Umowy, powierzchnie i cesje pod lupą

Od 1 marca powinny je stosować wszystkie firmy zrzeszone w Polskim Związku Firm Deweloperskich. – Powstanie tego katalogu jest naszą inicjatywą. Chodzi o to, żeby uregulować stosunki pomiędzy deweloperami a klientami – mówi Krzysztof Suskiewicz, prezes BRE.locum.

Katalog, podobnie jak kodeks dobrych praktyk, powstał przy współpracy z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Urząd w trakcie swoich kontroli miał sporo negatywnych uwag do tzw. wzorców umów, które stosowali. Chodziło o tzw. klauzule zakazane, niekorzystne dla klienta. Deweloperzy bronili się, że to tylko wzorce i zapisy można negocjować, ale w praktyce było to fikcją.

– Katalog szczegółowo omawia zasady, jakimi powinny kierować się firmy w konstruowaniu umów. Przyjęcie standardów uprawnia firmy – członków PZFD, do posługiwania się logo kodeksu dobrych praktyk, znaku zastrzeżonego w Urzędzie Patentowym. Natomiast ich nieprzestrzeganie grozi wykluczeniem ze związku – mówi Jacek Bielecki z PZFD.

Zaakceptowany przez UOKiK kodeks dobrych praktyk został przyjęty przez PZFD w 2005 r. Wymagał opracowania szczegółowych zasad etyczno-biznesowych, jakie powinna spełniać umowa deweloperska.Przedstawiciele związku zapewniają, że wypracowane standardy równoważą interesy i zapewniają bezpieczeństwo stronom transakcji.

– Rozwój rynku uwidocznił potrzebę wprowadzenia bardziej szczegółowego dokumentu, obok już obowiązującego kodeksu dobrych praktyk, określającego standard umowy pomiędzy deweloperem i klientem. Dajemy klientom ważną wskazówkę, gdzie można znaleźć dobrą, partnerską umowę – tłumaczy Jarosław Szanajca, prezes PZFD.

Związek skupia dziś 117 przedsiębiorstw z kilkunastu miast Polski (pełna lista znajduje się na stronie internetowej www.pzfd.pl). Na rynku działa prawdopodobnie drugie tyle firm deweloperskich. Jeśli podobne zapisy ukażą się w formie ustawy (która jest w opracowaniu w Ministerstwie Infrastruktury), wtedy obejmą wszystkich deweloperów.

Zgodnie z postanowieniami katalogu, deweloper nie może odmówić klientowi podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co lepiej chroni jego prawa, gdyż gwarantuje mu, że stanie się właścicielem mieszkania.

– To klient decyduje, w jakiej formie chce zawrzeć umowę. Nie można go też zmuszać do podpisywania umowy przedwstępnej aktem notarialnym, gdyż jest to kosztowne – mówi Jacek Bielecki.Deweloper musi się także zobowiązać, że przedmiot umowy nie będzie odbiegał od tego, który jest zapisany w umowie. Jeśli zastosuje inne materiały czy technologie, wówczas klient może wycofać się z umowy bez płacenia kary. Podobnie jest w przypadku, gdy cena mieszkania wzrośnie więcej niż 10 proc. oraz gdy nie zgadza się rzeczywista i i zapisana powierzchnia.

Deweloperzy przyznają, że jednym z bardziej kontrowersyjnych zapisów było zobowiązanie dewelopera, iż powierzchnia wykonanego lokalu wyliczona metodą zapisaną w umowie nie będzie się różnić od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2 proc. W takim przypadku uważa się, że lokal wykonano zgodnie z zawartą umową i stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy z powołaniem wymienionych okoliczności. Różnice powierzchni przekraczające 2 proc. uprawniają kupującego do odstąpienia od umowy z powołaniem okoliczności. W obu przypadkach należy w umowie zapisać obowiązek rozliczania różnic powierzchni lokalu projektowanego i wykonanego.

– To, że powstają różnice w powierzchni mieszkania, nie zależy niestety od nas i nie mamy na to żadnego wpływu. Jest to wina wykonawcy, który przed sądem zazwyczaj wygrywa, twierdząc, że wymusiła to na nim technologia – mówi Jarosław Szanajca.

W katalogu zapisano także, że kary muszą być równe dla obu stron transakcji: „konsekwencje niewykonania przedmiotu umowy w założonym terminie w postaci odsetek za zwłokę równych odsetkom, jakie płaci klient za nieterminową płatność oraz określenie wysokości maksymalnej kary umownej nie wyższej niż 10 procent, równej dla obu stron”.