Tomasz L. (dane zmienione) wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla czterech budynków mieszkalnych z wbudowanymi garażami na działce w Siadle Dolnym w gminie Kołbaskowo w woj. zachodniopomorskim. Ta nadodrzańska miejscowość z dogodnym dojazdem do odległego o 6 km Szczecina jest atrakcyjnym terenem dla deweloperów.

Jeden cel, inne funkcje

Wójt gminy Kołbaskowo ustalił, że zabudowa mieszkaniowa byłaby w tym miejscu dysonansem wśród dominującej w sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Nie ma tu domów jednorodzinnych, więc wprowadzenie budynków o innym charakterze naruszałoby zasadę dobrego sąsiedztwa nieruchomości. Na taką ocenę nie ma wpływu fakt, że siedliska nie posiadają klasycznych wiejskich zabudowań gospodarczych. W sensie prawnym są siedliskami rolniczymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie zgodziło się z wójtem, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyklucza możliwość wprowadzenia na danym terenie funkcji niezgodnej z funkcją istniejących już tu obiektów. Wprawdzie zabudowa jednorodzinna i zabudowa mieszkaniowa w ramach zabudowy zagrodowej służą temu samemu celowi – zamieszkiwaniu – ale nie można przyjąć, że pełnią te same funkcje.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie Tomasz L. zarzucił, że pomimo wydanych decyzji na zabudowę zagrodową nie wyjaśniono, czy rzeczywiście jest ona związana z gospodarstwem rolnym. Z dokumentów wynika, że działki powstały z podziału większej nieruchomości i stały się własnością różnych osób, z których żadna nie prowadzi działalności rolniczej. Umożliwiło to zabudowę mieszkaniową na terenach rolnych w atrakcyjnej, podszczecińskiej miejscowości. Nie ma znaczenia, że właściciele nieruchomości płacą podatek rolny i że nie wnosili o zmianę sposobu użytkowania. W rzeczywistości nie są to obiekty związane z produkcją rolną, lecz budynki mieszkalne.

Niespełniona zasada

Wydając wyrok, WSA powołał się na art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadzający zasadę dobrego sąsiedztwa. Wymaga ona dostosowania nowej zabudowy do zabudowy zastanej, a także do cech i parametrów urbanistycznych i architektonicznych.

Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...) wyznacza się wtedy tzw. obszar analizowany ze wszystkich stron działki. Analiza sporządzona w tej sprawie objęła obszar o promieniu 180–240 m, na którym znajduje się zabudowa zagrodowa. Nie pełni ona takich samych funkcji jak zabudowa mieszkaniowa, która nie jest w żaden sposób powiązana z prowadzeniem produkcji rolnej. W konsekwencji nie można przyjąć, że zabudowa mieszkaniowa kontynuuje funkcję zabudowy zagrodowej – stwierdził sąd. Z uwagi na niespełnienie wymogu dobrego sąsiedztwa uznał decyzje wójta i SKO za prawidłowe i oddalił skargę.

Sygn. akt: II SA/Sz 812/16

Autopromocja
30 listopada, godz. 12.00

Kto zdobędzie Zielone Orły "Rzeczpospolitej"?

Sprawdź szczegóły

Stefan Jacyno - adwokat, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Formalnie rzecz biorąc, odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy, z którą spotkał się deweloper, jest uzasadniona. Zasada dobrego sąsiedztwa została ustanowiona ustawowo z braku innej, czyli planów zagospodarowania przestrzennego. Warunek dostosowania nowej zabudowy do już istniejącej wprowadzono po to, by – w skali całego kraju – zapobiec chaosowi przestrzennemu. Nie da się jednak ukryć, że zarówno dla inwestorów, jak i dla samych gmin, zwłaszcza w rozrastających się aglomeracjach, może stanowić przeszkodę rozwojową. Będzie to coraz większy problem, w interesie zarówno jednych, jak i drugich leży zatem podjęcie wysiłku planistycznego, który na pewno im się opłaci.