Sprawdź, jak skutecznie reklamować wady w budynku

Kupiłeś lokal lub budynek i okazało się, że ma on poważne usterki? Są dwie drogi żądania ich usunięcia: można skorzystać z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, a także z prawa gwarancji.

O odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne mówi art. 556 kodeksu cywilnego. Oznacza to, że deweloper odpowiada za usterki zmniejszające wartość i użyteczność lokalu lub budynku. Przykład? W lokalu ściany są nie dość że krzywe, to jeszcze zagrzybione. Z rękojmi można także skorzystać, gdy rzecz nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewniał kupującego, np. okno miało być uchylne, a można je otworzyć tylko na oścież, albo lokal (lub budynek) został wydany w stanie niezupełnym.

Pamiętaj! Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy.

Jak dochodzić swych praw z tytułu rękojmi? Wadę należy zgłosić sprzedającemu w ciągu miesiąca. Jego upływ liczy się od dnia ujawnienia się wady w trakcie użytkowania. Żeby zachować ten wymóg, wystarczy powiadomić sprzedawcę listem poleconym przed upływem tego miesiąca. Uprawnienia do zgłaszania wad wygasają po trzech latach od wydania lokalu (budynku).

Uwaga! Termin ten nie dotyczy wad, które sprzedawca podstępnie zataił. Kupujący, korzystając z rękojmi, ma prawo odstąpić od umowy, tzn. zwrócić lokal (budynek) w zamian za zwrot pieniędzy.

Jan Kowalski kupił nowy lokal usługowy od dewelopera. Planuje otworzyć w nim pralnię wodną.

Okazało się jednak, że lokal ma liczne usterki, nie ma gładzi na ścianach, okna są źle wstawione, nie działa wentylacja. Wszystkie wady zostały wytknięte przy odbiorze lokalu i zostały wpisane do protokołu zdawczo-odbiorczego.

Deweloper zobowiązał się, że je usunie. I faktycznie to zrobił. Jan Kowalski wykończył lokal i pralnia zaczęła działać. Po dwóch latach okazało się, że na ścianach pojawił się grzyb. Ekspert, który obejrzał lokal, stwierdził, że winna jest zła wentylacja.

Jan Kowalski wystąpił wiec do dewelopera z żądaniem jej poprawienia. Ten nie odpowiedział na jego list. Kupujący postanowił więc wystąpić na drogę sądową.

Wynajął prawnika, który ma przygotować mu pozew.

Nie ma się szans na odstąpienie, gdy kwestionowane wady zostaną niezwłocznie usunięte, np. okna wymienione, ściany odgrzybione albo też wadliwa rzecz zostanie wymieniona na nową, np. niezamykające się drzwi zostaną zastąpione nowymi. Zrezygnować z umowy można także wtedy, gdy sprzedający usunął poważną wadę (taką, która znacznie utrudnia korzystanie), ale pojawiła się ona ponownie.

Osoba, która kupiła lokal (budynek), ma prawo żądać również obniżenia ceny. Jeśli sprzedawca i kupujący nie dojdą do porozumienia, pozostaje już tylko długa i kosztowna droga sądowa.

Nabywca może żądać od sprzedawcy m.in. naprawienia szkody z racji nienależytego wykonania zobowiązania, czym niewątpliwie jest sprzedaż z wadami (art. 471 k.c.). Ale musi spełnić jeden warunek: taką wymierną szkodę potrafi wskazać. Ze swoimi żądaniami do sprzedającego trzeba występować tylko na piśmie. W razie sporu wszelkie listy i pisma posłużą jako dowód na poparcie żądań.

Janina Wiśniewska długo szukała lokalu na gabinet stomatologiczny.

W końcu go znalazła w bardzo dobrym punkcie, bo w samym centrum kilkutysięcznego osiedla mieszkaniowego. Cena, jaką zaproponował jej sprzedający, też była atrakcyjna. Do lokalu miały przynależeć dwa miejsca postojowe przed budynkiem znajdujące się tuż obok lokalu na gabinet (wynikało to wyraźnie z umowy przedwstępnej).

Jest to dla niej ważne, bo zależało jej na tym, by jej pacjent miał gdzie parkować. Zdecydowała się na kupno. W trakcie podpisywania umowy okazało się, że miejsca postojowe wprawdzie będą, ale nie te, które miały być, te zostały już bowiem sprzedane i pozostają inne znajdujące się daleko od gabinetu. Janina Kowalska postanowiła więc od umowy odstąpić.

Bywa, że nabyty budynek trzeba wykończyć. Zakupione do tego celu wyroby budowlane posiadają najczęściej gwarancję. Zazwyczaj określa się w niej: kiedy można z niej skorzystać, jakich wad nie obejmuje, jak długo trwa. Jeśli z gwarancji nie wynika, jaki okres obejmuje, przyjmuje się, że trwa rok od dnia wydania rzeczy. Dokument gwarancyjny powinien również wskazywać, w jakim czasie zostanie rozpatrzona reklamacja.

Od kupującego lokal (budynek) zależy też, czy skorzysta z rękojmi czy z gwarancji. Może także na zmianę korzystać z tych dwóch trybów. Musi po prostu ocenić, co będzie korzystne.

Pamiętaj! W sytuacji gdy doszło do realizacji uprawnienia w ramach gwarancji i np. producent dostarczył nowe drzwi, termin gwarancji biegnie na nowo. (art. 580 k.c.).