Wyniki nie zależą od koniunktury na giełdzie

Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group

Publikacja: 02.04.2009 02:13

[b]Rz: Czy fundusze nieruchomości są dla znawców, czy dla laików?[/b]

Paweł Grząbka: Należy przede wszystkim rozróżnić fundusze inwestujące bezpośrednio w nieruchomości od funduszy inwestujących w spółki giełdowe, które mają jakiś związek z nieruchomościami np. w spółki deweloperskie. Te drugie fundusze, nazywane czasem nieruchomościowymi, to w rzeczywistości fundusze typowo akcyjne, tyle że branżowe. Wiąże się z nimi podobne ryzyko jak z akcjami. Dlatego ich obecność w portfelu akcyjnym nie prowadzi do istotniejszej dywersyfikacji ryzyka.

Prawdziwy fundusz nieruchomości nie inwestuje w akcje czy obligacje, tylko w nieruchomości, a więc w grunty, w projekty deweloperskie, gotowe budynki na wynajem. Wyniki takich funduszy, zwłaszcza tych czerpiących zyski z wynajmu nieruchomości, nie zależą od koniunktury na giełdzie.

[b]Czy to dobra inwestycja?[/b]

Jest to bardzo dobra lokata długoterminowa, na pięć – dziesięć lat. Oczywiście w czasie hossy nic nie wygra z akcjami, ale w czasie bessy ceny nieruchomości są bardziej stabilne niż kursy akcji spółek giełdowych.

Inwestując w nieruchomości bezpośrednio lub poprzez fundusze, dywersyfikujemy swój portfel i ograniczamy ryzyko. Efekt dywersyfikacji jest tym lepszy, im więcej będzie w portfelu różnych klas aktywów takich jak: akcje, obligacje, nieruchomości, dzieła sztuki itp. Myślę, że inwestycje w nieruchomości powinny stanowić ok. 20 proc. naszych aktywów.

[b]Na jakie zyski można liczyć?[/b]

Jeśli fundusz inwestuje w projekty budowlane, oczekiwany zysk powinien być wyższy, choć i ryzyko jest większe. Rentowność takich inwestycji, bez lewarowania kredytem bankowym, może wynieść ok. 20 – 25 proc., a przy wykorzystaniu kredytów – ponad 30 proc. rocznie. Natomiast rentowność wynajmu powierzchni komercyjnych ustabilizowała się na poziomie ok. 6 proc. rocznie w największych miastach oraz 7 – 9 proc. w mniejszych.

[b]Jaką strategię stosują fundusze obecne na naszym rynku?[/b]

Zamknięte fundusze nieruchomości przyjęły strategię mieszaną, czyli część środków lokują w nowe projekty, a część w istniejące już budynki, które wynajmują. Między funduszami są różnice. Na przykład fundusz nieruchomości Arka BZ WBK większą część aktywów zaangażował w nowe projekty deweloperskie. Natomiast fundusz BPH w większej mierze postawił na bezpieczny wynajem budynków komercyjnych.

[b]Teraz polskie fundusze nieruchomości nie mają jednak czym się chwalić?[/b]

Pierwsze takie fundusze powstały w 2004 r., a ostatnie zostały uruchomione w połowie 2008 r. W pierwszych latach działalności fundusze notują zwykle niską rentowność, ponieważ potrzebują co najmniej kilkunastu miesięcy na zainwestowanie zebranego kapitału w wybrane nieruchomości. Do tego czasu środki lokowane są najczęściej w bankach lub w obligacje. Wyniki funduszy należy oceniać w długim terminie, ponieważ obracają one aktywami niepłynnymi i niepublicznymi, więc ich rentowność mocno się waha w pierwszych i ostatnich latach ich istnienia.

Teraz można powiedzieć, ze strategia inwestowania w projekty komercyjne przyniosła lepsze rezultaty. Spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych pojawiło się później niż w segmencie mieszkaniowym, a spodziewane obniżenie czynszów w projektach komercyjnych jest rekompensowane przez wzrost wartości euro (większość czynszów jest rozliczana w tej walucie).

rozmawiała Beata Kalinowska

[b]Rz: Czy fundusze nieruchomości są dla znawców, czy dla laików?[/b]

Paweł Grząbka: Należy przede wszystkim rozróżnić fundusze inwestujące bezpośrednio w nieruchomości od funduszy inwestujących w spółki giełdowe, które mają jakiś związek z nieruchomościami np. w spółki deweloperskie. Te drugie fundusze, nazywane czasem nieruchomościowymi, to w rzeczywistości fundusze typowo akcyjne, tyle że branżowe. Wiąże się z nimi podobne ryzyko jak z akcjami. Dlatego ich obecność w portfelu akcyjnym nie prowadzi do istotniejszej dywersyfikacji ryzyka.

Pozostało jeszcze 83% artykułu
Materiał Promocyjny
Porównywarka finansowa, czyli jak szybko wybrać najlepszy produkt bankowy
Ekonomia
Świetny debiut Diagnostyki na GPW. Akcje mocno w górę
Ekonomia
Zielona energia z morskiej farmy Baltica 2 popłynie już za dwa lata
Ekonomia
Bezpieczne ferie z Wojażerem
Materiał Promocyjny
Weekendowe Nadania od InPost – usprawnij logistykę Twojej firmy