Ustawodawca stwarza możliwość zrealizowania takich oczekiwań. Jednak różnicuje odstąpienie na dwa rodzaje: istotne i nieistotne. W przypadku tego pierwszego dopuszczalne jest jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Z perspektywy inwestora jest więc na pewno bardziej czasochłonne.
Ustawodawca wskazuje, że istotne odstąpienie może dotyczyć:
- zmian w projekcie zagospodarowania działki lub terenu;
- charakterystycznych elementów kubatury obiektu takich jak powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczba kondygnacji;
- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne;
- zmian zamierzonego sposobu użytkowania obiektu lub jego części;
- zmian wymagających uzyskania dodatkowych opinii, uzgodnień i pozwoleń.
Jednocześnie zastrzega się, że do przypadków istotnych odstąpień od projektu nie zalicza się zmiany wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego (niebędącego obiektem liniowym) przy łącznym spełnieniu, np. warunków:
- odstąpienie nie przekracza 2 proc. wysokości, szerokości lub długości obiektu określonego w projekcie budowlanym;
Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty
- odstąpienie nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
- odstąpienie nie mieści się w zakresie wyżej wymienionych przypadków odstępstw istotnych (wyjątkiem będzie tylko odstępstwo od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli zostało ono uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych);
- odstępstwo nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.
Pamiętać trzeba, że możliwość zastosowania odstępstwa od projektu budowlanego (i to zarówno tego istotnego, jak i nieistotnego) występuje jedynie w trakcie realizacji robót. Nie może natomiast mieć zastosowania do robót już zrealizowanych. W związku z tym decyzja o zmianie pozwolenia na budowę, wydawana na wniosek inwestora na tej podstawie, nie może zostać podjęta po zakończeniu robót budowlanych. Jeżeli potrzeba zmian w zakresie obiektu budowlanego ujawni się później – zmiana będzie możliwa jedynie po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 30 listopada 2016 r., II SA/Go 734/16).
Jeżeli inwestor dopuścił się samowolnie jakichkolwiek zmian wymagających legalizacji, to nie jest możliwe uzyskanie decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę lub zmiany decyzji już istniejącej na podstawie przepisów przewidujących odstąpienie od projektu budowlanego (wyrok NSA z 30 listopada 2016 r., II OSK 365/15). Jakiekolwiek odstąpienie od projektu budowlanego w takim trybie będzie bowiem możliwe wyłącznie po doprowadzeniu obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.
Kwalifikacji zamierzonego odstąpienia jako istotnego lub nieistotnego dokonać może wyłącznie projektant. Jest on również zobowiązany do zamieszczenia w projekcie budowlanym informacji, czyli rysunku i opisu dotyczących odstąpienia. Projektantem zamieszczającym te informacje nie musi być koniecznie autor pierwotnej wersji projektu budowlanego.
Autor jest radcą prawnym.
