Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego

Czy klient w ogóle ma szanse negocjować warunki już spłacanego kredytu hipotecznego? W jakim zakresie, np. długość spłaty, rodzaj rat – np. równe zamiast malejących, nowe zabezpieczenie spłaty?

Michał Krajkowski: Pewne elementy kredyt mieszkaniowego można oczywiście z bankiem negocjować. Można zmienić na przykład okres kredytowania czy system spłaty kredytu – z raty malejącej na ratę równą. W przypadku zmiany, która będzie wiązała się z obniżeniem płatności, często wystarczy tylko wniosek bez konieczności dostarczania innych dokumentów.

Jeśli jednak chcemy skrócić okres spłaty lub zmienić sposób spłaty na raty malejące, co zawsze oznacza wzrost miesięcznych płatności, bank będzie chciał zbadać naszą zdolność kredytową. Oznacza to konieczność dostarczenia dokumentów potwierdzających dochody i weryfikację przez bank naszych możliwości.

Również w przypadku zmiany zabezpieczenia konieczne będzie zweryfikowanie stanu prawnego, technicznego, a także wartości nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem.

Negocjując z bankiem zmiany warunków kredytu, należy pamiętać, że bank nie ma wcale obowiązku zmiany takich warunków, np. zabezpieczenia kredytu, nawet w sytuacji gdy w naszej ocenie proponowana nieruchomość jest idealnym zabezpieczeniem.

A co z marżą – czy jest szansa, aby bank zdecydował się na jej obniżenie na prośbę klienta?

Teoretycznie można negocjować marżę, która jest elementem składowym oprocentowania. Jednak banki bardzo niechętnie zmieniają ten parametr, a szanse na sukces mają ci kredytobiorcy, którzy mają bardzo solidne argumenty, np. nieruchomość o dużej wartości, która może być zabezpieczeniem kredytu lub też znacznie lepszą ofertę z innego banku.

Czytelniczka napisała: „Co z tego, że WIBOR spada, jeżeli mam marżę przy kredycie w złotych z 2009 r. 2,36 proc., a teraz koleżanka dostała 1,5 proc. Zawsze będę płacić wyższą ratę niż ona. Czy mogę wystąpić o niższą marżę do banku? Po kilku latach mój dług przecież trochę się zmniejszył". Co doradziłby pan w tej sytuacji?

Warunki kredytu są ustalane na podstawie wielu elementów. O wysokości marży decyduje kwota kredytu, wartość nieruchomości, wysokość dochodów kredytobiorcy, a także skorzystanie z innych produktów okołokredytowych, np. konta, karty kredytowej czy ubezpieczenia.

Często także z uwagi na historię kredytową kredytobiorcy dla dwóch identycznych transakcji mogą być różne oferty kredytowe.

Oczywiście warto próbować negocjacji ze swoim bankiem, ale może się okazać, że jedyną szansą na niższą ratę będzie zrefinansowanie kredytu. Jednak w tym wypadku należy dokładnie policzyć wszystkie opłaty, jakie wiążą się ze spłatą starego kredytu i zaciągnięciem nowego. Może się bowiem okazać, że pomimo iż rata miesięczna ulegnie obniżeniu, to koszty kredytu wcale nie będą niższe z uwagi na dodatkowe opłaty.

Jak formalnie rozpocząć negocjacje z bankiem w sprawie zmiany marży, jakich argumentów używać?

Próbując uzyskać korzystne warunki warto pokazać przede wszystkim, że nasza sytuacja majątkowa znacznie się polepszyła. Jeśli od czasu zaciągnięcia kredytu dochody znacznie wzrosły, to może być to element, który nieco poprawi nasz obraz z oczach banku.

Ponadto jeśli korzystnie zmieniła się wartość nieruchomości, warto także wykonać nową wycenę, która to potwierdzi.

Uzbrojeni w argumenty musimy złożyć wniosek w banku, z naszą propozycją nowych warunków cenowych i czekać na odpowiedź ze strony kredytodawcy. Po uzgodnieniu nowych warunków konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy z uwzględnieniem nowych warunków cenowych.

Czy argumentem dla banku kredytującego będzie taki szantaż: „To ja przenoszę swój kredyt do konkurencji, tam jest taniej". Jak rozważać opłacalność takiej zmiany? Z jakimi kosztami trzeba się liczyć?

Przeniesienie kredytu oznacza opłatę za wcześniejszą spłatę – w większości instytucji pobierana jest przez minimum trzy lata od zaciągnięcia kredytu oraz zapłatę prowizji za udzielenie nowego.

Porównując kredyty koniecznie trzeba uwzględnić także te opłaty, a nie tylko różnicę w miesięcznej racie.

Przedstawienie lepszej oferty z innego banku może być skutecznym argumentem, jednak trzeba mieć świadomość, że banki śledzą swoje oferty i wiedzą, jakie warunki kredytowania możemy otrzymać w innych instytucjach. Zatem jeśli będziemy blefować, że otrzymaliśmy ofertę z marżą np. 1 p.p., to oczywiście nikt w to nie uwierzy, gdyż dzisiaj oferowane marże są znacznie wyższe.

A czy można liczyć na spadek marż banków? Ostatnio raczej rosną...

Od dłuższego czasu oferowane marże dla nowych kredytów systematycznie rosną. W najbliższych miesiącach, niestety, nie możemy liczyć na obniżenie tego składnika oprocentowania. Co prawda sytuację nieco poprawia spadający WIBOR, ale należy mieć świadomość, że gdy zacznie on rosnąć, to oprocentowanie kredytu będzie znacznie wyższe.

Osobom zastanawiającym się nad zrefinansowaniem swojego kredytu raczej trudno będzie znaleźć korzystniejszą ofertę. Jeśli kredyt został zaciągnięty przez 2009 rokiem, to marża jest na pewno niższa, gdyż udzielano wtedy kredytów z marżą nawet poniżej 1,00 punktu procentowego. Dzisiaj taki poziom jest nieosiągalny.

Czy WIBOR będzie spadał dalej? Jak długo?

WIBOR notuje swoje historycznie niskie poziomy i wiele wskazuje na to, że może on jeszcze ulec obniżeniu. Sporo zależy od decyzji Rady Polityki Pieniężnej i jeśli stopy procentowe będą dalej obniżane to i WIBOR będzie spadał. To dobra informacja dla spłacających kredytu, gdyż wszystko wskazuje na to, że tak niski poziom będzie utrzymywał się przez wiele miesięcy.

W jakim banku dziś najłatwiej dostać kredyt? A w jakich bankach jest najtaniej?  Która instytucja jeszcze walczy o klientów hipotecznych?

Warunki kredytowe zależą od wielu parametrów: kwoty kredytu, wartości nieruchomości, lokalizacji czy nawet rodzaju źródła dochodu.

Nigdy nie da się jednoznacznie ustalić, który bank ma najkorzystniejszą ofertę, gdyż zależy to także od preferencji klienta.

Wybierając kredyt należy zwrócić także uwagę na czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku i można przypuszczać, że pod koniec roku okres ten się wydłuży, szczególnie w bankach oferujących kredyty z minimalnym 5-procentowym wkładem własnym. W tych bankach można oczekiwać dużego napływu wniosków w związku ze zmianami wchodzącymi od 2015 roku.

—gb

Ekspert radzi

Chcesz wziąć kredyt na mieszkanie, musisz zacząć oszczędzać

Bez oszczędności nie ma po co iść do banku

Tomasz Kopiński ekspert Centrum Finansów Aviva

Z początkiem 2015 r. poziom wymaganego przez banki wkładu własnego przy kredytach hipotecznych wzrośnie z obecnych 5 proc. do 10 proc. Zapewne wielu potencjalnych kredytobiorców będzie musiało odłożyć zakup mieszkania na później.