Własność nieruchomości: budynek wspólnoty a dzierżawa gruntu od gminy

Wiele wspólnot mieszkaniowych ma problemy z prawidłowym funkcjonowaniem przez źle wydzielone działki. Dochodzi do absurdów z powodu braku prawa do gruntu pod ociepleniem budynku czy podwórka.

Dzierżawa ?za styropian

– Kilka lat temu ociepliliśmy budynek, teraz dowiedzieliśmy się, że docieplenie znajduje się na gruncie komunalnym, a nie naszym. Musimy więc nieruchomość „pod styropian"  wydzierżawić  i płacić  22 zł miesięcznie.     Jeśli tego nie zrobimy,  miasto pójdzie przeciwko nam do sądu  – tłumaczy  Alicja Niewiadomska z zarządu jednej z warszawskich wspólnot. – Przecież koszty sądowe będą wyższe od tej kwoty – dodaje.

W samej Warszawie tzw. dzierżaw  pod styropian jest 106. W całym kraju więcej.  Można je znaleźć m.in. w Gdańsku, Krakowie, Łodzi czy Płocku.

Czyje podwórko

Takie absurdy nie dziwią Jacka Łapińskiego, dyrektora Gdańskiego Zarządu Nieruchomości. Według niego jeszcze większym problemem są podwórka.

Wiele wspólnot mieszkaniowych korzysta  z podwórek, które nie są ich własnością, tylko gminy. Tak jest np. w centrum Gdańska, Krakowa czy Łodzi. Skąd biorą się te problemy? To spadek z przeszłości, kiedy osobno wydzielano działkę pod budynek, a osobno  na podwórko. Później gminy sprzedawały lokale, ale tylko  z udziałem w gruncie pod budynkiem.  Grunt ten nie spełnia więc dzisiejszych norm dotyczących działki budowlanej.

W efekcie powstawała irracjonalna sytuacja: budynek należy do wspólnoty, a kawałek gruntu niezbędny do korzystania z niego – już nie. Wspólnota ma zatem działkę, ale  bez samodzielnego dojazdu, śmietnika, placu zabaw czy parkingu. Na tym tle dochodzi do sporów między nią a gminą, np.  nie wiadomo, kto ma je sprzątać, odśnieżać itd.

Przepisy przewidują wprawdzie  rozwiązanie,  nie wszystkie jednak miasta i wspólnoty z  niego korzystają.

Wykup ?albo użytkowanie

Zgodnie z art. 32 a  ustawy o własności lokali, zarząd powinien przygotować projekt uchwały, w której właściciele wyrażają zgodę na nabycie przyległych nieruchomości oraz dają zarządowi pełnomocnictwa do ich nabycia. Następnie powinien odkupić od gminy podwórko.

– Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala wspólnocie zażądać od gminy zawarcia umowy przenoszącej własność lub o użytkowanie wieczyste takiego podwórka (art. 209a) – tłumaczy  Kinga Sadowska z Urzędu Miasta w Krakowie.  Gmina też ma takie roszczenie do wspólnoty.

Taki  wykup jednak kosztuje i z tego powodu właściciele podchodzą do niego bardzo  niechętnie. Dlatego np. Gdańsk, żeby  zachęcić członków wspólnoty  do wykupu, wprowadził wysokie bonifikaty.

– Działkę można  kupić za 2 proc. jej wartości – wyjaśnia dyrektor Łapiński.

W Gdańsku skorzystało  z tej możliwości  kilkaset wspólnot mieszkaniowych.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

r.krupa@rp.pl

Wymogi  dla działki budowlanej

W obecnych realiach prawnych nie można już wydzielić działki po obrysie budynku, co potwierdził Sąd Najwyższy.

- ?Definicję działki budowlanej zawiera art. 4 ust. 3a ustawy ?o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim działka budowlana to zabudowany grunt, którego wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie ?w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych.

- ?Z orzeczenia SN (syg. V CSK 248/08) jasno wynika, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwić prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków. Wskazuje ono też jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku.