Wiele wspólnot mieszkaniowych ma problemy z prawidłowym funkcjonowaniem przez źle wydzielone działki. Dochodzi do absurdów z powodu braku prawa do gruntu pod ociepleniem budynku czy podwórka.
Dzierżawa ?za styropian
– Kilka lat temu ociepliliśmy budynek, teraz dowiedzieliśmy się, że docieplenie znajduje się na gruncie komunalnym, a nie naszym. Musimy więc nieruchomość „pod styropian" wydzierżawić i płacić 22 zł miesięcznie. Jeśli tego nie zrobimy, miasto pójdzie przeciwko nam do sądu – tłumaczy Alicja Niewiadomska z zarządu jednej z warszawskich wspólnot. – Przecież koszty sądowe będą wyższe od tej kwoty – dodaje.
W samej Warszawie tzw. dzierżaw pod styropian jest 106. W całym kraju więcej. Można je znaleźć m.in. w Gdańsku, Krakowie, Łodzi czy Płocku.
Czyje podwórko
Takie absurdy nie dziwią Jacka Łapińskiego, dyrektora Gdańskiego Zarządu Nieruchomości. Według niego jeszcze większym problemem są podwórka.
Wiele wspólnot mieszkaniowych korzysta z podwórek, które nie są ich własnością, tylko gminy. Tak jest np. w centrum Gdańska, Krakowa czy Łodzi. Skąd biorą się te problemy? To spadek z przeszłości, kiedy osobno wydzielano działkę pod budynek, a osobno na podwórko. Później gminy sprzedawały lokale, ale tylko z udziałem w gruncie pod budynkiem. Grunt ten nie spełnia więc dzisiejszych norm dotyczących działki budowlanej.
W efekcie powstawała irracjonalna sytuacja: budynek należy do wspólnoty, a kawałek gruntu niezbędny do korzystania z niego – już nie. Wspólnota ma zatem działkę, ale bez samodzielnego dojazdu, śmietnika, placu zabaw czy parkingu. Na tym tle dochodzi do sporów między nią a gminą, np. nie wiadomo, kto ma je sprzątać, odśnieżać itd.
Przepisy przewidują wprawdzie rozwiązanie, nie wszystkie jednak miasta i wspólnoty z niego korzystają.
Czytaj więcej
Czy nabycie samochodu może być tak proste, jak zamówienie sprzętu online? O tym, jak wygląda transformacja tego sektora oraz jak należy odpowiedzie...
Wykup ?albo użytkowanie
Zgodnie z art. 32 a ustawy o własności lokali, zarząd powinien przygotować projekt uchwały, w której właściciele wyrażają zgodę na nabycie przyległych nieruchomości oraz dają zarządowi pełnomocnictwa do ich nabycia. Następnie powinien odkupić od gminy podwórko.
– Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala wspólnocie zażądać od gminy zawarcia umowy przenoszącej własność lub o użytkowanie wieczyste takiego podwórka (art. 209a) – tłumaczy Kinga Sadowska z Urzędu Miasta w Krakowie. Gmina też ma takie roszczenie do wspólnoty.
Taki wykup jednak kosztuje i z tego powodu właściciele podchodzą do niego bardzo niechętnie. Dlatego np. Gdańsk, żeby zachęcić członków wspólnoty do wykupu, wprowadził wysokie bonifikaty.
– Działkę można kupić za 2 proc. jej wartości – wyjaśnia dyrektor Łapiński.
W Gdańsku skorzystało z tej możliwości kilkaset wspólnot mieszkaniowych.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki
Wymogi dla działki budowlanej
W obecnych realiach prawnych nie można już wydzielić działki po obrysie budynku, co potwierdził Sąd Najwyższy.
- ?Definicję działki budowlanej zawiera art. 4 ust. 3a ustawy ?o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim działka budowlana to zabudowany grunt, którego wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie ?w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych.
- ?Z orzeczenia SN (syg. V CSK 248/08) jasno wynika, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwić prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków. Wskazuje ono też jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku.
Z przepisów i orzecznictwa wynika zatem, że grunt tylko pod budynkiem nie jest działką budowlaną.
