Sprzedając nieruchomość, trzeba uważać na terminy. O tym, czy dochód ze sprzedaży będzie opodatkowany, zdecyduje bowiem czas, który upłynął od jej nabycia do odpłatnego zbycia.
Krytyczne pięć lat
Dla obrotu prywatnymi nieruchomościami mieszkalnymi ustawodawca przewidział odrębne zasady podatkowe. Przy odpłatnym zbyciu: nieruchomości (mieszkań, domów, gruntów), ich części oraz udziałów w nich, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów może być konieczne rozliczenia z fiskusem. Zasada jest taka, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie (czyli nie tylko sprzedaż), jeżeli nie następuje w działalności gospodarczej i nastąpiło przed upływem pięciu lat.
Warto zwrócić uwagę na kilka kwestii. Po pierwsze, ustawa o PIT mówi o odpłatnym zbyciu. Większości podatników ten termin słusznie kojarzy się ze sprzedażą. Samo pojęcie zbycia jest jednak szersze i w grę może wchodzić np. zamiana. Niemniej ustawodawcę interesują transakcje odpłatne i o charakterze prywatnym.
Najważniejsze jest jednak to, że pięcioletni termin, od którego zależy, czy transakcja będzie opodatkowana czy nie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
To drobne, ale istotne zastrzeżenie. Wiele osób pozostaje w błędnym przekonaniu, że wystarczy odczekać pięć lat np. od zakupu mieszkania. Tymczasem w świetle przepisów ten okres jest dłuższy, bo liczy się go od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Ważne jest też, od którego zdarzenia liczymy ten termin. W przypadku zakupu nieruchomości dla formalnego nabycia istotny jest moment podpisania aktu notarialnego. Jeśli mieszkanie jest kupowane od dewelopera, o nabyciu nie decyduje np. wydanie kluczy do mieszkania.
Przykład
Podatnik kupił mieszkanie od dewelopera. Wydanie kluczy nastąpiło w czerwcu 2013 r. Akt notarialny przenoszący jego własność został sfinalizowany dopiero w lutym 2014 r. Pięcioletni termin, po którym mieszkanie można sprzedać bez podatku, należy więc liczyć od końca 2014 r. Upłynie więc dopiero z końcem 2019 r.
Ile i od czego
Gdy sprzedaż nieruchomości trzeba rozliczyć z fiskusem, warto wiedzieć, ile i od czego uiścimy PIT. Obecnie danina wynosi 19 proc. Jest nią opodatkowany dochód, czyli przychód (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie) pomniejszony o koszty, w tym odpłatnego zbycia. Podstawę opodatkowania powiększa się ewentualnie o sumę odpisów amortyzacyjnych (art. 22h ust. 1 pkt 1), dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przychodem z zamiany każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości czy prawa zbywanego w drodze zamiany.
Zaniżanie ceny nie ma sensu, a nawet grozi sankcją. Gdy cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określi sam fiskus, kierując się standardami obowiązującymi na rynku. Co gorsza, jeżeli skoryguje wartość co najmniej o 33 proc., ewentualnymi kosztami opinii biegłych obciąży zbywcę.
W razie konieczności rozliczenia z fiskusem najważniejsze jest określenie, co można wrzucić w koszty, czyli co pozwoli ostatecznie obniżyć kwotę, od której wyliczana będzie danina. Pierwsza grupa to koszty odpłatnego zbycia. Te nie dadzą dużych zysków, bo chodzi o różne opłaty okołotransakcyjne (notarialne, wyceny rzeczoznawcy, ogłoszenia, prowizje dla pośredników itp.). Istotniejszą pozycją, która ma wpływ na rozliczenie z fiskusem, są koszty uzyskania przychodu. Zalicza się do nich wydatki na nabycie czy wytworzenie (wybudowanie) zbywanego lokum. W praktyce dla osób, które sprzedają mieszkanie, za które wcześniej zapłaciły, rozliczenie z fiskusem nie będzie aż tak uciążliwe. Od ceny mogą odjąć koszty zbycia (okołotransakcyjne) i przede wszystkim to, co wydały przy zakupie. W praktyce 19 proc. PIT opodatkowany będzie czysty zysk.
Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny
Dużo gorzej wygląda sytuacja tych, którzy muszą szybko sprzedać lokal nabyty nieodpłatnie, czyli najczęściej w drodze darowizny czy spadku. Wtedy kosztem uzyskania przychodów jest tylko kwota realnie zapłaconego podatku od spadków i darowizn przypadającego na nieruchomość. Po wprowadzeniu nielimitowanego zwolnienia w podatku od spadków i darowizn dla tzw. zerowej grupy przy szybkiej sprzedaży mieszkania po najbliższej rodzinie na bonus kosztowy nie ma co liczyć.
Ponadto do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć udokumentowane (fakturą VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych) nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poniesione w czasie jej posiadania. Ten „bonus" dotyczy zarówno nieruchomości nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie.
Do rozliczenia opodatkowanej sprzedaży nieruchomości służy osobny formularz – PIT-39. Składa się go do 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.tarka@rp.pl
