– Sprzedaż kredytów mieszkaniowych w 2014 r. była zbliżona do tej z ostatnich dwóch lat. Prawdopodobnie zakończy się wynikiem ok. 38 mld zł, a więc nieco lepszym niż 2013 r. – wynoszącym 36,4 mld zł. Rezultat może być jednak gorszy niż w 2012 r., kiedy to sprzedaż wynosiła 39,1 mld zł – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

Na co pożyczaliśmy

Z danych Expandera wynika, że najwięcej kredytów hipotecznych udzielanych za pośrednictwem tej firmy w 2014 r. – około jednej trzeciej – opiewało na kwotę od 100 do 200 tys. zł. Ponad 99 proc. zobowiązań zostało udzielonych w złotych. Przeważały te na długi okres. Najwięcej, bo ponad 60 proc., zostało udzielonych na 25–35 lat.

Zdarzało się jednak, że banki odmawiały finansowania. – Na wstępnym etapie problemem była zwykle niska zdolność kredytowa: klient miał zbyt małe dochody, aby uzyskać oczekiwaną kwotę kredytu – mówi Jarosław Sadowski. – Natomiast w przypadku negatywnych decyzji dotyczących złożonych już wniosków przyczyną odmowy była zwykle negatywna historia kredytowa. Zdarzało się również, że klienci nie informowali we wniosku o kredytach spłacanych w firmach pożyczkowych. Takie zatajenie informacji również skutkuje odmową udzielenia kredytu – podkreśla Jarosław Sadowski.

Tomasz Borkowski z banku WBK SA zwraca uwagę, że 2014 r. był pierwszym, w którym banki nie mogły udzielać kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Wymagany wkład własny nie odstraszał jednak klientów.

– Nasi kredytobiorcy pożyczali pieniądze przede wszystkim na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Drugim celem najchętniej finansowanym kredytem hipotecznym był zakup mieszkania na rynku wtórnym, a trzecim budowa domu metodą gospodarczą – opowiada Tomasz Borkowski.

Z kolei Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi, zwraca uwagę, że rok 2014 upłynął nie tylko pod znakiem obowiązkowego wkładu własnego (min. 5 proc.), ale także niskich stóp procentowych.

– Rozwojowi akcji kredytowej sprzyja polityka niskich stóp procentowych, jaką obserwowaliśmy w całym tym roku. Co prawda Rada Polityki Pieniężnej dokonała tylko jednej obniżki stóp o 50 punktów bazowych, ale był to wystarczający impuls do obniżenia cen kredytu i spadku stopy WIBOR. Spadek oprocentowania nowych kredytów mógłby być jeszcze większy, gdyby w tym czasie banki nie podwyższały marż kredytowych – podkreśla.

Z danych Notusa wynika, że średnia kwota kredytu oscylowała wokół 200 tys. zł. Przeciętny kredytobiorca miał mniej niż 20 procent wkładu własnego. – Kredyty mieszkaniowe ciągle zaciągane są na wiele lat, w większości przypadków zakładany okres spłaty przekraczał 25 lat, ale nie był dłuższy niż 35 lat, gdyż takie ograniczenie wprowadziła Rekomendacja S – dodaje główny analityk Notusa.

200 tys. zł - tyle średnio pożyczali na mieszkanie kredytobiorcy w 2014 r.

Mówi, że trudniej o finansowanie było osobom pracującym na umowach-zleceniach czy o dzieło, a także zatrudnionym na czas określony. – Nie oznacza to oczywiście, że takie osoby nie mogły uzyskać kredytu mieszkaniowego, ale banki wnikliwiej oceniały ich sytuację finansową. Trudniej o kredyt miały też osoby, które posiadały tylko 5 procent wkładu własnego. Po pierwsze, ich wybór ograniczony był zaledwie do kilku banków, gdyż wiele instytucji stawiało kryteria znacznie wyższe, niż narzuca to Rekomendacja S, i wymagało większego wkładu własnego. Ponadto osoby te nie mogły liczyć na niskie oprocentowanie, gdyż korzystne oferty były przedstawiane tylko klientom dysponującym większym wkładem własnym – zwraca uwagę Michał Krajkowski.

Także Romuald Pilitowski z firmy doradztwa finansowego Salomon Finance potwierdza, że banki mają wciąż ograniczone zaufanie do kredytobiorców osiągających dochody z tytułu działalności gospodarczej, szczególnie jeśli wnioskodawcy prowadzą działalność gospodarczą krótko lub też osiągają niestabilne dochody. Częstym powodem odmowy udzielenia kredytu jest również nieterminowe regulowanie zobowiązań.

– Obserwowaliśmy też zwiększone zainteresowanie klientów mieszkaniami na rynku pierwotnym w porównaniu z rynkiem wtórnym. Więcej chętnych było na lokale powyżej 55 mkw. Około 60 proc. umów kredytowych zawieranych jest na 25–35 lat – wylicza Romuald Pilitowski.

Z obserwacji Michała Asmana z firmy Asman Finance wynika, że  najczęściej klienci pożyczali w ub. roku nie więcej niż 450 tys. zł na dokończenie budowy domu jednorodzinnego oraz średnio 350 tys. zł na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Zwykle zadłużali się na 30 lat.

– Banki odmawiały pieniędzy klientom, jeśli mieli złą historię kredytową w BIK oraz brakowało zdolności kredytowej – mówi Michał Asman. – Polaków nie stać na kredyty, ponieważ nie są w stanie wykazać własnych dochodów. Zarabiają więcej, niż są w stanie wykazać na papierze – dodaje.

Czy pomógł „MdM"

Romuald Pilitowski podkreśla, że ci, którzy spodziewali się, iż wprowadzony 1 stycznia 2014 r. program „Mieszkanie dla młodych" znaczącą ożywi rynek hipotek, mogą czuć się zawiedzeni. Jarosław Sadowski uważa, że „MdM" pomógł podwyższyć wartość udzielanych kredytów hipotecznych, jednak w stosunkowo niewielkim stopniu. – Od stycznia do końca września 2014 r. takie preferencyjne kredyty stanowiły ok. 6,4 proc. wartości wszystkich zobowiązań hipotecznych udzielonych w tym czasie – podaje.

Paweł Komar z Open Finance twierdzi, że „MdM" przyciągnął sporą liczbę nowych osób na rynek kredytów i dzięki temu zainteresowali się oni zakupem mieszkania. – Można powiedzieć, że był magnesem, ale czasami działał jedynie marketingowo. W kolejnym roku spodziewamy się większego udziału kredytów z dopłatą państwa w całkowitej sprzedaży – prognozuje Paweł Komar.

Natomiast Michał Krajkowski zwraca uwagę, że oceniając program „MdM", należy patrzeć na niego przez pryzmat dużego zróżnicowania regionalnego. – Z uwagi na ograniczenie tylko do rynku pierwotnego program był dostępny głównie w dużych miastach, gdzie rynek deweloperski jest rozwinięty. Jednak ze względu na limity cen ograniczające podaż mieszkań również w dużych miastach program funkcjonował z różnym skutkiem. Np. w Łodzi czy w Gdańsku, gdzie podaż mieszkań w „MdM" była bardzo duża, oddziaływanie programu było znacznie większe niż np. w Krakowie czy Wrocławiu.

– Jednak w skali całego kraju zainteresowanie programem nie było aż tak duże, jak pierwotnie oczekiwano – uważa główny analityk Notusa. – Wskazuje na to wykorzystanie tylko około 1/3 środków zarezerwowanych na ten rok. „MdM" dla niektórych klientów był pomocą w uzyskaniu kredytu, bo dopłata pokrywała wymagany 5-procentowy wkład własny. Jednak z pewnością ten pogram nie odmienił rynku kredytowego. Jego znaczenie w mojej ocenie było znikome, a czasami wręcz szkodliwe, gdyż w niektórych lokalizacjach doprowadził do wzrostu cen nieruchomości – podsumowuje Krajkowski.

Także Tomasz Borkowski mówi, że choć „MdM" miał wpływ na wyniki sprzedaży „hipotek" w 2014 r., to jednak z pewnością mniejszy, niż pierwotnie zakładano. Zgodnie z informacjami podanymi przez Ministerstwo Infrastruktury do 10 grudnia 2014 r. banki udzieliły 2,9 mld zł kredytów w ramach „MdM".

Paweł Komar | dyrektor zarządzający Open Finance

W całym 2014 roku niemal połowa nieruchomości sprzedanych za naszym pośrednictwem pochodziła z rynku pierwotnego, co pokazuje wzrost zainteresowania mieszkaniami od deweloperów. Większość klientów przychodzących po poradę do doradcy była zainteresowana właśnie nowym lokum. Najwięcej osób poszukuje nadal typowych dwóch pokoi o powierzchni 50 mkw., ale widać też rosnące grono klientów poszukujących kolejnego lokalu o większym metrażu, czyli trzech pokoi o powierzchni około 60 mkw.

Najczęściej banki odmawiały finansowania zakupu nieruchomości klientom, którzy nieterminowo regulowali zobowiązania wobec banków, co było widać w Biurze Informacji Kredytowej.

Nadal też problemy z zaciągnięciem kredytu hipotecznego mają osoby, które są zatrudnione na umowy inne niż umowa o pracę.

Na przykład, jeśli osoba starająca się o kredyt jest jedynym żywicielem rodziny lub ma niebezpieczny zawód, banki wymagają większego wkładu własnego lub wysokiego ubezpieczenia na życie albo dodatkowego kredytobiorcy. Bank może też odmówić zabezpieczenia się na nieruchomości, jeżeli jest ona w złym stanie technicznym, uzna ją za mało płynną lub przeszacowaną cenowo.

—gb

Średnia wartość kredytu hipotecznego w poszczególnych miastach:

- Warszawa – 270 tys. zł

- Kraków – 225 tys. zł

- Poznań – 220 tys. zł

- Katowice – 135 tys. zł

- Łódź – 130 tys. zł

- Białystok – 188 tys. zł