Lokalne władze jak instytucje biznesowe

Czasem harmonijna współpraca między władzami miasta a inwestorami nie wystarczy, a realizacja idei urbanisty wymaga niezwykłej dyscypliny. Przeszkodą są skomplikowane przepisy – miejscami przeregulowane, miejscami na tyle nieprecyzyjne, że zostawiają pole do błędów. Do takich wniosków doszli uczestnicy panelu „Samorządowcy czy wizjonerzy – kogo dziś potrzebują miasta, aby przyspieszyć tempo rozwoju?".

Odważne projekty wymagają czasu

Zdaniem prezydenta Gdyni Wojciecha Szczurka współczesne miasta coraz częściej wzorują się na doskonale zorganizowanych instytucjach biznesowych i coraz chętniej słuchają urbanistów, których wizja wykracza poza dzisiejsze czasy i przewiduje trendy, które będą obowiązywać wiele lat później. Dlatego samorządowcy nie mogą być wyłącznie urzędnikami. – Ważny jest kompromis pomiędzy celami publicznymi, określającymi jakość życia mieszkańców, a otwartością na potrzeby inwestorów. Skończył się bowiem czas prostych projektów inwestycyjnych. Firmy coraz wyżej podnoszą poprzeczkę i tylko mądre zrozumienie ich oczekiwań pozwoli z jednej strony zbudować bazę podatkową dla samorządu, ale też tworzyć miejsca pracy, których oczekują od nas nasi mieszkańcy – przekonywał prezydent Gdyni. Dodał, że dziś odważne projekty wymagają czasu i strategicznego myślenia, a ich skutki są niezwykle istotne dla rozwoju miast.

Odważnym projektem jest 130-hektarowe osiedle, które powstaje w Siewierzu Jeziornej, pięciotysięcznym miasteczku na północ od Katowic. Jej autorzy z firmy Alta przekonują, że to wyjątkowe przedsięwzięcie, będące pierwszą od czasów transformacji ustrojowej próbą kompletnego zaplanowania dzielnicy. Wzorowana na podobnych dzielnicach na świecie, takich jak projekt Księcia Karola w Poundbury w Południowej Walii, zaprojektowana jest według założeń nowej urbanistyki. Niestety, tak nowatorski projekt nie od razu spotkał się ze zrozumieniem władz Siewierza Jeziornej.

– Kiedy chcieliśmy się spotkać z burmistrzem, okazało się, że nie ma dla nas czasu. Poszliśmy więc do niego w trakcie poniedziałkowej godziny dla interesantów. Nasza technologia rozmów z zainteresowanymi stronami polega na absolutnej transparentności i sądziliśmy, że wszystko jest jasne. Po kilkunastu spotkaniach okazało się jednak, że nikt w Siewierzu Jeziornej nie rozumiał, dlaczego kupiliśmy pole i chcemy budować miasto. Zorganizowaliśmy warsztaty z urbanistą Maćkiem Mycielskim, który wyjaśnił ideę – opowiadał prezes Alty Robert Jacek Moritz.

Pracochłonny proces

Michał Sapota, prezes firmy Murapol, z którą Alta współpracuje przy budowie osiedla w Siewierzu Jeziornej, dodał, że przeszkodą w realizacji inwestycji bywa plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego.

– Jeśli jest on już uchwalony, nie mamy odwagi go zmieniać, bo to proces karkołomny. Raczej wybieramy grunty już przewidziane pod zabudowę mieszkaniową. Wszystko przez skomplikowane prawo, które sprawia, że dany rodzaj budowy w danym miejscu warunkowany jest albo przez plan miejscowy, albo uzyskanie warunków zabudowy – mówił Michał Sapota.

Jego zdaniem plan, w wielu miejscach przeregulowany, w niektórych aspektach pozostawia dowolność – np. nie precyzuje rozmieszczenia budynków. I tak, gdyby inwestor nie pilnował dewelopera, ten mógłby – wciąż zgodnie z planem miejscowym – wybudować budynki inaczej rozmieszczone, niż zakładał inwestor. Michał Sapota dodał, że gdyby zależało to od niego, zlikwidowałby plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego.

– To trudny, pracochłonny proces administracyjny, a z perspektywy czasu okazuje się, że wiele planów uchwalonych 13–15 lat temu, gdy sytuacja gospodarcza była inna, jest już nieaktualnych, a wprowadzanie ich na nowo to długi proces – mówił Michał Sapota.

Dodał, że procedura jest znacznie prostsza np. w Berlinie, gdzie wiele rzeczy ustala się w toku rozmów z urzędnikami, a elastyczność sprawia, że wizja może cały czas ewoluować.

Plany dla inwestorów

Adam Konieczny, development director Eastern Europe, Louvre Hotels Group, zauważył, że miejscowe plany zawierają często nierealistyczne wymagania. – Przy budowie hotelu zlokalizowanego w centrum miasta spotkaliśmy się z wymaganiem bardzo dużej liczby miejsc parkingowych. Hotel miał mieć 200 pokoi i plan zakładał stworzenie dla każdego z nich jednego miejsca na parkingu. Tymczasem tylko 20 proc. gości hoteli w wielkich miastach korzysta z samochodu, a projekt zakładający tak duży parking, przestaje być dla nas opłacalny. Ważne jest więc, by decydenci zrozumieli, jak działa sektor hotelarski – mówił Adam Konieczny.

Prezydent Szczurek zapewnił, że jego miasto modyfikuje plany w zależności od potrzeb inwestorów.