Sprzedaż możliwa, ale po przecenie

Kilka lat temu znacznie łatwiej niż dziś było znaleźć chętnego na dużą kawalerkę liczącą 40 czy nawet 50 mkw.

– Przez jakiś czas panowała moda na takie mieszkania. Teraz klienci wybierają klitki z kilkoma pokojami – mówi Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości.

Jednak zdaniem Jerzego Sobańskiego, szefa agencji nieruchomości Akces, choć duże kawalerki są raczej na końcu listy zamówień kupujących, ciekawe propozycje dość szybko znajdują nabywców.

– Dzieje się tak z powodu małej podaży naprawdę dobrych lokali – zapewnia Sobański.

Drogo w centrum

W ofercie deweloperskiej kawalerki typu studio zazwyczaj nie liczą więcej niż 30–35 mkw. Większe, choćby 40-metrowe, są już przeznaczane przez deweloperów na lokale dwupokojowe, gdyż takie znacznie łatwiej sprzedać.

– Oczywiście deweloper może każde z mieszkań, o dowolnej powierzchni, zaadoptować na studio poprzez prosty zabieg: wystarczy, że nie postawi ścian dzielących wcześniej zaplanowane pokoje – opowiada Jarosław Jędrzyński, analityk z portalu RynekPierwotny.com.

Kawalerki typu studio można znaleźć zarówno w budownictwie popularnym, jak i luksusowym. Przeciętnie kosztują w stolicy 7–8 tys. zł za mkw.

– Na Białołęce można kupić studia o powierzchni ok. 30–35 mkw., od dewelopera za ok. 180 tys. zł, oczywiście w standardzie popularnym. Np. za 183 tys. zł jest do wzięcia 33-metrowe M, na realizowanym przez spółkę JSR Polska Osiedlu Margerytka, przy ul. Płochocińskiej. W przeliczeniu na mkw. nabywca zapłaci ok. 5,6 tys. zł – mówi Jarosław Jędrzyński.

Z kolei na Mokotowie, przy ul. Wyścigowej, spółka Tynkbud-1 oferuje 37 mkw. za 290 tys. zł, czyli 7,8 tys. zł za mkw.

– Natomiast za tego typu oferty luksusowe zlokalizowane w Śródmieściu za powierzchnię 30–35 mkw. zapłacimy trzykrotnie więcej niż na Białołęce – zapewnia Jarosław Jędrzyński.

Jak podaje serwis RynekPierowotny.com, w inwestycji Piano House, realizowanej przez spółkę Icon Real Estate, przy ul. Topiel, 31-metrowe lokum kosztuje 590 tys. zł (19 tys. zł za mkw.). Z kolei w Casa del Arte Murano budowanym przez spółkę Belgravia Polska, przy ul. Nowolipie na Muranowie, lokale tego typu, o powierzchni 43–51 mkw., kosztują 12 tys. zł za 1 mkw. Nabywca musi się więc w tym przypadku liczyć z wydatkiem rzędu 520–612 tys. zł.

Ze skosami i bez windy

Według Małgorzaty Czerwińskiej, właścicielki agencji Trend Home Nieruchomości, na rynku wtórnym kawalerki o powierzchni ponad 40 mkw. zajmują co najwyżej ok. 1 proc. całej podaży.

Np. w serwisie Domy.pl obecnie figuruje ponad 200 lokali mających co najmniej 45 mkw.

– Ich średnia cena 1 mkw. oscyluje na poziomie ok. 9,2 tys. zł, czyli jest o ok. 500 zł wyższa niż średnia stawka mkw. warszawskiej kawalerki z drugiej ręki – szacuje Marcin Drogomirecki z serwisu Domy.pl. Najtańsze propozycje kosztują już ok. 4 tys. zł za metr.

Najwięcej ofert, jak podaje Małgorzata Czerwińska, jest do kupienia na osiedlach z lat 90. Są to zwykle lokale na ostatnich piętrach, więc ze skosami, w budynku bez windy, np. na Ursynowie w okolicach al. KEN, Gawota czy Nowoursynowskiej albo na Ochocie przy ul. Włodarzewskiej. – Znajdziemy je również w kamienicach jako lokale powstałe po podziałach dużych 150–200-metrowych mieszkań – dodaje pośredniczka.

Sporo takich lokali powstało również w latach 2004–2006. – Deweloperzy chcieli wówczas zadowolić młodych klientów, singli szybko podejmujących decyzje, z dobrymi dochodami i zdolnością kredytową, którzy pojawili się w Warszawie. Wtedy była moda na studia, apartamenty, penthouse'y itd. Niektóre spółki wręcz podgrzewały rynek takimi „luksusami"powstającymi nawet w Ursusie czy na Białołęce – opowiada Jerzy Sobański.

Dodaje, że zdecydowana większość kawalerek typu studio nie przekracza 55 mkw. – Największe lokum, z jakim miałem do czynienia, liczyło 80 mkw. i pochodziło z inwestycji Pod Orłem przy ul. Bukowińskiej – mówi Sobański.

Dla inwestora

Zdaniem Małgorzaty Czerwińskiej, aby 50-metrowe, niefunkcjonalne studio szybko się sprzedało, powinno ceną odpowiadać 30–35-metrowemu mieszkaniu.

– Potencjalni nabywcy kawalerek najchętniej wybierają co najwyżej 30 metrów. Jednopokojowe 50-metrowe M czy te jeszcze większe sprzedają się dziś tylko po okazyjnych cenach. Największą szansę na znalezienie nabywcy mają takie studia, które można przearanżować na dwa pokoje, wydzielając swobodnie sypialnię i miejsce do pracy – tłumaczy Małgorzata Czerwińska.

Edyta Krakowiak przyznaje, że łatwiej sprzedać duże mieszkania typu studio w ścisłym centrum Warszawy, szczególnie gdy lokal jest wykończony w podwyższonym standardzie, podobnie jak sam budynek.

– Najczęściej na takie lokum decydują się ludzie zamożni, posiadający już dom pod miastem, a z mieszkania chcą korzystać tylko od czasu do czasu. Nietypowe mieszkania kupują również inwestorzy pod wynajem lub na działalność usługową – tłumaczy Edyta Krakowiak.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki d.kaczynska@rp.pl