc. potencjalnych klientów, deklaruje zakup nieruchomości za gotówkę. – Fakt ten nieco zaburza rzeczywiste statystyki, choć poza największymi miastami odsetek transakcji gotówkowych bywa znacznie większy – przyznaje ekspert Metrohouse.

Obecnie najczęściej na rynku wtórnym dochodzi do zamiany mieszkań – klienci sprzedają mniejsze, by kupić większe lokum. – Ale nawet w takiej sytuacji podpierają się kredytem – zastrzega Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Dodaje, że pierwsze miesiące 2014 r. raczej nie będą obfitować w wiele transakcji, również na rynku pierwotnym. – Klienci, biorąc pod uwagę możliwość kupna lokum w ramach MdM, ale i obostrzenia kredytowe, na razie sprawdzają swoje możliwości – mówi Błeszyński. Większy ruch zacznie się w drugiej połowie roku.

Zdaniem Haliny Kochalskiej, analityka Open Finance, ten rok przyniesie większy popyt na rynku kredytów hipotecznych. – Ubiegły wypadł blado, mimo znacznego ożywienia w drugim semestrze, prawdopodobnie banki nie udzieliły nawet 180 tys. kredytów, podczas gdy ok. 200 tys. kredytów stanowi w miarę korzystny wynik dla rynku – wylicza Halina Kochalska.

W tym roku do kupowania na kredyt będzie przekonywać klientów program MdM, niskie stopy procentowe oraz informacje o kończących się spadkach cen. Podniesienie progu wkładu własnego do 10 proc. w 2015 również nie będzie bez znaczenia.

Klienci wybierają doższe lokale

Mimo zaostrzenia rekomendacji S w styczniu br. zawarto o 20 proc. więcej transakcji na rynku wtórnym niż w podobnym okresie 2013 r. – wyliczają analitycy Lion's Banku.

Niskie stopy procentowe nie zachęcają do oszczędzania na własną rękę. Z drugiej strony kredyty są dzięki temu tanie, a nabywcy kupują głównie na kredyt. I nie odstrasza ich fakt, że mogą go spłacać nawet przez 30 lat. Według ekspertów Home Brokera w tym roku znacznie więcej osób podejmie decyzją o transakcji z udziałem banku niż w 2013 r. Co sprzedaje się najszybciej? – Od początku br. roku klienci kupują najczęściej lokale za 150–350 tys. zł, na rynku wtórnym. Prawie 70 proc. transakcji zamkniętych w styczniu 2014 r. nie wykroczyło poza te kwoty. Spodziewam się  jednak spadku popytu na tanie mieszkania z drugiej ręki. Np. w ubiegłym miesiącu znacznie mniej osób zdecydowało się na zakup lokali do 250 tys. zł. Za to znacznie lepiej będą się mieć deweloperzy – szczególnie ci oferujący lokale możliwe do nabycia w ramach programu MdM – tłumaczy Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Banku.

Z kolei przeciętna wartość sprzedanego mieszkania używanego dla największych miast nieco wzrosła, z 256,6 tys. zł zanotowanych w styczniu 2013 r. do 268,8 tys. zł w styczniu br. – To przede wszystkim efekt taniego kredytu – przekonują przedstawiciele Lion's Banku. Dzięki tanim kredytom zmniejsza się też udział nabywców gotówkowych, ?mimo że grupa inwestorów nadal pozostaje dość aktywna. – Bez wątpienia dziś transakcji gotówkowych jest więcej niż przed rokiem, ale ten strumień trafiający na rynek powoli ustępuje rosnącemu popytowi „kredytowemu" – prognozuje Bartosz Turek.

Dariusz Solski, dyrektor Departamentu Produktów Kredytowych ?w mBanku