Dom jednorodzinny: kiedy ruszyć z budową

Od 28 czerwca zacznie obowiązywać nowelizacja prawa budowlanego z 20 lutego 2015 r. (DzU z 27 marca, poz 443). Wprowadza ona spore zmiany w formalnościach dotyczących budowy domów jednorodzinnych.

Jest więc jeszcze czas, by podjąć decyzję, co się bardziej opłaca. Jeśli nawet nie zdążymy do 28 czerwca skompletować wszystkich dokumentów, to i tak do spraw wszczętych, a nie zakończonych przed tą datą stosowane będą – zgodnie z nowelą – dotychczasowe przepisy.

Z pozwoleniem czy bez

Nowela przewiduje, że domy jednorodzinne będzie można stawiać, tak jak do tej pory, na podstawie pozwolenia na budowę albo – i to jest nowość – zgłoszenia. To od inwestora ma zależeć, na co się zdecyduje. Wybór nie będzie jednak w pełni dowolny.

Na zgłoszenie nie wybuduje się szeregowca ani bliźniaka. Z tej formy załatwiania formalności będzie można skorzystać tylko w wypadku wolno stojących domów jednorodzinnych, których budowa nie będzie miała wpływu na nieruchomości sąsiednie.

Przykładowo, gdy dom będzie zabierał światło sąsiadowi lub stał w ostrej granicy, zawsze trzeba będzie uzyskać pozwolenie na budowę. Nie będzie miało przy tym znaczenia, czy chodzi o szeregowiec czy o dom wolno stojący.

Dziś wszystkie domy jednorodzinne buduje się włącznie po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Za i przeciw

Oczywiste jest, że zgłoszenie jest prostszą formą od pozwolenia. Do starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu) składa się wniosek razem z niezbędnymi dokumentami i czeka 30 dni. Po upływie tego okresu, jeżeli starosta (prezydent) nie zgłosi sprzeciwu i nie nałoży obowiązku uzyskania pozwolenia, można ruszać z budową, ponieważ uzyskało się tzw. milczącą zgodę. Nie ma więc konieczności przeprowadzenia postępowania administracyjnego. Nie dostaje się też żadnej decyzji.

Inaczej sytuacja wygląda w wypadku pozwolenia na budowę. Ma ono zawsze formę decyzji administracyjnej. By ją wydać, starosta (prezydent miasta) musi wcześniej przeprowadzać postępowanie administracyjne z udziałem stron, czyli np. sąsiadów. Ponadto zgodnie z prawem budowlanym, na pozwolenie czeka się do 65 dni, choć w praktyce bywa z tym różnie, czasem jest dłużej, czasem krócej. Trzeba też zaczekać, aż decyzja stanie się ostateczna, a to następuje po 14 dniach –jeśli nikt się nie odwoła. Gdy wpłynie skarga do wojewody, a następnie do sądu, czeka się dłużej.

W wypadku zgłoszenia na pewno szybciej załatwi się formalności. Z kolei przy pozwoleniu dostaje się decyzję, tak więc w przyszłości, w razie wątpliwości co do legalności budowy, zawsze można ją pokazać. Poza tym przy tej formie łatwiej załatwić kredyt w banku.

Po zmianie przepisów inwestorom decydującym się na budowę domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w granicach działki, bardziej będzie się opłacało uzyskać pozwolenie na budowę. W takim wypadku w postępowaniu nie będzie stron. Urzędnik wyda więc decyzję bez „zbędnej zwłoki", a to oznacza, że czas oczekiwania może wynieść mniej niż 30 dni. Ponadto taka decyzja jest w dacie wydania od razu wykonalna (zgodnie z art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego) i uprawnia do rozpoczęcia budowy od razu.

Co zrobić, gdy mamy już zgłoszenie

Po zmianie przepisów w wypadku budowy domu na podstawie zgłoszenia (tak jak pozwolenia na budowę) trzeba będzie odebrać ostemplowany projekt budowlany i zawiadomić powiatowy nadzór budowlany o zamiarze rozpoczęcia robót. Trzeba będzie też pobrać dziennik budowy.

Pozwolenie na budowę wygaśnie, jeśli roboty nie rozpoczną się przed upływem trzech lat od dnia, w którym pozwolenie stało się ostateczne, lub zostaną przerwane na czas dłuższy niż trzy lata (tu nic się nie zmieniło, tak jest też dziś). Z kolei na postawie zgłoszenia będzie można rozpocząć budowę nie później niż w ciągu trzech lat od daty wskazanej przez inwestora w zgłoszeniu. Przerwanie budowy nawet na cztery czy więcej lat nie będzie miało wpływu na ważność zgłoszenia.

Formalności końcowe

Formalności końcowe w wypadku domów jednorodzinnych (wybudowanych na podstawie pozwolenia oraz na zgłoszenie) pozostaną takie same. A to znaczy, że wystarczy zawiadomić powiatowy nadzór o zakończeniu budowy i złożyć niezbędne dokumenty. Następnie trzeba odczekać 14 dni (dziś 21) i można wieszać firanki i wstawiać meble do swojego nowego domu. Uzyskało się bowiem milczącą zgodę.

Inwestor, jeżeli będzie mu na tym zależało, będzie też mógł uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, r.krupa@rp.pl

Trudne stosunki sąsiedzkie

Nie zawsze budowa za płotem podoba się sąsiadom. Gdy jest wymagane pozwolenie na budowę, mają znacznie więcej do powiedzenia, niż gdy wystarczy zgłoszenie.

Każda strona biorąca udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę może się odwołać do wojewody, a jego rozstrzygnięcie zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Budowa może być więc zablokowana nawet na kilka lat. Stronami są: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie, czyli np. sąsiedzi.

Zgłoszenie praktycznie pozbawia sąsiadów wpływu na budowę.

Po przyjęciu zgłoszenia starosta (prezydent miasta) będzie zamieszczał informację w jego sprawie w Biuletynie Informacji Publicznej urzędu w ciągu trzech dni od doręczenia zgłoszenia inwestorowi. Nawet gdy sąsiad zauważy informację w BIP i nie będzie z niej zadowolony, to i tak nie ma jak oprotestować zgłoszenia. Nowela nie zawiera bowiem przepisów w tej sprawie.

Od 1 stycznia 2016 r. ma ruszyć elektroniczny rejestr zgłoszeń budowy domków jednorodzinnych. On jednak również niewiele poprawi sytuację sąsiadów. Dalej nie będą mieli jak oprotestować budowy.

Sąsiadom pozostanie występowanie o dostęp do informacji publicznej, jeśli nabiorą wątpliwości w sprawie zamiarów inwestycyjnych swoich sąsiadów, albo składanie pozwów do sądów powszechnych na podstawie procedur cywilnych.

Od 28 czerwca szykują się również zmiany w projekcie budowlanym, co jest ściśle powiązane z sąsiadami. Nowela przewiduje bowiem zmiany w wyznaczaniu obszaru oddziaływania projektowanego obiektu

Dziś obszar oddziaływania obiektu wyznacza starosta na podstawie przepisów szczególnych. Dla domów jednorodzinnych jest to przede wszystkim rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Po 28 czerwca 2015 r. obszar oddziaływania ustali architekt w projekcie budowlanym niezależnie od tego, czy wymaga to pozwolenia czy zgłoszenia. Oznacza to, że każdy projekt musi zawierać informacje w tej sprawie.

Na tej podstawie starosta będzie decydował, czy przyjąć zgłoszenie czy wnieść sprzeciw. Co ważne, jeśli architekt uzna, że inwestycja nie oddziałuje na sąsiadów, nie będą oni stroną.

Jakie dokumenty mogą okazać się niezbędne

Razem z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie domu trzeba dostarczyć:

- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (ich lista znajduje się we wzorze wniosku pozwolenia na budowę) oraz zaświadczeniem projektanta (i ewentualnie sprawdzającego projekt) o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego.

Nowość! Nowelizacja rezygnuje z obowiązku dołączania do projektów budowlanych oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia budynku do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych.

Przestanie już być potrzebne oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki, na której został wzniesiony budynek, z drogą publiczną (gminną, powiatową). Dla dróg krajowych i wojewódzkich takie oświadczenie nadal będzie konieczne.

- Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: prawie własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je wypełnić, nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów).

- Gdy nie ma miejscowego planu – decyzję o warunkach zabudowy.

- Upoważnienie udzielone osobie działającej w naszym imieniu, jeżeli sami nie mamy czasu biegać po urzędach.