O kredyt trudniej, a ciągle drożeje

Ile potrwają podwyżki? Czy WIBOR także wzrośnie? Komu banki nie pożyczą na mieszkanie? W jakiej walucie?  Analitycy mówią, co dzieje się na rynku kredytowym latem.

Jaka rata za mieszkanie

Bartosz Turek, analityk Lion's Bank

:

- Chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, klient banku w czerwcu tego roku musiał się liczyć z wyższym kosztem - o 3 proc. - niż w czerwcu 2013 roku. Oznacza to, że rata kredytu związanego z zakupem 50-metrowego mieszkania w dużym mieście wzrosła o 3 proc. rocznie. Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęliśmy, kredyt był o 15,9 proc. droższy niż dziś.

Marże kredytowe poszły w górę w ciągu 12 miesięcy o 0,29 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,79 proc. Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR 3M na poziomie 2,72 proc., średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na 4,51 proc.

To dzięki tak niskiemu oprocentowaniu kredytów przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat, z 20-proc. wkładem własnym, na kawalerkę w jednym z 10 największych polskich miast w kraju, wynosi zaledwie 618 zł miesięcznie. W przypadku lokali dwupokojowych byłoby to 1030 zł, a trzypokojowych 1545 zł miesięcznie. W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście znacznie zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na kawalerkę trzeba by oddawać do banku przeciętnie 959 zł miesięcznie, lokalu 2-pokojowego - 1598 zł, a 3-pokojowego - 2397 zł. Dla porównania: w relatywnie tanich Katowicach byłoby to odpowiednio: 448 zł, 746 zł i 1190 zł miesięcznie.

Zgodnie z zapowiedziami Rady Polityki Pieniężnej, rekordowo niski poziom stóp procentowych może zostać utrzymany do końca trzeciego kwartału 2014 r. Co warto podkreślić, w obliczu zbliżającego się widma deflacji (ujemnej inflacji), do grona prawdopodobnych rozwiązań dołączyła także możliwość dalszego obniżania stóp procentowych. Nawet jednak jeśli do takiego rozwiązania nie dojdzie, brak inflacji jest sytuacją, w której długo jeszcze kredytobiorcy cieszyć się będą mogli niskim kosztem kredytu.

Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Na początku trzeciej dekady czerwca kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 2,44 proc., a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,68 proc.). W dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,78 proc., a więc niewiele wyżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można nawet, że w perspektywie kilku miesięcy rynek spodziewa się, że czekać nas może jeszcze jedna obniżka stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien znacznie wzrosnąć ponad dzisiejsze notowania.

Kto dostanie kredyt?

Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus:

- Czy jeśli przez wiele lat potencjalny kredytobiorca nie jest w stanie zgromadzić 10 procent wartości mieszkania, to da radę spłacać raty?

Obowiązkowy wkład własny, wbrew opiniom sceptyków, nie powinien przynieść załamania na rynku kredytowym. Ubezpieczenie brakującego wkładu oraz świadome oszczędzanie pozwoli na uzyskanie kredytu nawet w roku 2017.

Przypomnijmy: w czerwcu 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła długo oczekiwaną Rekomendację S. W myśl jej zapisów, każdy nowo udzielany kredyt w 2014 roku nie może być wyższy niż 95 procent wartości nieruchomości. Oznacza to, że nabywając dom lub mieszkanie musimy posiadać 5 procent środków własnych. Od roku 2015 niezbędny wkład własny wyniesie już 10 procent. W kolejnych latach wymóg ten jest podwyższony o kolejne 5 procent i od 2017 roku konieczne będzie posiadania wkładu własnego na poziomie 20 procent. Możliwe jednak będzie zaciągnięcie kredytu w wysokości nieprzekraczającej 90 procent, pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia pokrywającego zbyt niski wkład własny kredytobiorcy.

Warto także zwrócić uwagę, że ostateczna wersja Rekomendacji S jest łagodniejsza niż jej projekt. W myśl pierwszych propozycji 10 procent miało być obowiązkowe już w 2014 roku, a 20 procent zaledwie rok później.

Obowiązkowy wkład własny wymusił na Polakach konieczność oszczędzania. Oznacza to konieczność odpowiedniego gospodarowania swoimi finansami i planowania wydatków. Jakie zatem kwoty należy co miesiąc odkładać, aby zgromadzić niezbędne 5 i 10 procent? W przypadku zakupu nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych musimy odłożyć odpowiednio 15 i 30 tysięcy złotych.

Ile zatem miesięcy i jaką kwotę należy gromadzić, aby w chwili zaciągnięcia kredytu i zakupu nieruchomości posiadać odpowiednie środki? Porównanie to należy uczynić w zestawieniu z płaconą ratą przyszłego kredytu. Jeśli zaciągniemy 285 tysięcy złotych (95 procent) na 30 lat, wówczas rata będzie wynosić od 1450 do 1530 złotych. Jeśli przez 9-10 miesięcy będziemy oszczędzać równowartość przyszłej raty, wówczas wymagany 5 procentowy wkład własny zgromadzimy. W przypadku pożyczenia 270 tysięcy (90 procent) będziemy musieli przez 30 lat płacić od 1370 do 1450 złotych. Jeśli przez 20 miesięcy takie kwoty będą odkładane, to również uda się zgromadzić wymagany, tym razem 10 procentowy wkład własny.

Oczywiście osoby, które dopiero dzisiaj zaczną oszczędzać na wkład własny niestety mogą już nie zdążyć odłożyć 5 czy 10 procent, tak aby w 2014 czy w 2015 roku zaciągnąć kredyt. Jeśli jednak po uchwaleniu i ogłoszeniu Rekomendacji w czerwcu 2013 roku świadomie zaczęliśmy oszczędzać, to nie powinno być problemu z wkładem własnym. Taki sposób oszczędzania na wkład własny ma jeszcze jedną zaletę. Pozwala na sprawdzenie swoich „predyspozycji" do oszczędzania. W ten sposób możemy sprawdzić czy potrafimy odpowiednio gospodarować swoimi finansami i w związku z tym czy w przyszłości, po zaciągnięciu kredytu, będziemy w stanie co miesiąc przeznaczać odpowiednią kwotę na spłatę raty.

Rekomendacja S wskazuje, że w roku 2016 musimy mieć minimum 15 procent wkładu własnego, a rok później już 20 procent. Dopuszczona została także możliwość, aby część brakującego wkładu własnego ubezpieczyć. Kwota kredytu po ubezpieczeniu od 2016 roku nie będzie mogła być wyższa niż 90 procent. W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że nie jest to nowość i już od wielu lat banki udzielały kredyty z takim ubezpieczeniem. W większości instytucji standardowy poziom LTV nie mógł i w dalszym ciągu nie może przekroczyć 80 procent, czyli tak jak nakazuje Rekomendacja S od 2017 roku. Dopiero po ubezpieczeniu nadwyżki kredytu ponad ten poziom możliwe było i jest finansowanie w wyższych kwotach. Już dzisiaj udzielając kredytów nawet na 95 procent wartości nieruchomości konieczne jest wykupienie takiego ubezpieczenia.

Zatem z punktu widzenia klienta rok 2015 będzie się niewiele różnił od kolejnych lat, gdyż niezbędne będzie wniesienie 10 procent środków własnych, a kolejne 10 procent trzeba będzie ubezpieczyć. Różnica będzie tylko taka, że w 2015 roku ubezpieczenie nie będzie obowiązkowe z punktu widzenia Rekomendacji S, a będzie tylko dodatkowym zabezpieczeniem wymaganym przez banki.

W związku z powyższymi ograniczeniami nie należy spodziewać się znaczącego ograniczenia popytu na kredyty mieszkaniowe. Oczywiście będzie grupa osób, która mimo wiedzy o konieczności wniesienia wkładu własnego nie będzie w stanie zgromadzić odpowiednich środków, jednak w tym przypadku kluczowym jest pytanie, czy takie właśnie osoby powinny w ogóle zaciągać kredyt. Jeśli przez wiele lat potencjalny kredytobiorca nie jest w stanie zgromadzić 10 procent środków własnych, to istnieje duże ryzyko, że może mieć on w problem ze spłatą rat po zaciągnięciu zobowiązania. Jednak klienci, którzy świadomie podchodzą do swoich finansów i inwestycje mieszkaniowe planują z wyprzedzeniem, nie powinni mieć problemów z uzyskaniem kredytu.

Pożyczysz w tym, w czym zarabiasz

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości:

- Dla wielu osób zajętych wakacjami i mundialem, niepostrzeżenie weszły w życie przepisy Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego.

Zgodnie z jej zapisami od lipca osoby osiągające dochody w innej walucie niż złoty nie będą mogły zadłużyć się w krajowej walucie. Natomiast zarabiający w złotych, nie będą mogli zaciągnąć kredytu np. w euro. Rekomendacja stanowi, że waluta kredytu musi być zgoda z walutą najwyższego dochodu, jeśli kredytobiorca osiąga dochody w różnych walutach. Wprowadzenie rekomendacji w założeniu miało chyba odstraszyć przyszłych kredytobiorców przed masowym zadłużaniem się obcej walucie.

KNF chciała pewnie zapobiec powstaniu kolejnego niebezpieczeństwa, jaki na rynek sprowadziły kredyty we frankach szwajcarskich, oraz ograniczyć związane z tym ryzyko kursowe. Założenie może i dobre, ale niestety przeterminowane, bo frankowym kredytobiorcą to już i tak pewnie nie pomoże, ale za to może zaszkodzić innym.