Księgi wieczyste w Internecie

[i][b]Dostęp do ksiąg wieczystych przez Internet nie przyspieszy transakcji, bo informacja z przeglądarki nie zastąpi odpisu z księgi wieczystej. Nie będzie też stanowić dowodu w postępowaniu sądowym czy administracyjnym. Pozwala jednak na szybkie zapoznanie się z treścią księgi wieczystej przez Internet, kiedy chcemy kupić mieszkanie. Nie lekceważmy zawartych w e-księdze wzmianek.[/b][/i]

[i]Błażej Czwarnok, prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel[/i]

[b]Rz: Od czerwca działa uruchomiona przez Ministerstwo Sprawiedliwości internetowa przeglądarka ksiąg wieczystych. Jaki wpływ na rynek nieruchomości ma udostępnienie e-ksiąg?[/b]

[b]Błażej Czwarnok:[/b] Rzeczywiście 16 czerwca Ministerstwo Sprawiedliwości udostępniło na swoich stronach internetowych (pod adresem [link=http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html]http://ekw.ms.gov.pl[/link]) przeglądarkę elektronicznych ksiąg wieczystych. Narzędzie to umożliwia dostęp do wszystkich prowadzonych w systemie informatycznym ksiąg wieczystych. A warto zauważyć, że księgi elektroniczne stanowią dziś niemal dwie trzecie spośród wszystkich ksiąg wieczystych w kraju, czyli około 12 spośród niemal 19 milionów ksiąg.

Trzeba pamiętać, że zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r., księgi te są jawne, a prawo ujawnione w księdze wieczystej korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego księgi są podstawowym instrumentem ochrony uczestników szeroko pojętego obrotu nieruchomościami.

Można wobec tego uznać, że dzięki możliwości zapoznania się z treścią księgi wieczystej przez Internet, a więc dzięki możliwości sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze, praktycznie o każdym czasie i w każdym miejscu posiadającym dostęp do sieci, osoby dokonujące czynności prawnych związanych z nieruchomościami otrzymały dodatkowy instrument służący realizacji ochrony ich praw.

[b]Do czego konkretnie przyda się przeglądarka ksiąg?[/b]

Nie można zapominać, że – przynajmniej na razie – internetowa przeglądarka może służyć jedynie jako narzędzie dostarczające wiadomości dla informacji. W obrocie będzie używana przede wszystkim do tego, aby nie oczekując na urzędowy odpis z księgi wieczystej, przejrzeć zawartość księgi i zweryfikować twierdzenia potencjalnego kontrahenta na temat stanu prawnego jego nieruchomości.

Z pewnością notariusze i strony transakcji mających za przedmiot nieruchomości będą bezpośrednio przed podpisaniem danej umowy weryfikować dodatkowo w Internecie, czy w księdze nie pojawiły się jakiekolwiek zmiany względem stanu wynikającego z uzyskanego przez stronę lub notariusza odpisu z księgi wieczystej.

Informacja z przeglądarki nie zastąpi jednak dokumentu urzędowego, jakim jest odpis z księgi wieczystej, który można uzyskać wyłącznie w sądzie, nie będzie też stanowić dowodu w żadnym postępowaniu sądowym czy też administracyjnym. A wobec tego jej funkcja w obrocie będzie ograniczona – jedynie informacyjna.

[b]Jaki są zalety ksiąg wieczystych w sieci?[/b]

Tak jak już wspomniałem, podstawową zaletą tego systemu jest praktycznie nieograniczona dostępność informacji. Ponadto za zaletę można uznać kompletność wiadomości, jakie można uzyskać, przeglądając elektroniczną księgę w Internecie. Informacje udostępniane tą drogą nie są bowiem w żaden sposób okrojone i stanowią odzwierciedlenie wpisów dokonanych w elektronicznej księdze wieczystej, a więc dotyczą opisu nieruchomości, praw z nią związanych, własności i prawa użytkowania wieczystego, praw i roszczeń, hipotek, wzmianek i podstaw wpisów.

System pozwala na zapoznanie się zarówno z aktualnym stanem wpisów w księdze, jak i z jej stanem zupełnym, czyli obejmującym wszystkie dotychczasowe zmiany w zakresie treści księgi.

[b]A jakie są wady e-ksiąg?[/b]

Z pewnością podstawowym problemem jest brak możliwości uzyskania za pośrednictwem przeglądarki odpisu, który miałby walor urzędowy. Ministerstwo Sprawiedliwości zapowiada jednak, że już wkrótce wprowadzone zostaną rozwiązania umożliwiające notariuszom uzyskiwanie za pomocą przeglądarki informacji o walorze urzędowym, na których będą oni mogli się opierać przy wykonywaniu swych czynności zawodowych.

Takie udogodnienie, z ewentualnym otwarciem dla wszystkich możliwości uzyskiwania odpisów z ksiąg wieczystych za pomocą Internetu, stanowiłoby istotną zmianę. Poza ułatwieniem w zakresie uzyskania odpisu z księgi, sądy uwolniłyby szereg pracowników, którzy mogliby zająć się pracą związaną z procesowaniem wniosków o wpis, co pozytywnie wpłynęłoby na szybkość ich rozpoznawania. A to leży w interesie wszystkich.

[b]Czy nie ma niebezpieczeństwa, że np. wścibski sąsiad będzie zaglądał do elektronicznych ksiąg, aby zobaczyć, jakie obciążenia ma nieruchomość po sąsiedzku?[/b]

Trudno mówić tutaj o niebezpieczeństwie płynącym z faktu, że ktoś zapozna się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla naszej nieruchomości. Jak już wspomniałem, dane zawarte w księdze wieczystej, w zakresie jaki ujawniany jest w zwykłym lub zupełnym odpisie z księgi wieczystej, są jawne i z zasady dostępne wszystkim. Jeszcze raz podkreślę, że właśnie jawność tych danych stanowi immanentną i podstawową cechę systemu ksiąg wieczystych.

Wobec tego pozostaje jedynie pogodzić się z faktem, że niektórzy mogą zapoznawać się z tymi informacjami w celach, które nie podobają się właścicielowi, czy też osobie posiadającej inne prawa do nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że numery ksiąg wieczystych nie są informacjami powszechnie dostępnymi, które każdy bez wysiłku jest w stanie ustalić. A przecież znajomość numeru księgi wieczystej jest niezbędna dla zamówienia tradycyjnego odpisu z księgi wieczystej, czy też przejrzenia treści księgi wieczystej w Internecie.

[b]Czy jeżeli np. bank wymaga odpisu z księgi wieczystej, by sprawdzić sytuację kredytowanej nieruchomości, wystarczy mu informacja ze strony internetowej?[/b]

Treść księgi dostępna w Internecie ma walor jedynie informacyjny. Dlatego także żaden bank nie zaspokoi się weryfikacją księgi przez pracownika i będzie żądał tradycyjnego odpisu. Podobnie w urzędach trzeba będzie wylegitymować się dokumentem urzędowym. Przejrzenie treści księgi wieczystej w Internecie przez osobę lub organ zainteresowany ani jakakolwiek forma wydruku treści księgi dostępnej w Internecie nie będą uwzględniane, gdyż nie stanowią dokumentu.

Nie wykluczam jednak, że banki uwzględnią w swych wewnętrznych procedurach przeglądanie przez pracowników treści ksiąg wieczystych nieruchomości, których nabycie miałoby być finansowane przez bank, lub na których bank miałby się zabezpieczyć. Nie zastąpi to jednak w żadnym wypadku, przynajmniej w świetle obowiązujących rozwiązań, konieczności uzyskania tradycyjnego odpisu w sądzie.

[ramka][srodtytul]Księgi wieczyste w sieci - co znajdziesz w działach i we wzmiankach[/srodtytul]

Na co zwrócić uwagę, oglądając księgi wieczyste w Internecie, czym zapisy, układ informacyjny różnią się w porównaniu z tradycyjną papierową księgą?

> Treść księgi ujawnionej w Internecie jest tożsama z treścią ujawnioną w tradycyjnym odpisie uzyskanym w sądzie. Dlatego poza różnicą w postaci nośnika, trudno mówić tu o dalej idących różnicach.

> Używając przeglądarki, po zalogowaniu się do danej księgi należy zwrócić uwagę na zakładki służące w pierwszym rzędzie do uzyskania dostępu albo do aktualnej treści księgi wieczystej, albo do zupełnej treści księgi wieczystej. W tej drugiej widać również wpisy historyczne, tak więc o ile nie stanowią one przedmiotu zainteresowania osoby przeglądającej księgę, radzę korzystać z odpisu aktualnego, który jest mniej obszerny, mniej skomplikowany i przedstawia aktualny stan prawny nieruchomości.

> Po przejściu do treści księgi należy przeglądać zakładki przyporządkowane konkretnym działom księgi:

– w dziale I-O znajdziemy opis nieruchomości, w tym dane takie jak obszar, położenie;

– w dziale I-Sp znajdziemy spis praw związanych z nieruchomością, na przykład służebności, do których uprawniony jest właściciel nieruchomości;

– w dziale II znajdują się dane odnośnie do prawa własności oraz użytkowania wieczystego, tj. informacje, komu te prawa przysługują;

– w dziale III będziemy mogli zapoznać się z prawami, roszczeniami i ograniczeniami dotyczącymi nieruchomości, w tym na przykład z ograniczeniami w zbywaniu nieruchomości;