Koniunktura na rynku pierwotnym poprawia się nie tylko  w dużych aglomeracjach. Deweloperzy zaczynają odmrażać projekty także w mniejszych miastach. Jednak te rynki są znacznie mniej chłonne, więc nierzadko kilka projektów liczących po 70–150 mieszkań może zaspokoić popyt na wiele miesięcy. – W pierwszym półroczu w „drugoligowych" stolicach regionalnych dało się zauważyć dwucyfrowy procentowo wzrost podaży mieszkań deweloperskich. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że przy ograniczonej ofercie w tych miastach pojawienie się jednej–dwóch średnich inwestycji może spowodować znaczącą procentowo zwyżkę oferty. Najwięcej nowych ofert w tym roku pojawiło się w Szczecinie i Lublinie – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk serwisu RynekPierwotny.com.

Z dobrym rozpoznaniem

Według tego portalu w Szczecinie na nabywców czeka ok. 876 lokali. Ich podaż w ciągu ostatniego kwartału wzrosła o 36 proc. Nieco szczuplejszą pulą dysponuje Olsztyn, gdzie do kupienia jest 831 nowych mieszkań.  Jednak w tym mieście podaż od początku roku jest w miarę stała. Z kolei w Lublinie do wzięcia jest ponad 700 lokali, o 44 proc. więcej niż w pierwszym kwartale br.

– Deweloperska oferta w mniejszych miastach jest skorelowana z tym, co się dzieje na całym krajowym rynku nowych mieszkań. Wszystko wskazuje, że będą się pojawiać nowe inwestycje. Czy oferta będzie się powiększać? To zależy od popytu – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.

Sławomir Horbaczewski, prezes spółki deweloperskiej Wikana, dodaje, że małe i średnie miasta są bardzo perspektywiczne. Nie pojawiają się tam jednak największe spółki deweloperskie. – Powód jest oczywisty – mniejsza skala projektów możliwych do zrealizowania z biznesowego punktu widzenia. W małych i średnich miastach standardowo można wybudować ok. 5 tys. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań w danym projekcie – red.), zatem trudno osiągnąć tzw. efekt skali. Poza tym trzeba doskonale znać lokalne rynki, w tym lokalną praktykę urzędniczą. Jednocześnie mniejsza konkurencja w oczywisty sposób pozwala rozwinąć skrzydła firmom np. o mniejszych zasobach kapitałowych – zapewnia  Horbaczewski.

Dodaje, że popyt na mieszkania widać dziś w tak niewielkich miastach jak Jarosław czy Tarnobrzeg. – Ryzykowne są natomiast miejscowości mocno zubożałe, z wysokim odsetkiem bezrobocia, co w naturalny sposób wpływa na popyt. Kluczowa dla oceny perspektyw danego rynku, paradoksalnie, nie jest wyłącznie zasobność portfeli mieszkańców, ale ich zaradność – opowiada Horbaczewski.

Niższym kosztem

Na mniejszych rynkach nie zawsze dominują lokalni deweloperzy. Część krajowych spółek opiera swoją strategię na realizacji projektów w mniejszych miastach, jak notowana na giełdzie Wikana czy JHM Development. – W mniejszych miastach, gdzie ceny gruntów są niższe, a koszty budowy porównywalne, łatwiej konkurować z lokalnymi firmami. Do tej pory celowaliśmy głównie w miasta liczące od 50 do 80 tys. mieszkańców i nadal na takich rynkach będziemy realizować nasze projekty. Ale chcemy rozpocząć inwestycje także w większych ośrodkach, czego przykładem są Katowice, gdzie niebawem rozpoczynamy projekt deweloperski w sąsiedztwie Doliny Trzech Stawów. Myślimy również o Gdańsku, Bydgoszczy,  Toruniu i Olsztynie, gdzie przymierzamy się do zakupu działek – opowiada Halina Mirgos, prezes JHM Development.

Z kolei Wikana, skoncentrowana przede wszystkim na południowych regionach Polski, realizuje projekty m.in. w Lublinie, Jarosławiu, Kraśniku, Krośnie, Rzeszowie czy Tarnobrzegu.

Niektórzy deweloperzy, skoncentrowani raczej na głównych rynkach, czasem podejmują decyzję o inwestycjach w mniejszych miastach. Ronson Development realizuje projekt Panoramika w Szczecinie. W maju tego roku spółka ruszyła z drugim etapem osiedla, oferując 107 lokali w cenach od 4,4 tys. zł za mkw. Docelowo Ronson zbuduje tu osiedle z 239 lokalami.

Również w Szczecinie BBI Development buduje osiedle  Małe Błonia. – W  pierwszym etapie sprzedaliśmy już niemal wszystkie ze 155 oferowanych mieszkań. Pod koniec roku przymierzamy się do następnego etapu, w którym powstanie 70–80 lokali w cenach ok. 4,5 tys. zł za mkw. – tłumaczy Michał Skotnicki, prezes BBI Development. Spółka zamierza się jednak skupić przede wszystkim na warszawskim rynku mieszkaniowym.

Stabilne ceny

Mieszkania od deweloperów w takich miastach jak Lublin, Szczecin, Bydgoszcz czy Toruń są wyceniane średnio na ok. 5 tys. zł za mkw. W jeszcze mniejszych miejscowościach, np. Kraśniku, Przemyślu czy Tarnobrzegu, ceny mieszkań deweloperskich oscylują na poziomie ok. 3 tys. zł za mkw. – Ceny ofertowe  na tych rynkach się nie zmieniają. W ciągu najbliższego roku mogą wzrosnąć o 1–3 proc. – szacuje Tomasz Kołodziejczyk, analityk redNet Property Group. Najchętniej, jak mówi Halina Mirgos, są kupowane mieszkania o powierzchni 45–60 mkw.  – podobnie jak w dużych miastach.

– Mniejsze miejscowości są w dużo mniejszym stopniu uzależnione od cykli koniunkturalnych. Stąd wahania i sprzedaży, i cen są tam dużo mniejsze. Podnoszenie cen w ślad np. za zmianami średnich stawek lokali w dużych aglomeracjach byłoby kardynalnym błędem dewelopera. Finalna marża powinna być skalkulowana już na etapie zakupu działek – podkreśla Sławomir Horbaczewski.

Do programu „MdM" kwalifikuje się w tych miastach średnio 20–30 proc. oferty. Na przykład w Bydgoszczy do wzięcia jest ok. 234 mieszkań, które można kupić z rządowym wsparciem. W sumie w tym mieście deweloperzy oferują dziś nieco ponad 700 mieszkań. Z kolei w Olsztynie na ponad 800 lokali w programie „MdM" mieści się niecałe 300.

– Mieszkań kwalifikujących się do dopłaty przybywa, ale termin ich realizacji to nawet 2016 rok – zaznacza Tomasz Kołodziejczyk. Nie wszystkie spółki uwzględniają jednak w swych planach program „MdM".

– Zdarza się nam oferować mieszkania z dopłatą. Są to jednak wyjątki w naszych inwestycjach – mówi Sławomir Horbaczewski. – Lokale po takich cenach oznaczają bardzo niskie marże, dlatego ich podaż jest ograniczona – dodaje.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Paweł? Grząbka prezes firmy doradczej CEE Property Group

W mniejszych miastach, liczących 50–400 tys. mieszkańców, widać sporą aktywność deweloperów, przeważnie lokalnych, którzy znają dobrze miejscowych klientów oraz wykonawców. W Lublinie, Toruniu, Bydgoszczy czy Szczecinie sprzedaje się rocznie do 1 tys. nowych lokali.

Niektóre z tych miast okazały się zaskakująco odporne na kryzys na rynku nieruchomości i nie zanotowały znaczącego spadku liczby transakcji.

Są to rynki atrakcyjne dla deweloperów głównie ze względu na niskie ceny gruntów. Zakładając, że inwestycje będą realizowane na bankowe kredyty, zwrot z zainwestowanego kapitału może być dla dewelopera bardzo wysoki, czasem nawet wyższy niż w większym mieście.

Oczywiście trzeba pamiętać o znacznie niższych cenach lokali niż w największych miastach, ale niski koszt gruntu uzasadnia realizacje projektów.

Jednocześnie mniejsze rynki dla dużych graczy są zbyt ograniczone, zwłaszcza że takie podmioty często budują osiedla liczące ponad 1 tys. mieszkań.

Dużej firmie po prostu nie opłaca się wchodzić na małe, nieznane rynki i rozpraszać swoją uwagę.  Duża spółka nie ma też ochoty na konkurowanie z lokalnymi firmami, które mają niższe koszty działalności i lepiej znają dany rynek.

Z kolei w miastach poniżej ?50 tys. mieszkańców często w ogóle nie ma podaży nowych mieszkań. Nic się nie buduje, mimo że jest tam popyt.