Agencja zdecyduje, czy można ustanowić hipotekę na nieruchomości

Ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw wprowadziła od 30 kwietnia wiele ograniczeń. Dotyczą one: nabywania nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (dalej „Zasób"), zawierania umów nabycia nieruchomości rolnych przez osoby niebędące rolnikami oraz zbywania udziałów (akcji) w spółkach, które są właścicielami nieruchomości rolnych.

Warto jednak zwrócić uwagę, że omawiana ustawa, poza wstrzymaniem na okres pięciu lat sprzedaży nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu, znowelizowała także przepisy ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Znowelizowane przepisy tych ustaw wprowadzają m.in. nowe zasady ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych i ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych w trybie pozaumownym (czyli np. w postępowaniu egzekucyjnym).

Jakie wyłączenia

Omawiane zmiany przede wszystkim wyłączyły lub znacznie ograniczyły możliwość ustanawiania niektórych rodzajów zabezpieczeń na rzecz komercyjnych podmiotów finansujących (np. banków, pożyczkodawców, a także leasingodawców). Ponadto nowe regulacje zmniejszają, z perspektywy wierzyciela, ekonomiczną wartość ustanawiania zabezpieczeń na nieruchomościach rolnych, z uwagi na znacznie większe trudności w uzyskaniu przez wierzyciela zaspokojenia w przypadku braku świadczenia przez dłużnika.

Można zatem rozważyć, czy w związku z wprowadzonymi zmianami podmioty finansujące będą w ogóle zainteresowane ustanawianiem tego typu zabezpieczeń, jeżeli nie mają one gwarancji relatywnie szybkiego i skutecznego zaspokojenia się. Brak innych zabezpieczeń, jakie mógłby ustanowić dłużnik, może natomiast finalnie skutkować ograniczeniem w udzielaniu finansowania, gdyż podmioty finansujące nie będą mogły uzyskać satysfakcjonujących ich zabezpieczeń.

Nowe zasady ustanawiania hipoteki

Ostatnia nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadziła istotne zmiany dla praktyki ustanawiania hipoteki na nieruchomości rolnej. Zgodnie z dodanym art. 68 ust. 2a suma hipoteki na nieruchomości rolnej (w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej wnioskodawca jest zobowiązany dołączyć operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Powyższe ograniczenie oznacza, że dłużnik nie będzie mógł ustanawiać na rzecz podmiotów finansujących (np. banków) hipoteki w wysokości przekraczającej 100 proc. wartości nieruchomości, co było i jest częstą praktyką w obrocie prawnym, nie tylko w odniesieniu do nieruchomości rolnych. W przypadku finansowania przekraczającego wartość nieruchomości rolnej dłużnik może więc być zobowiązany do ustanowienia na rzecz wierzyciela innego, dodatkowego zabezpieczenia w formie uzgodnionej z wierzycielem. Co więcej, poprzez „zamrożenie" sumy hipoteki do wartości z daty jej ustanawiania wierzyciel nie będzie mógł odnieść korzyści w razie zaspokojenia, gdy nieruchomość zyskała na wartości (choćby dzięki finansowaniu udzielonemu przez tego wierzyciela).

Co istotne, ograniczenie wynikające z art. 68 ust. 2a ustawy o księgach wieczystych i hipotekach ma zastosowanie jedynie w stosunku do hipotek wpisanych do ksiąg wieczystych od dnia wejście w życie nowych regulacji. Do hipotek wpisanych do ksiąg wieczystych przed 30 kwietnia br. stosuje się dotychczasowe regulacje, które nie przewidują żadnych ograniczeń w tym zakresie. Co się zaś tyczy kwestii samej egzekucji z nieruchomości rolnej i ograniczeń z tym związanych, zastosowanie znajdą ograniczenia co do kręgu dopuszczalnych nabywców nieruchomości rolne, które weszły w życie 30 kwietnia br., niezależnie od tego, kiedy została ustanowiona hipoteka. Oznacza to więc, że jakiekolwiek ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnej w trybie egzekucyjnym stosuje się również do hipotek ustanowionych przed 30 kwietnia br.

Hipoteka na nieruchomości nabytej z Zasobu

Ograniczenia w ustanawianiu hipoteki na nieruchomościach nabytych z Zasobu wprowadza dodany art. 29a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z nową regulacją w przypadku zawierania umowy sprzedaży nieruchomości, nabywca w umowie sprzedaży musi się m.in. zobowiązać, że nie przeniesie własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez 15 lat od nabycia. Dodatkowo w umowie tej nabywca musi zobowiązać się, po pierwsze, że w okresie 15 lat od nabycia nie ustanowi na nabywanej nieruchomości hipoteki na rzecz innych podmiotów niż Agencja Nieruchomości Rolnych, a po drugiej, że zapłaci kwotę w wysokości 40 proc. ceny sprzedaży, jeżeli ustanowiłby w tym okresie hipotekę na takiej nieruchomości na rzecz podmiotów innych niż ANR. Naruszenie zakazu ustanawiania hipoteki na takiej nieruchomości nie skutkuje więc nieważnością ustanowienia takiego zabezpieczenia, ale rodzi obowiązek zapłaty przez nabywcę 40 proc. ceny sprzedaży nieruchomości.

Przepisy dotyczące zapłaty przez nabywcę 40 proc. ceny nie będą miały zastosowania, jeżeli ANR wyrazi pisemną zgodę na ustanowienie hipoteki. Ustawa wskazuje jednak wąski katalog sytuacji, w których ANR może wyrazić tę zgodę. Do przypadków takich należy ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie spłaty kredytu zaciąganego m.in. na zakup nieruchomości rolnej na powiększenie gospodarstwa rodzinnego, zakup inwentarza żywego lub maszyn i urządzeń służących do prowadzenia gospodarstwa rodzinnego lub budowę, rozbudowę albo modernizację budynków służących prowadzeniu produkcji rolniczej.

Co istotne, powyższe ograniczenia zgodnie z wyraźną dyspozycją zawartą w art. 29a tej ustawy dotyczą jedynie treści umowy sprzedaży nieruchomości zbywanej na zasadach określonych w:

- art. 29 ust. 1, który reguluje nabycie w wykonaniu prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości z Zasobu,

- art. 29 ust. 3b, który reguluje nabycie nieruchomości w ramach ograniczonego podmiotowo przetargu organizowanego przez ANR, lub

- art. 31 ust. 2, który reguluje nabycie nieruchomości od ANR, przy zapłacie ceny nieruchomości w systemie ratalnym. Odnosząc się natomiast do sytuacji nabywania nieruchomości na innych zasadach niż wskazane powyżej, należałoby a contrario uznać, że ustanawianie hipoteki jest zasadniczo dopuszczalne.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie wprowadza bezpośrednich ograniczeń w ustanawianiu hipoteki na nieruchomości rolnej. Należy jednak zwrócić uwagę, że nowe regulacje wprowadzają ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych w przypadku przymusowej egzekucji wierzytelności przysługującej podmiotowi finansującemu, w sytuacji braku dobrowolnej spłaty przez dłużnika. W związku z tym powstaje pytanie co do ekonomicznej zasadności i celowości ustanawiania tego typu zabezpieczeń, skoro wierzyciel będzie miał de facto utrudnione zaspokojenie się z takich zabezpieczeń.

Prawo pierwokupu ANR również przy egzekucji

Nowe regulacje przewidują szerokie uprawnienie ANR do wykonania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przy jej zbyciu na podstawie umowy sprzedaży (przy czym, jeżeli nieruchomość rolna jest dzierżawiona, to prawo pierwokupu ANR jest uzależnione od wykonania prawa pierwokupu przez dzierżawcę). Zgodnie jednak ze znowelizowanym art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ANR przysługuje prawo pierwokupu również w przypadku nabywania nieruchomości rolnej na innej podstawie niż umowa sprzedaży. W myśl bowiem tego przepisu, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

- zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży,

- jednostronnej czynności prawnej,

- orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym,

- innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w szczególności zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego lub podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych),

– ANR działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Znowelizowana ustawa przewiduje, że w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na podstawie orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego, wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, ANR zawiadamiana będzie przez sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny. Nowe regulacje oznaczają więc, że ANR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej również w sytuacji jej zbywania w trybie egzekucyjnym.

W ramach postępowania sanacyjnego

Z perspektywy ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych nałożonych przez nowe regulacje istotne jest wyłączenie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przy nabyciu nieruchomości rolnej w ramach postępowania sanacyjnego prowadzonego na podstawie przepisów ustawy z 15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne.

Od 30 kwietnia br., zgodnie z nowo dodanym art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. W dalszej części tego przepisu ustawodawca enumeratywnie wskazał przypadki, w których nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić przez podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym. Należy do nich również nabycie nieruchomości rolnej w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

Warto zauważyć, że postępowanie sanacyjne nie może być prowadzone w stosunku do każdego podmiotu. Zgodnie z art. 4 ust. 1 prawa restrukturyzacyjnego tzw. zdolność restrukturyzacyjną mają przedsiębiorca w rozumieniu kodeksu cywilnego, spółka z o.o. i spółka akcyjna nieprowadzące działalności gospodarczej, wspólnicy osobowi spółek handlowych ponoszący odpowiedzialność za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem oraz wspólnicy spółki partnerskiej. Tym samym, aby możliwe było nabycie nieruchomości rolnej w ramach postępowania sanacyjnego, konieczne jest uprzednie otwarcie i prowadzenie postępowania sanacyjnego w stosunku do jednego z ww. podmiotów mających „zdolność restrukturyzacyjną", który jest właścicielem nieruchomości rolnej zbywanej w ramach tego trybu restrukturyzacji. W takim przypadku na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ANR nie przysługuje prawo pierwokupu. Z powyższej możliwości skorzystać mogą oczywiście również podmioty finansujące dłużnika.

Odmiennie od powyższego, znowelizowane brzmienie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie przewiduje wyjątku stosowania ustawy dla nabywania nieruchomości rolnych w trybie ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe.

podstawa prawna: ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (DzU z 27 kwietnia 2016 r., poz. 585).

Komentarz

Aleksandra Pokropek, doktor prawa, radca prawny w FKA Furtek Komosa Aleksandrowicz