Co robić, gdy nei ma z czego płacic rat za mieszkanie

Ten, kto kupował mieszkanie na kredyt w boomie, czyli w latach 2006–2008, był szczególnie traktowany przez banki. To znaczy, że dostawał więcej, niż potrzebował i na granicy swojej zdolności kredytowej, bez specjalnego wnikania w źródło pochodzenia dochodów. Dlatego ci, którzy starali się o kredyt dwa lata później, z zazdrością patrzyli na szczęśliwców, którzy już spłacali raty, podczas gdy przed nimi były dopiero bankowe schody do pokonania. – Szczęśliwy ten, kto skorzystał już z łaskawości banków – żartowali wtedy doradcy finansowi.

Walutowa pułapka

Dziś wielu „szczęśliwcom" nie jest już do śmiechu. Część osób oddałoby i kredyty, i mieszkania za nie kupione, aby wyjść z zobowiązania bez straty.

Z wyliczeń porównywarki finansowej Comperia.pl wynika, że poziom zadłużenia z tytułu 30-letniego kredytu we frankach szwajcarskich – w wysokości 300 tys. zł, zaciągniętego w styczniu 2006 r. – wynosi dziś 340 tys. zł. Dla zobowiązania wypłaconego rok później obecne zadłużenie to już 366,5 tys. zł. Natomiast ten, kto zaciągnął kredyt we frankach na początku 2008 r., po dzisiejszym kursie jest winien bankowi 412,5 tys. zł. Natomiast zadłużenie dla kredytu we frankach ze stycznia 2009 r. wynosi aktualnie 346 tys. zł – podaje Comperia.pl.

– Nieco lepiej prezentuje się sytuacja osób z kredytami w euro. Kto zapożyczył się na początku 2006 r. na 30 lat na 300 tys. zł, dziś jest zadłużony na 274 tys. zł. Dla kredytów ze stycznia 2007 r. dług wynosi 281 tys. zł. To mniej niż dla zobowiązań z początku 2008 r. W tym przypadku dzisiejszy dług to 305,5 tys. zł. Z kolei zadłużenie wynikające z kredytu w euro uruchomionego w styczniu 2009 r. wynosi obecnie 277,5 tys. zł – wylicza Mikołaj Fidziński, analityk Comperia.pl.

Eksperci są zgodni: dziś nie opłaca się takich zobowiązań w obcych walutach ani refinansować, ani nadpłacać. Trudno też sprzedać mieszkanie, jeśli wysokość zobowiązania przekracza jego wartość. Należy więc płacić raty na czas, aby nie dać bankowi pretekstu do zmiany warunków kredytowania lub wypowiedzenia umowy.

A co ze złotym

Jeśli chodzi o kredyty w rodzimej walucie, czasem ich nadpłacanie może być opłacalne. Stanie się tak jednak pod warunkiem, że nie jest to  obwarowane dodatkowymi opłatami.

– Na ogół banki naliczają należności za nadpłacanie kredytu przez pierwszych kilka lat spłacania kredytu. Wynoszą przeważnie 1–5 proc. nadpłacanej kwoty. Zatem szacując, czy nadpłata jest rozwiązaniem opłacalnym, kredytobiorca musi uwzględnić te dodatkowe koszty – podpowiada Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.

Kolejną ważną kwestią jest fakt, że przed dokonaniem nadpłaty trzeba o tym poinformować bank. Może to wymagać złożenia pisemnej dyspozycji lub złożenia zlecenia przez internet. Ważne jest też, aby dokładnie sprawdzić, jak wygląda mechanizm nadpłacania w danym banku. Niezbędne może być wykonanie przelewu lub tylko udostępnienie w odpowiednim czasie środków na umówionym z bankiem koncie.

– Błędem jest po prostu wysłanie pieniędzy na numer konta przypisany do kredytu. Może to skutkować tym, że kredyt nie zostanie spłacony, bo bank będzie potrącał tylko ratę, a odzyskanie pieniędzy będzie wymagało złożenia wniosku w banku i przejścia czasochłonnej procedury – ostrzega Bartosz Turek.

Dodaje, że w wielu bankach można zdecydować, czy nadpłata ma skutkować zmniejszeniem miesięcznych rat przy zachowaniu ustalonego pierwotnie okresu kredytowania, czy raczej przy zachowaniu identycznych miesięcznych rat ma skutkować skróceniem okresu kredytowania. Jeśli bank daje taką możliwość, kredytobiorca musi sam podjąć decyzję w tej kwestii. Tu także pojawić się mogą koszty związane z przeprowadzeniem operacji nadpłaty.

Analitycy Lion's Banku policzyli efekty każdej z takich decyzji. Założyli, że kredytobiorca zadłużył się na 30 lat, pożyczając 200 tys. zł w rodzimej walucie, z oprocentowaniem na poziomie 4,4 proc. Hipotetyczny dłużnik po przeanalizowaniu domowego budżetu uznał, że co miesiąc jest w stanie przeznaczyć 200 zł na nadpłatę kredytu.

– Dla uproszczenia przyjęliśmy, że bank nie pobiera żadnych opłat za wcześniejszą spłatę kredytu, a oprocentowanie nie zmieni się w całym okresie kredytowania. Gdyby kredytobiorca nie decydował się na nadpłaty, płaciłby miesięczną ratę na poziomie 1001,52 zł, a łączny koszt odsetkowy wyniósłby 160 547,86 zł. Przeznaczając dodatkowe 200 zł miesięcznie na nadpłatę kredytu, której celem było zmniejszenie kolejnych miesięcznych rat, można ograniczyć koszt odsetkowy do poziomu 133 420,07 zł w całym okresie kredytowania – wylicza Bartosz Turek.

Najlepiej pod tym względem wypadałoby nadpłacanie w celu skrócenia okresu kredytowania. W tym wypadku miesięczna rata utrzymywałaby się na stałym poziomie w całym okresie kredytowania, ale dzięki nadpłatom zostałby on skrócony z 30 lat do 21,5 roku. Z kolei łączny koszt kredytu spadłby do poziomu 109 403,36 zł – wynika z symulacji Lion's Banku.

Kiedy niższa rata

Co zrobić, gdy sytuacja finansowa się pogarsza, a rata kredytu staje się dużym obciążeniem dla domowego budżetu? Można próbować obniżyć jej wysokość, negocjując z bankiem obniżenie marży. Nie będzie to jednak łatwe.

– To dobre rozwiązanie dla osób, które zaciągnęły kredyt np. pięć lat temu. Wtedy średnia marża kredytowa oscylowała wokół 3 proc. Obecnie wynosi ona 1,75 proc. dla kredytów z wysokim wkładem własnym oraz ok. 2,08 proc. dla kredytów z wkładem minimalnym. Różnica jest więc znacząca. W ten sposób możemy obniżyć wysokość miesięcznej raty nawet o ponad 200 zł. W perspektywie pozostałych kilkudziesięciu lat spłaty uzyskane w ten sposób oszczędności mogą robić wrażenie – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander. – Jeśli instytucja, która udzieliła nam kredytu, nie będzie skora do obniżki marży, zawsze możemy skierować się do innego banku i z nim negocjować warunki przeniesienia zobowiązania. Instytucje finansowe nie powinny robić problemów solidnym kredytobiorcom. W takim wypadku trzeba jednak pamiętać o ewentualnych opłatach dodatkowych związanych między innymi z wcześniejszą spłatą zobowiązania u pierwotnego kredytodawcy – zwraca uwagę.

Natomiast posiadaczom kredytów walutowych doradca Expandera poleca obniżenie rat dzięki samodzielnemu kupowaniu waluty. – Ci, którzy pozwalają bankowi przeliczać raty kredytów we frankach czy euro, zwykle przepłacają. Banki stosują przy tym wysokie kursy – podkreśla Jarosław Sadowski.

Dla przykładu: w porównaniu ze średnim kursem NBP w danym dniu kursy sprzedaży franka szwajcarskiego w bankach są o ok. 3,3 proc. wyższe. W rezultacie płacąc ratę wynoszącą ok. 1 500 zł, klient płaci bankowi za przewalutowanie ok. 50 zł miesięcznie, czyli ok. 600 zł rocznie. Natomiast kupując walutę w kantorze lub kantorze internetowym, może obniżyć ten koszt do ok. 7,5 zł miesięcznie (czyli ok. 90 zł rocznie).

– Jeśli mamy przed sobą długotrwałe problemy z regulowaniem zobowiązania, wyjściem jest wydłużenie okresu spłaty kredytu. Jest to rozwiązanie, które pozwoli poradzić sobie z bieżącymi ratami. Warto je jednak stosować, tylko jeśli jest to naprawdę konieczne. Wiąże się to bowiem ze znacznym wzrostem kosztu kredytu przez to, że dłużej będziemy płacili odsetki – ostrzega Jarosław Sadowski.

Opinia

Banki zaczęły liczyć trupy w szafach

Krzysztof Oppenheim | doradca finansowy

Biada tym, którzy mają problem ze spłatą kredytu mieszkaniowego. Szczególnie frankowego.

Jeszcze parę lat temu – kiedy na rynku hipotek rządził król frank ?– wydawało się Polakom, że kredyt hipoteczny to największe dobro. Radowali się wszyscy: i młodzi kredytobiorcy, którzy kupowali swoje pierwsze „M" z prawie niezauważalną ratą kredytu, i bankowcy, którym rosły jak na drożdżach portfele „hipotek".

Po wybuchu kryzysu finansowego, ?a szczególnie w jego drugiej fazie, kiedy w większości branż – poza windykacją – znacząco spadły obroty, opinia na temat kredytu hipotecznego znacząco się zmieniła.

Banki zaczęły liczyć trupy w szafach. Szczególnie nieprzyjemnie pachniały ulegające rozkładowi kredyty frankowe. Co z tym paskudztwem zrobić? Ze względu na moc innych zajęć niecierpiących zwłoki, np. raportowanie do wszystkich placówek i departamentów w najróżniejszych sprawach, nie starczyło bankom czasu na rozwiązanie problemu z frankiem. Pozostała więc jedyna, wielokrotnie sprawdzona w podobnych przypadkach metoda działania: ?pozamiatać pod dywan.

A co z młodymi, potencjalnymi kredytobiorcami? Wystarczy poczytać komentarze licznych hejterów pod każdym artykułem treści: „Kupuj teraz, bo wkrótce będzie drożej". Skąd ich niechęć do banków? Otóż okazało się, że kredyt to nie zabawka, którą się wyrzuci, jak się znudzi. Zobowiązanie na 20 czy 30 lat to pętla na szyi, której uścisk daje się we znaki przy każdym wahnięciu dochodów, a także po narodzinach potomka. I między innymi dlatego tak mało młodych ludzi decyduje się dziś na założenie rodziny czy rodzicielstwo.

Z niechęci do zadłużania się należy się cieszyć. Mówię tak, ponieważ często spotykam się z ludzkimi dramatami spowodowanymi ?brawurą przy zaciąganiu kredytu.

Bo – jak się okazuje – bankowcy są mili tylko wtedy, kiedy chcą nam coś wcisnąć: kolejną pożyczkę albo kartę kredytową z bohaterem z bajki lub piłkarzem.