[b]Na pytania czytelników odpowiada ekspert - Michał Wawrykiewicz, radca prawny w Warszawie[/b]
Tak. Pozwala na to art. 231 § 1 kodeksu cywilnego. Można żądać, aby właściciel nieruchomości przeniósł własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Muszą być jednak spełnione dwa warunki: samoistne posiadanie, a wartość budynku znacznie wyższa od wartości zajętej działki.
Posiadanie samoistne to faktyczne władztwo nad zabudowanym gruntem. Posiadacz samoistny włada rzeczą jak właściciel w odróżnieniu od posiadacza zależnego, który włada rzeczą jak dzierżawca, najemca czy użytkownik. Istnieje domniemanie prawne z art. 339 k.c., że ten, kto faktycznie włada gruntem, jest posiadaczem samoistnym. Dlatego, wnosząc powództwo, wystarczy wykazać, że się włada gruntem. Pozwany właściciel, jeśli chce obalić to domniemanie, powinien przeprowadzić dowód, że posiadanie nie miało charakteru samoistnego. Posiadanie samoistne musi istnieć w momencie wznoszenia budynku. Późniejsza zmiana na posiadanie zależne (gdy np. podpisano umowę dzierżawy) nie ma znaczenia. Pozew można wnieść tylko, gdy jest się posiadaczem, z tym że w momencie wznoszenia budynku trzeba być posiadaczem samoistnym.
Posiadacz samoistny musi też być w dobrej wierze. To ogólnie rzecz biorąc subiektywna kategoria świadomości osoby, która dotyczy danego prawa (w tym wypadku prawa własności). W przypadku dobrej wiary, też jest domniemanie prawne – z art. 7 k.c. Przewiduje on, że jeśli od istnienia dobrej lub złej wiary ustawa uzależnia skutki prawne, to domniemywa się istnienie dobrej wiary. To właściciel nieruchomości musiałby wykazywać, że posiadacz, który wzniósł budynek, był w złej wierze.
Roszczenie z art. 231 k.c. nie ulega przedawnieniu – można z nim wystąpić dopóty, dopóki trwa nasze posiadanie nieruchomości. Nie ma też określonego okresu (w przeciwieństwie do zasiedzenia), ile musi trwać takie posiadanie. Można nawet na posiadanej działce wznieść budynek i od razu wystąpić z roszczeniem do właściciela lub przeciwko użytkownikowi wieczystemu.
