Ogrzewanie podłogowe do likwidacji, gdy tak chce wspólnota

Tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 8 maja 2014 r. (sygn. akt I ACa 42/14).

J.P. kupił mieszkanie w stanie surowym w niewielkim, dziesięciolokalowym budynku wielorodzinnym. Zamontował w nim ogrzewanie podłogowe zasilane wodą ze wspólnej dla całego budynku instalacji c.o. znajdującej się w kotłowni . Nie było ono przewidziane w projekcie budowlanym – pozostałe lokale ogrzewane były grzejnikami ściennymi.

Po kilku latach J.P. wynajął mieszkanie na biuro i wtedy zauważył nagły wzrost rachunków za ogrzewanie. Rzeczywiście – pozostali członkowie wspólnoty rzadko płacili więcej niż 300-500 zł rocznie, w jednym przypadku koszty ogrzania przekroczyły tysiąc złotych, a tymczasem P. musiał co roku wysupłać ponad 5-6 tys. zł na rachunki za ciepło.

Jeden zyskał, reszta straciła

Po konsultacjach z wykonawcami instalacji grzewczych pan P. postanowił zamontować elektrozawór w kotłowni, na części wspólnej instalacji grzewczej, przed wodomierzem przynależnym do swego lokalu. Dostał na to zgodę zarządcy wspólnoty, który kierował się opinią wykonawcy kotłowni, że założenie elektrozaworu powinien usprawnić korzystanie z instalacji ogrzewania podłogowego w mieszkaniu P.

Po zamontowaniu elektrozaworu obniżyły się koszty ogrzewania w lokalu P., ale wzrosły w pozostałych lokalach w budynku. Ponadto przy wyliczaniu tych kosztów dla całego budynku gdzieś „zagubiło się" 2000 jednostek zużycia wody (ilość przepływu wody z wodomierza głównego była większa od sumy wynikającej z poszczególnych wodomierzy) . Ich koszt musieli pokryć proporcjonalnie wszyscy członkowie Wspólnoty.

Odpowiedzialnością za to obarczyli jednak P. Wspólnota podjęła uchwałę nakazującą mu usunięcie elektrozaworu i wykonanie w jego lokalu zwykłego ogrzewania grzejnikowego (czyli powrót do stanu zgodnego z projektem budowlanym) lub innego systemu ogrzewania niezależnego od wspólnotowego.

Rozliczenie za c.o. nikogo nie może krzywdzić

P. uznał, że naruszone zostały jego interesy i zaskarżył uchwałę do sądu w części dotyczącej nakazania wymiany systemu ogrzewania. Sąd Okręgowy w Katowicach uchylił uchwałę jako ingerującą w nieuprawniony sposób w instalacje znajdujące się wewnątrz lokalu członka wspólnoty. W ocenie SO spór stron dotyczył w istocie sposobu rozliczania kosztów ogrzewania, a nie systemu ogrzewania w mieszkaniu P.

- Prawidłowe gospodarowanie nieruchomością wspólną wymaga, aby rozliczanie dostarczonego do poszczególnych lokali ciepła nie odbywało się z pokrzywdzeniem żadnego z właścicieli i aby odpowiadało faktycznemu zużyciu energii cieplnej przez poszczególne lokale – podkreślił Sąd. Jego zdaniem zgromadzone w sprawie dowody nie wskazywały, by zaskarżona uchwała zmierzała do osiągnięcia takiego celu.

Sam sobie winien

Wspólnota wniosła apelację, a katowicki Sąd Apelacyjny inaczej ocenił okoliczności sprawy. Stwierdził, że powód sam doprowadził do sytuacji, w której zmuszony był do regulowania opłat za ogrzewanie na warunkach mniej korzystnych od pozostałych właścicieli lokali. Najpierw przez to, że wbrew projektowi budowlanemu podłączył do pieca głównego w kotłowni ogrzewanie podłogowe, a później przez założenie elektrozaworu, co zaburzyło dotychczas stosowany we Wspólnocie system rozliczeń i sposób opomiarowania.

Dlatego zdaniem SA uchwała Wspólnoty nakazująca demontaż elektrozaworu i doprowadzenie instalacji grzewczej do stanu z projektu budowlanego, była zgodna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd nie dopatrzył się też naruszenia interesu powoda, gdyż w niezaskarżonej przez niego części uchwała zezwala na pozostanie przy dotychczasowym sposobie ogrzewania, pod warunkiem podłączenia do odrębnej instalacji grzewczej. Natomiast w części, która została zaskarżona (nakaz wymiany systemu ogrzewania), również interesu tego nie narusza. Dlaczego?