#PROSTOzPARKIETU: Radosław Świątkowski: REINO Dywidenda Plus w drodze na GPW

REINO Dywidenda Plus ma być pierwszym na naszej giełdzie podmiotem typu Real Estate Investment Trust. Jak działa REIT?

To model biznesowy, który może działać w różnych strukturach prawnych. Większość tego typu podmiotów na świecie działa w formie spółek.

REIT-y powstały kilkadziesiąt lat temu, głównie z myślą o inwestorach indywidualnych oraz funduszach zarządzających pieniędzmi inwestorów indywidualnych. Ich celem jest umożliwienie inwestowania w duże nieruchomości komercyjne w skali, która jest dla tych inwestorów niedostępna.

REIT-y nabywają do portfeli nieruchomości przynoszące stały dochód, a ponadto wypłacają zdecydowaną większość zysku – zwykle nie mniej niż 80–90 proc. – w formie dywidendy.

REIT-y działają w ponad 40 krajach na świecie, najwyższy czas, żeby pojawiły się także u nas.

Największy rynek REIT-ów jest w Stanach Zjednoczonych, jest specjalny indeks giełdowy obejmujący te spółki – jak on wypada na tle innych aktywów?

Na amerykańskim rynku REIT-y działają od lat 60., dlatego tam jest ich najwięcej. Za ostatnich 20 lat średnia stopa zwrotu z amerykańskich REIT-ów była dwukrotnie wyższa niż z pozostałych akcji i wielokrotnie wyższa niż z obligacji i surowców. Średniorocznie w tym okresie amerykańscy inwestorzy zarobili ponad 11 proc., z czego połowa przypada na dywidendy. To ważne, by rozpatrywać rynek w długoterminowej perspektywie.

W latach 2008 i 2009 wyceny REIT-ów spadły, podobnie jak innych notowanych spółek, jednak bardzo szybko odbiły. Od 2008 r. indeks REIT-ów zanotował wzrost rzędu 150 proc.

REIT-y są wymienione w planie Morawieckiego jako jeden z filarów budowania zamożności Polaków. Jakie warunki muszą zostać spełnione, by rynek REIT-ów rozwinął się w Polsce?

Dobrze się stało, że ten instrument zostanie wprowadzony na nasz rynek i inwestorzy będą mieć okazję lokować w akcje spółki budującej portfel nieruchomości przynoszących stały dochód. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest ogromny, szacowany na 200 mld zł, a na depozytach Polacy mają 700 mld zł.

Przede wszystkim muszą zostać wprowadzone regulacje zwalniające REIT-y z podatku dochodowego po spełnieniu określonych warunków. Prace nad tym trwają.

Na wprowadzeniu tych zmian skorzystają przede wszystkim akcjonariusze REINO Dywidenda Plus. Biorąc udział w IPO, inwestorzy lokują w akcje spółki, która nie jest zwolniona z podatku dochodowego, a mimo to jest w stanie wypłacać w formie dywidendy 5 proc. zainwestowanego kapitału rocznie. Wprowadzenie zmian w przepisach oznacza, że zyskowność inwestycji zwiększy się o 20 proc., a to powinno się przełożyć na wzrost wyceny akcji.

Jaki poziom zysku spółka będzie wypłacać akcjonariuszom?

Zgodnie ze statutem to przynajmniej 90 proc. zysku netto. Za 2015 r. wypłaciliśmy 100 proc.

Z jakim odzewem spotkała się wasza oferta podczas spotkań z inwestorami?

Podczas road show spotykaliśmy się z wieloma inwestorami instytucjonalnymi, było duże zainteresowanie funduszy emerytalnych i towarzystw, które zarządzają funduszami dywidendowymi. Ale nie tylko – jest wielu zarządzających funduszami, którzy oczekują większego zwrotu niż 5–6 proc. rocznie. Po pierwsze, zarządzający widzą duży potencjał spółki w zakresie wzrostu rynkowej wartości aktywów w portfelu – bo inwestujemy dobrze i po rozsądnej cenie. Ponadto prace nad zmianami w przepisach podatkowych są zaawansowane i regulacje powinny zostać wprowadzone niebawem, co da naszym akcjonariuszom premię.

Chcecie zebrać 300 mln zł z oferty, jak chcecie zagospodarować wpływy?

Planujemy wykupić obligacje za 4 mln euro, bo dług ma być tylko na poziomie spółek celowych, kupujących nieruchomości.

Po drugie, chcemy zrealizować opcję i przejąć całość udziałów w biurowcach Alchemia w Gdańsku i Malta House w Poznaniu, w których teraz mamy udziały mniejszościowe. Te budynki, w pełni wynajęte, przynoszą łączny roczny dochód operacyjny netto na poziomie 6,6 mln euro.

Zobaczymy, ile pieniędzy uda się zebrać w ofercie – naszą intencją jest zakup przynajmniej jeszcze jednego biurowca. Mamy krótką listę odpowiadających nam obiektów, planujemy niezwłocznie po IPO podpisać list intencyjny, co oznacza, że w ciągu trzech miesięcy moglibyśmy sfinalizować transakcję.

Czy dwa, trzy biurowce to wystarczający portfel? W naszym biznesie dywersyfikacja dotyczy portfela najemców, a nie liczby obiektów. Nie ma niczego ryzykownego w inwestowaniu nawet w jedną nieruchomość, o ile jest ona dobrze zlokalizowana i wynajęta.