Właściciel musi dbać o obiekt i instalacje

Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości jest utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym – takim, by nie zagrażał bezpieczeństwu mieszkańców. Bezpośrednio wiąże się z tym obowiązek zlecania okresowych kontroli stanu budynku i ponoszenia ich kosztów. Są kontrole, które trzeba przeprowadzać corocznie, i takie, które wystarczy zrobić raz na pięć lat.

O wyszukanie odpowiednich specjalistów do wykonywania tych kontroli musi się troszczyć sam właściciel, takich kontroli nie przeprowadzają urzędnicy. Stawki są umowne.

Właściciel domu jednorodzinnego co roku musi przeprowadzać jedynie kontrolę stanu technicznego kominów i instalacji gazowej. Chodzi zarówno o przewody dymowe i spalinowe, jak i o wentylacyjne.

Należy regularnie czyścić kominy. Przewody dymowe od palenisk opalanych paliwem stałym (węgiel, drewno itp.) powinny być czyszczone co najmniej cztery razy w roku (co kwartał), spalinowe – od palenisk opalanych paliwem płynnym (olejem opałowym) albo gazowym co najmniej dwa razy w roku. Przewody wentylacyjne powinny być czyszczone co najmniej raz w roku.

Po kontroli technicznej przewodów kominowych mistrz kominiarski albo inna osoba z właściwymi uprawnieniami powinna sporządzić odpowiedni protokół. Natomiast po każdym oczyszczeniu przewodów kominowych trzeba przypomnieć kominiarzowi, by wystawił dokument potwierdzający wykonanie tych prac. Gdyby zdarzył się pożar, właściciel domu będzie miał dowód np. dla firmy ubezpieczeniowej, że dbał o kominy.

Pozostałe przeglądy stanu technicznego budynku jednorodzinnego i związanych z nim instalacji wystarczy przeprowadzić raz na pięć lat. Dokonuje się wówczas przeglądu:

- budynków (nie tylko domu, ale np. wolno stojących garaży czy komórek oraz innych urządzeń związanych z obiektem, choćby przyłączy kanalizacyjnych i szamb czy ogrodzenia),

- instalacji elektrycznej i odgromowej,

- estetyki obiektu oraz jego otoczenia.

Uwaga! Właściciel domu jednorodzinnego nie musi natomiast prowadzić książki obiektu budowlanego z wpisami wyników kontroli i zaleceń naprawczych – taki obowiązek ciąży jedynie na właścicielach budynków wielorodzinnych i obiektów użytku publicznego. Musi jednak zbierać dokumenty z przeglądów, żeby w razie kontroli przez inspektorów nadzoru budowlanego móc je okazać.

Wprawdzie inspektorzy nadzoru budowlanego nie poświęcają zbyt wiele czasu kontrolom w budynkach jednorodzinnych (robią to zazwyczaj wtedy, gdy dojdzie do wypadku albo katastrofy budowlanej), jednak mają prawo wejść także na prywatną posesję i do prywatnego domu. Kontrole mogą przeprowadzać tylko osoby pracujące w inspektoratach nadzoru budowlanego mające upoważnienie wydane przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Wchodząc do obiektu, powinni okazać legitymację służbową i upoważnienie. Posesję może skontrolować nie tylko inspektor budowlany, ale także inspektor sanitarny czy straż pożarna.

Zarówno na własne potrzeby, jak i ze względu na możliwą kontrolę z nadzoru budowlanego trzeba pilnować dokumentów związanych z obiektem. Są to:

- związane z budową: pozwolenie budowlane wraz z projektem, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby – rysunki i opisy wykorzystane w realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książka obmiarów,

- powykonawcze: dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w trakcie robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi,

- decyzje,

- jeżeli były sporządzone – instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń z nim związanych,

- zawiadomienie o zakończeniu budowy, a jeżeli było potrzebne

– także pozwolenie na użytkowanie.

Jeżeli właściciel prawidłowo prowadzi dokumentację, nie narazi się na ewentualne zarzuty i grzywnę ze strony inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli czegoś istotnego brakuje, to inspektor przeprowadza bezpośrednią kontrolę obiektu.

Kontrola taka może być podstawą do wydania decyzji administracyjnych w formie nakazów i zakazów. Jeżeli stan techniczny obiektu lub jego elementów może spowodować zagrożenie ludzi, mienia lub środowiska (wywołać katastrofę, pożar, wybuch, porażenie prądem czy zatrucie gazem), właściciel musi natychmiast usunąć uszkodzenia lub uzupełnić braki, a kontrolujący musi natychmiast przesłać protokół z kontroli do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Inaczej dostanie zakaz użytkowania obiektu lub jego części.

Właściciele starych obiektów nie muszą wpadać w panikę, jeżeli brakuje im niektórych dokumentów wymaganych przez obecne przepisy. W razie kontroli inspektor budowlany, badając dokumenty, powinien brać pod uwagę przepisy, które obowiązywały w czasie, kiedy obiekt powstawał. Może się nawet okazać, że obiekt nie będzie miał pozwolenia na budowę i projektu budowlanego. Prawo budowlane zmieniało się bowiem wielokrotnie: po II wojnie światowej obowiązywały ustawy budowlane z lat: 1928, 1961 i 1974. Obecne prawo budowlane jest z 1994 r.

Naruszenie obowiązku utrzymania budynku w należytym stanie może skutkować grzywną, a nawet karą aresztu lub ograniczenia wolności. Taka sama kara jest możliwa również wtedy, gdy właściciel nie usuwa uszkodzeń lub nie uzupełnia braków.