Raty kredytów coraz mocniej ciążą Amerykanom

Domy są obecnie mniej dostępne cenowo dla zwykłych mieszkańców USA niż w szczycie bańki, która pękła w 2007 r., uruchamiając globalny kryzys. To skutek m.in. rosnących stóp procentowych.

Publikacja: 24.08.2023 03:00

Raty kredytów coraz mocniej ciążą Amerykanom

Foto: Adobe Stock

Indeks dostępności cenowej domów w USA, liczony przez oddział Rezerwy Federalnej w Atlancie, spadł w czerwcu do 69,5 pkt. Z reguły im jest on niższy, tym mniej stać przeciętnego Amerykanina na zakup nieruchomości mieszkalnych. Jego ostatni odczyt był gorszy nawet niż w okresie narastania bańki na rynku przed globalnym kryzysem finansowym. W tamtym okresie najniższą wartość osiągnął on bowiem w lipcu 2006 r., na poziomie 71,5 pkt.

Pod jakimi względami sytuacja na rynku jest gorsza, niż była w 2006 r.? W lipcu 2006 r. mediana cen domów w USA wynosiła 230,5 tys. dol., przy medianie średnich rocznych dochodów Amerykanów wynoszącej prawie 49 tys. dol. W czerwcu 2023 r. mediana cen domów wynosiła natomiast 372 tys. dol., a mediana średnich rocznych dochodów – nieco ponad 76 tys. dol. Średnie oprocentowanie pożyczek hipotecznych wynosiło w lipcu 2006 r. 6,8 proc., a w czerwcu 2023 r. – 6,7 proc. O ile w lipcu 2006 r. przeciętny Amerykanin przeznaczał 42 proc. swojego rocznego dochodu na spłacanie rat pożyczek hipotecznych, o tyle w czerwcu 2023 r. ten cel pochłaniał 43,2 proc. jego dochodu. Dane o dostępności cenowej nieruchomości za lipiec i sierpień prawdopodobnie będą jeszcze gorsze, gdyż średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych w USA wzrosło w ostatnich miesiącach. W tym tygodniu przekroczyło ono 7,6 proc. i stało się najwyższe od września 2000 r.

Dostępność cenowa nieruchomości w USA mocno się pogorszyła w ciągu ostatnich trzech lat. Mierzący ją indeks wynosił w szczycie z lipca 2020 r. 109 pkt. Rok później sięgał 98,7 pkt, a w lipcu 2022 r. spadł do 74,3 pkt. Dołek osiągnął we wrześniu 2022 r. na poziomie 68,6 pkt. To skutek m.in. podwyżek stóp procentowych przez amerykański bank centralny. O ile latem 2020 r. główna stopa procentowa Fedu była w przedziale 0–0,25 proc., o tyle w lipcu 2023 r. doszła ona do przedziału 5–5,25 proc. i stała się najwyższa od 2001 r.

– Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie najwyższe od dwóch dekad, a dla niektórych potencjalnych kupców to wystarczy, by wycofać się z rynku. Jest prawdopodobne, że w tym roku dojdzie do bardzo powolnego spadku cen nieruchomości – twierdzi Lisa Sturtevant, główna ekonomistka firmy Bright MLS.

Analitycy wskazują też jednak, że nie powinno dojść do powtórki z kryzysu, jaki wybuchł w 2007 r. W odróżnieniu od tamtego okresu rynek nie mierzy się bowiem z nadmierną podażą domów przeznaczonych na sprzedaż. Liczba dostępnych na rynku nieruchomości mieszkalnych spadła pomiędzy lipcem 2019 r. a lipcem 2023 r. aż o 47 proc. To powinno hamować ewentualne spadki cen.

Ponadto obecnie nie ma na rynku problemu toksycznych instrumentów finansowych powiązanych z kredytami hipotecznymi o niskiej jakości. Owe bardzo ryzykowne kredyty (nazywane subprime) w latach boomu z pierwszej dekady XXI wieku banki i firmy pożyczkowe chętnie przyznawały osobom mniej zamożnym, przekonując je, że dzięki temu będą mogły one spełnić marzenia o posiadaniu własnego domu. Nieruchomościowy boom z ostatnich lat był natomiast napędzany głównie przez przedstawicieli amerykańskiej klasy średniej, którzy w czasie pandemii pracowali zdalnie i uznali, że mogą mieć lepszy standard życia poza wielkimi miastami.

Indeks dostępności cenowej domów w USA, liczony przez oddział Rezerwy Federalnej w Atlancie, spadł w czerwcu do 69,5 pkt. Z reguły im jest on niższy, tym mniej stać przeciętnego Amerykanina na zakup nieruchomości mieszkalnych. Jego ostatni odczyt był gorszy nawet niż w okresie narastania bańki na rynku przed globalnym kryzysem finansowym. W tamtym okresie najniższą wartość osiągnął on bowiem w lipcu 2006 r., na poziomie 71,5 pkt.

Pod jakimi względami sytuacja na rynku jest gorsza, niż była w 2006 r.? W lipcu 2006 r. mediana cen domów w USA wynosiła 230,5 tys. dol., przy medianie średnich rocznych dochodów Amerykanów wynoszącej prawie 49 tys. dol. W czerwcu 2023 r. mediana cen domów wynosiła natomiast 372 tys. dol., a mediana średnich rocznych dochodów – nieco ponad 76 tys. dol. Średnie oprocentowanie pożyczek hipotecznych wynosiło w lipcu 2006 r. 6,8 proc., a w czerwcu 2023 r. – 6,7 proc. O ile w lipcu 2006 r. przeciętny Amerykanin przeznaczał 42 proc. swojego rocznego dochodu na spłacanie rat pożyczek hipotecznych, o tyle w czerwcu 2023 r. ten cel pochłaniał 43,2 proc. jego dochodu. Dane o dostępności cenowej nieruchomości za lipiec i sierpień prawdopodobnie będą jeszcze gorsze, gdyż średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych w USA wzrosło w ostatnich miesiącach. W tym tygodniu przekroczyło ono 7,6 proc. i stało się najwyższe od września 2000 r.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Gospodarka
Geopolityczna pozycja Polski też może być szansą
Gospodarka
Cezary Szymanek: Globalne trendy gospodarcze można wykorzystać na korzyść Polski
Gospodarka
Rosną obawy w Unii, że dojdzie do wojny handlowej Europa-Chiny
Gospodarka
Zatwierdzona pierwsza transza pomocy MFW dla Argentyny
Akcje Specjalne
Naszym celem jest osiągnięcie 9 GW mocy OZE do 2030 roku
Gospodarka
G7 uderza w rosyjskie surowce: na celowniku ropa i flota cieni
Gospodarka
Niemcy blokują 14 pakiet sankcji wobec Rosji. Berlin stał się „nowym Budapesztem”