Jak wypowiedzieć umowę najmu

Nie później niż na miesiąc naprzód – na koniec miesiąca kalendarzowego – właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Liczą się powody

Wypowiedzenie najmu z miesięcznym terminem na koniec miesiąca kalendarzowego jest także dopuszczalne, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Nie wystarczy jednak sama zwłoka – trzeba wcześniej uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie najmu z miesięcznym terminem (na koniec miesiąca kalendarzowego) jest możliwe jeszcze w dwóch innych sytuacjach.

Po pierwsze – gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Po drugie – gdy najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. W tym ostatnim przypadku możliwe jest jednak inne załatwienie sprawy – zamiast wypowiedzenia najmu wynajmujący może przenieść lokatora na okres nie dłuższy niż rok do lokalu zamiennego.

W razie wypowiedzenia umowy najmu z powodu remontu lub rozbiórki to wynajmujący musi zapewnić lokatorowi lokal zamienny. Do końca 2015 r. wyjątkowo lokale zamienne muszą zapewniać gminy, ale tylko w stosunku do lokatorów, którzy byli najemcami w dniu wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów (czyli 10 lipca 2001 r.) i opłacali wtedy czynsz regulowany, czyli w zasadzie dotyczy jedynie dawnych zasobów komunalnych. Tak wynika z art. 32 ustawy.

Ze wszystkich wskazanych powodów (oprócz konieczności rozbiórki lub remontu) możliwe jest też wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego.

Gdy właściciel chce zamieszkać

Czasem dochodzi do sytuacji szczególnych, kiedy sam właściciel wynajmowanego mieszkania potrzebuje w nim zamieszkać, bo nie ma innego lokum. Dlatego art. 11 ust. 4 – 7 przewidują tryb postępowania w takich przypadkach. Nie później niż na pół roku naprzód (na koniec miesiąca kalendarzowego) właściciel może wypowiedzieć najem, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu.

Warunkiem skuteczności takiego wypowiedzenia jest jednak, aby lokatorowi przysługiwał tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny.

Alternatywą jest dostarczenie lokalu zamiennego przez właściciela mieszkania, który sam chce zamieszkać w swoim lokum. Zapobiegać nadużyciom ma wymóg, aby w razie dostarczenia lokalu zamiennego wysokość czynszu i opłat (z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela) była proporcjonalna do komornego w lokalu zwalnianym.

Co się stanie w sytuacji, gdy właściciel lokalu sam chce w nim zamieszkać, ale nie może dostarczyć lokatorowi innego mieszkania, a ten nie ma prawa do lokalu zamiennego? Może to zrobić, ale termin wypowiedzenia ulega wtedy znacznemu wydłużeniu – do trzech lat (na koniec miesiąca kalendarzowego). W tym przypadku przepisy też chronią lokatorów przed nadużyciami.

Jeżeli właściciel, który wypowiedział najem trzy lata naprzód, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania najmu, to lokator ma do wyboru dwa uprawnienia.

Po pierwsze, może powrócić do lokalu na dotychczasowych warunkach. Alternatywnie – może żądać od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego najmu, ale tylko za okres jednego roku.

Właściciel lokalu może się również zwrócić do sądu o rozwiązanie najmu i nakazanie eksmisji najemcy z ważnych przyczyn. Tymi ważnymi przyczynami będą z reguły sytuacje konfliktowe pomiędzy właścicielem a lokatorem.

WZÓR UMOWY NAJMU (ZWYKŁEGO)

Uwaga!

Nie jest to umowa optymalna, bo nie jest możliwe stworzenie takiego wzoru. Niektóre postanowienia wprost preferują interesy wynajmującego, inne dają więcej uprawnień lokatorowi.

Ponadto nie wszystkie istotne kwestie muszą zostać z ustawy o ochronie praw lokatorów wpisane do umowy. Jeśli się tak nie stanie, to i tak strony będą wiązać bezwzględnie obowiązujące przepisy tej ustawy. Zaniechanie stron nie zawsze też będzie oznaczało brak regulacji.

UMOWA NAJMU

zawarta w Warszawie, w dniu ......... r. pomiędzy:

1. Panią ……………….., zamieszkałą w Warszawie, ul. …………………………………, legitymującą się dowodem osobistym seria/numer ................, PESEL ................. zwaną dalej „Wynajmującym”, a

2. Panią .........................................................................................., zamieszkałą w Warszawie, ul. ................................m ......, legitymującą się dowodem osobistym numer ………..............., PESEL ................... zwaną dalej „Najemcą” treści następującej:

§ 1

Wynajmujący oświadcza, że posiada odrębną własność lokalu mieszkalnego nr … położonego w Warszawie przy ul. ………………... Mieszkanie składa się z …… pokoi, kuchni, łazienki i ubikacji o łącznej powierzchni …. mkw.

§ 2

1. Wynajmujący oświadcza, iż z dniem ……………………. wynajmuje lokal mieszkalny opisany w § 1 Najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, a Najemca oświadcza, iż przedmiotowy lokal bierze w najem. Najemca nie może zmieniać sposobu wykorzystania przedmiotu najmu.