Ile za segment z drugiej ręki

Z analiz Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) wynika, że zarówno w Warszawie, jak i pod miastem segmenty stanowią ok. 20 proc. oferty. – W stolicy takich budynków jest najwięcej na Ursynowie, Białołęce, Bielanach, Starym Żoliborzu – mówi Edyta Krakowiak z WGLiN. – Najmniej segmentów jest w prawobrzeżnej części miasta – dodaje.

Także przedwojenne

Zdaniem Michała Niewińskiego, pośrednika z agencji Mieszkanie24.com, domy szeregowe z rynku wtórnego są niedocenione.

– Tymczasem ceny mkw. takich budynków są bardzo niskie – czasem spadają poniżej 3,5 tys. zł – wskazuje Michał Niewiński. Edyta Krakowiak ocenia, że w Warszawie dominują duże segmenty, a pod Warszawą – małe. – Muszą być bowiem konkurencyjne w stosunku do mieszkań w stolicy. Jest to możliwe, gdy ich powierzchnia jest relatywnie mała, a działki tanie – tłumaczy przedstawicielka WGLiN. Dodaje, że segmenty budują głównie deweloperzy. – Inwestorzy indywidualni stawiają przede wszystkim domy wolno stojące i bliźniaki – mówi Edyta Krakowiak.

I przypomina, że segmenty jako substytut większych mieszkań zaczęły się pojawiać na początku lat 90. ubiegłego wieku.

– Na Żoliborzu czy Ochocie wiele segmentów powstało jeszcze przed wojną, co wiązało się z brakiem wolnego miejsca w dobrych miejskich lokalizacjach – mówi przedstawicielka WGLiN.

W opinii Michała Niewińskiego dużym zainteresowaniem klientów cieszą się nowe szeregówki w cenie trzypokojowego mieszkania. – Nie liczyłbym na spadki cen, chyba że sprzedający będzie zmuszony do obniżek – ocenia pośrednik z Warszawy. Podkreśla, że jeśli cena odzwierciedla standard nieruchomości i nie jest zawyżona, segment można sprzedać w czasie od miesiąca do trzech miesięcy. Przeszacowane nieruchomości na chętnego czekają latami.

Opinię podziela Edyta Krakowiak. – Ważne są cena, lokalizacja i komunikacja z centrum Warszawy. Jeśli taki dom ma cenę porównywalną z ceną 80-metrowego mieszkania i znajduje się na dobrze skomunikowanym osiedlu, szybko znajduje nabywcę – zapewnia przedstawicielka WGLiN.

Dodaje, że najtańsze segmenty w Warszawie znajdziemy na peryferiach miasta – w Wawrze, na Białołęce, w Wesołej. Ceny szeregówek zaczynają się tam od 400 tys. zł. W ofercie WGLiN jest 60-metrowy segment w Wawrze wyceniony na 390 tys. zł. W Starej Miłośnie 180-metrowy dom w zabudowie szeregowej jest oferowany w cenie 530 tys. zł. – Najdrożej jest na Starym Żoliborzu, Saskiej Kępie, Starej Ochocie, gdzie segmenty kosztują ponad 2 mln zł – zauważa Edyta Krakowiak.

I tak przedwojenny, 300-metrowy szeregowiec po generalnym remoncie położony na Żoliborzu został wyceniony na 10 mln zł. W tej samej dzielnicy WGLiN oferuje 250-metrowy, także przedwojenny segment, za który właściciel chce dostać 3,6 mln zł. Na Saskiej Kępie (Kolonia Łaskiego) 265-metrowy szeregowiec jest oferowany za 4,8 mln zł, a 225-metrowy segment na Ochocie (Kolonia Staszica) – za 4,5 mln zł.

Z sąsiadem za ścianą

Wiele ofert segmentów znajdziemy także pod Warszawą. Michał Niewiński wskazuje na Mysiadło, Józefosław, Piaseczno, Pruszków, Komorów, Brwinów, Grodzisk Mazowiecki i Marki. – Pod miastem jest wiele domów szeregowych w stanie deweloperskim – mówi pośrednik z agencji Mieszkanie24.com.

Zdaniem Edyty Krakowiak ofert domów szeregowych powoli przybywa i będzie przybywać. – Z uwagi na zapotrzebowanie klientów deweloperzy budują coraz więcej takich domów – tłumaczy przedstawicielka WGLiN. Dodaje, że takich nieruchomości szukają rodziny, które w cenie mieszkania chcą mieć komfort zamieszkiwania we własnym domu. Liczy się też choćby mały ogródek.

– Ceny wszystkich domów spadają od lat, dotyczy to także szeregówek – podkreśla Edyta Krakowiak. – Najbardziej stanieją duże budynki, o powierzchni ponad 200 mkw. Dziś poszukiwane są bowiem głównie małe i tanie domy o powierzchni do 150 mkw. – tłumaczy.

A Joanna Lebiedź, właścicielka warszawskiej agencji Lebiedź Nieruchomości, ocenia, że po drastycznym wzroście cen domów, a potem załamaniu się rynku domy szeregowe wróciły do łask. – Segmenty są zazwyczaj mniejsze, zajmują mniejszą powierzchnię działki, a więc koszt budowy dla dewelopera jest niższy. Dla klienta oznacza to niższą cenę, co w obliczu trudności z kredytami ma ogromne znaczenie – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Ważne są także niższe koszty utrzymania takiej nieruchomości – podkreśla.

Jak zauważa pośredniczka, segmenty powstają zarówno na południowych, jak i północnych obrzeżach Warszawy.

Wyrastają też po prawej stronie stolicy – w Wawrze, na Białołęce. – Cena segmentu zależy od wykończenia. Budynek w stanie surowym zamkniętym można kupić za mniej niż 400 tys. zł. Pełny standard deweloperski (z instalacjami, piecem, tynkami) oznacza ceny zaczynające się od 450 tys. zł – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Cena rośnie wraz ze zbliżaniem się do centrum stolicy. Im dalej, tym taniej, na co wpływ ma sama cena gruntu – podkreśla pośredniczka. Jej zdaniem, jeśli trudności z kredytami nie zostaną zażegnane, a koszty utrzymania domów będą rosnąć (gaz, prąd, dojazdy), to nie należy się spodziewać drastycznych zwyżek cen.

– Takich nieruchomości szukają zwolennicy domów jednorodzinnych, którzy nie chcą mieszkać w bloku, ale ze względów finansowych na budynek na dużej działce nie mogą sobie jeszcze pozwolić. Domy szeregowe lubią też klienci, którzy czują się bezpieczniej, mając sąsiada za ścianą – mówi Joanna Lebiedź.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl