Dłużnik nie musi zostać upokorzony

Rz: Klient nie reguluje rat kredytu hipotecznego od kilku miesięcy. Kiedy dowie się, że mieszkanie idzie na licytację?

Krzysztof Oppenheim:

Z pewnością bank będzie chciał jak najszybciej odzyskać należność poprzez sprzedaż mieszkania, którego kupno finansował. Formalności niezbędne do wystawienia lokalu na licytację komorniczą zajmują na ogół od kilku do kilkunastu miesięcy.

Egzekucja należności banku poprzez licytację komorniczą wymaga przekazania sprawy do wybranej przez bank kancelarii komorniczej, a komornik powinien o tym poinformować dłużnika zgodnie z trybem opisanym w art. 805 kodeksu postępowania cywilnego.

Jakie decyzje muszą zapaść wcześniej, zanim dojdzie ?do licytacji?

Bank musi uprzednio wypowiedzieć umowę kredytobiorcy, a następnie wystawić bankowy tytuł egzekucyjny (tzw. BTE). To straszna broń, jaką dysponują wyłącznie bankowcy. Pozwala im bowiem na dochodzenie należności w uproszczonym trybie, bez konieczności prowadzenia długiego i skomplikowanego procesu sądowego. Zgodnie z art. 97 par. 3 prawa bankowego: sąd rozpoznaje wniosek o nadanie klauzuli wykonalności BTE w ciągu trzech dni. Postępowanie to odbywa się poza wiedzą dłużnika. Z klauzulą wykonalności bank udaje się do kancelarii komorniczej, a komornik informuje dłużnika o tym fakcie poprzez doręczenie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji, zgodnie ze wspomnianym art. 805 KPC.

Nie ma mediacji z klientem niespłacającym rat?

Właśnie na tym polega problem, że wystawienie BTE przez bank powinno być poprzedzone próbą mediacji z klientem, choćby ze względu na zasady współżycia społecznego, których bank – jako instytucja publicznego zaufania – nie może nie brać pod uwagę. Czemu mają służyć mediacje? Ich celem jest ewentualna restrukturyzacja kredytu, w miejsce windykacji należności poprzez egzekucję komorniczą. Praktyka pokazuje jednak, że często bankowi windykatorzy nie stosują mediacji, bo te wydłużają proces odzyskania długu. A osoby odpowiedzialne w bankach za windykację często są wynagradzane prowizyjnie od wolumenu odzyskanych kwot. Takie działanie pracowników banków uznać można za naganne: rezygnacja z mediacji z klientem leży bowiem wyłącznie w interesie windykatora, a jest ze szkodą zarówno dla banku, bo traci dobry wizerunek, jak i dla klienta, który przez przyspieszoną windykację może stać się bankrutem. Także w sytuacjach, kiedy daną sprawę można by było wyprowadzić na prostą, gdy problemy z płynnością finansową kredytobiorcy były przejściowe.

Jak powinien zachowywać się dłużnik po uzyskaniu informacji od komornika o wszczęciu egzekucji?

Przede wszystkim należy odbierać i starannie archiwizować całą korespondencję. Dotyczy to także pism otrzymanych z banku oraz odpowiedzi na nie, jeśli takie dłużnik do banku przesyłał. Absolutnie najgorszą strategią – niestety często stosowaną przez rodzimych kredytobiorców – jest chowanie głowy w piasek. Czyli: nie odbieramy korespondencji, która dotyczy wypowiedzianej umowy kredytu, lub od razu pisma te niszczymy. Taka taktyka nie wstrzymuje procedur związanych z egzekucją należności, a całkowicie pozbawia dłużnika szans na skuteczną obronę.

A jak dłużnik niespłacający rat kredytu mieszkaniowego może obronić się przed licytacją?

Z pewnością każda metoda rozwiązania problemu jest lepsza niż licytacja komornicza. Zarówno dla banku, jak i dla kredytobiorcy. Najprostszą formą obrony przed licytacją jest sprzedaż mieszkania z wolnej ręki przez dłużnika, przed wyznaczonym terminem licytacji. Jeśli zadłużenie jest stosunkowo niewielkie wobec wartości nieruchomości w rachubę wchodzi też zamiana mieszkania na tańsze oraz spłata zobowiązania wobec banku z uzyskanej dopłaty. Tego typu działania wymagają dokonania uzgodnień z komornikiem i ewentualnie z wierzycielem hipotecznym. Zawsze jednak najlepszą drogą do minimalizacji strat jest prowadzenie korespondencji z bankiem w sytuacji, gdy zaczynają się problemy ze spłatą kredytu. Pisma kierowane do banku powinny zawierać informacje, z jakiej przyczyny kredytobiorca ma problem z regulowaniem zobowiązań wobec banku, oraz deklarację chęci kontynuowania spłaty kredytu, co najczęściej wymaga zmiany harmonogramu, czyli właśnie restrukturyzacji.

A gdy dług przewyższa wartość mieszkania?

Wtedy dłużnik jest w zdecydowanie gorszej sytuacji, bo nie ma możliwości uzyskania takiej kwoty ze sprzedaży lokalu, która pozwoli na spłatę całej wierzytelności. W tym wypadku po zbyciu lokalu na drodze licytacji dłużnik nie dość, że zostaje bez dachu nad głową, to jeszcze z kredytem na karku. Zwykle zostaje bankrutem do końca życia, chyba że ulegnie zmianie treść ustawy o upadłości konsumenckiej. Tego problemu banki wciąż nie zauważają. Skoro poniosą na kredycie stratę, czemu przy okazji niszczą życie kredytobiorcy i jego rodziny? Jeśli bank w opisanej sytuacji po prostu uruchamia swoje standardowe procedury, wtedy na pewno warto podjąć walkę na drodze prawnej, aby zatrzymać licytację. Jest to jedyny ratunek dla obrony godności życia dłużnika.

Jak dłużnik może zatrzymać licytację?

Jest to bardzo trudne, ale wykonalne. Trzeba – z udziałem specjalistów – przeanalizować całą dokumentację związaną ze sprawą, czyli umowę kredytową, korespondencję z bankiem oraz z komornikiem. Jeśli uda się znaleźć jakieś uchybienia proceduralne, leżące po stronie banku lub komornika, można licytację zatrzymać. Dłużnik zyskuje wtedy czas na negocjacje z bankiem. Takie działanie może okazać się wyjątkowo skuteczne, jeśli złapiemy bank na jakimś poważnym błędzie, a tak się zdarza. Mamy wtedy w ręku asa, którym możemy zagrać podczas mediacji. Powyższe oczywiście nie znaczy, że bank umorzy dług i pozwoli dalej spokojnie mieszkać w posiadanej nieruchomości. Są natomiast duże szanse, że finalnie bank „odpuści" dłużnikowi zaległe odsetki lub umorzy część kapitału, co pozwoli na sprzedaż mieszkania z wolnej ręki. Na takie ruchy potrzebny jest jednak czas.

Gdzie dłużnik może szukać ochrony prawnej przed grożącą licytacją i eksmisją?

Na pewno nie w przypadkowej kancelarii. Trzeba wybierać sprawdzonych prawników, czyli kierować się przede wszystkim rekomendacjami. Z opowieści dłużników znam historie, kiedy prawnik wyciągnął od klientów ostatnie 500 zł, nie prosząc nawet o pokazanie dokumentacji. Inna pani prawnik, już na wstępie zadała klientce pytanie, czy nadużywa alkoholu. A kobieta była starszą osobą w ciężkiej depresji, a nie pod wpływem alkoholu. Nie wierzmy też radom zamieszczonym na forach internetowych, gdyż nie mamy pojęcia, kto jest ich autorem. Mój kolega – bankowiec, który od blisko 15 lat zajmuje się kredytami hipotecznymi, twierdzi,  że „nie ma możliwości, aby w danej sprawie związanej z windykacją nie znaleźć jakiegoś uchybienia".

Pomoc prawna polega zatem na wyłapaniu błędów w procedurach, np. nieprawidłowo wypowiedzianej umowy kredytowej, błędów w treści BTE czy też w czynnościach komornika.

Dlaczego bank woli zlicytować mieszkanie, niż zrestrukturyzować kredyt?

Poruszyła pani bardzo ważny problem polskiej bankowości, mam na myśli żenująco niski poziom procedur w zakresie restrukturyzacji. Przez długi czas bankowcy sobie tym nie zawracali głowy: kredyty hipoteczne spłacały się świetnie, a tzw. szkodowość wyniosła poniżej 1 proc.

Banki nie tworzyły więc procedur dotyczących sytuacji awaryjnych. Niestety, w większości banków tak jest do dziś. Obowiązują schematy działania, które nie uwzględniają indywidualnego podejścia do każdej sprawy. Mamy więc standardowej treści monity do kredytobiorcy zalegającego ze spłatą, ponaglające SMS-y czy nieprzyjemne telefony od windykatorów.

Jak wyglądają dalsze działania banków, jeśli ponaglenia i monity nie przynoszą efektów?

Wtedy bank wysyła do klienta wypowiedzenie umowy, potem wystawia wspomniany BTE, a następnie przekazuje sprawę do komornika. Tę bezduszną procedurę może jednak zatrzymać dłużnik, poprzez wysyłane do banku  propozycje ugody czy restrukturyzacji. Na każde pismo bank jest zobowiązany wysłać odpowiedź. Zatem korespondencja ta może stanowić bardzo skuteczną broń kredytobiorcy, gdyby doszło do sprawy sądowej.

Dłużnik może być w czasie licytacji, ale nie musi...

Dłużnicy rzadko są obecni podczas licytacji i wcale się temu nie dziwię. Jest to kolejne wielkie upokorzenie dla osoby, która często wpadła w tarapaty nie z własnej winy.

A licytantami zazwyczaj są handlarze, którzy nie zwracają w ogóle uwagi, czy w mieszkaniu, które zamierzają kupić, ktoś mieszka i czy trzeba będzie te osoby wyeksmitować. Można powiedzieć, że na rozprawie dłużnik zajmuje pozycję oskarżonego. Tyle że nikt go nie broni. Obecność dłużnika nie ma zresztą żadnego wpływu na przebieg licytacji, chyba że dłużnik pojawił się na sprawie w celu prawnej obrony przed licytacją, składając w sądzie stosowny wniosek o jej odroczenie.

Ile czasu ma dłużnik na wyprowadzkę ze zlicytowanego mieszkania?

Średnio od czterech miesięcy do pół roku. Prawidłowo i skutecznie przeprowadzona licytacja kończy się tzw. przybiciem, czyli ustaleniem, kto wygrał licytację i za jaką kwotę ma zostać kupione mieszkanie. Potem przybicie musi się uprawomocnić, trwa to około miesiąca. Następnie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności i ten akt prawny też musi się uprawomocnić. Dopiero wtedy licytant, który wygrał licytację, staje się prawowitym właścicielem mieszkania i może zwrócić się do mieszkańców z prośbą o dobrowolną wyprowadzkę.

A jak dłużnik nie ma dokąd iść?

To już problem dłużnika. Może być wyprowadzony nawet do noclegowni. W niektórych przypadkach najwyżej procedura eksmisji się przedłuży, np. jeśli dłużnikowi należy się lokal socjalny, ale na pewno nie da się jej zatrzymać. Szczególnie mając na względzie, że kupującymi na licytacji zazwyczaj są handlarze, doskonale orientujący się w obowiązujących przepisach.

Jak wygląda przymusowa wyprowadzka?