Wynająłeś mieszkanie, podziel się z fiskusem

Do wyboru wynajmujący ma ryczałt - 8,5 proc. oraz tzw. skalę - 18 i 32 proc. Pierwsze rozwiązanie jest popularne wśród osób mających co najwyżej 1 - 2 mieszkania na wynajem. Przeciętny podatnik, który wybrał ryczałt, osiąga przychód na poziomie 17,4 tys. zł - wynika z danych Ministerstwa Finansów za 2013 r.

Jakie są możliwości

- Większość studentów znalazła już mieszkania, za których wynajem będą płacić w najbliższych tygodniach lub już zapłacili za październik. Właściciele wynajętych nieruchomości dochody z wynajmu muszą opodatkować - mówi Bartosz Turek, ekspert Lion's Banku. I wylicza: osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań ma do wyboru dwa sposoby rozliczeń: 1) za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 proc.), 2) na zasadach ogólnych (stawki progresywne 18 proc. od dochodu do kwoty 85 528 zł i 32 proc. od każdej złotówki dochodu powyżej tej kwoty).

- Jeśli podatnik dopiero wynajął pierwsze mieszkanie, to o chęci skorzystania z ryczałtu musi poinformować urząd skarbowy do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w który otrzymał pierwszy przychód z wynajmu. Jeśli właściciel nie zdąży w tym terminie, to kolejnym „okienkiem transferowym" jest dopiero styczeń - do 20 dnia). Wtedy można w urzędzie skarbowym zadeklarować chęć odmiennego niż dotychczas rozliczania się z fiskusem - wyjaśnia Bartosz Turek.

Nie powinno więc dziwić, że miesiącami, w których internauci są najbardziej zainteresowani kwestią podatków związanych z wynajmowaniem mieszkania są właśnie styczeń i październik. Potwierdzają to dane firmy Google, które przeanalizował Lion's Bank.

- Od lat najczęściej fraza „podatek wynajem" wpisywana jest w wyszukiwarkę w styczniu. Drugim momentem sporego zainteresowania internautów tym tematem jest październik, kiedy to jednak ilość zapytań jest o 31 proc. niższa niż w styczniu. Najmniej dylematów podatkowych nurtuje właścicieli mieszkań na wynajem w maju. Wtedy zainteresowanie tematem jest przeciętnie o połowę niższe niż w styczniu - podaje Bartosz Turek.

Czym jest dochód

Jak wybrać, aby możliwie ograniczyć wielkość płaconych podatków? Przede wszystkim należy zrozumieć różnicę w obu systemach rozliczeń.

- Na pierwszy rzut oka wydaje się bowiem, że najbardziej atrakcyjną formą rozliczeń dla podatnika byłoby płacenie podatku o stawce 8,5 proc. Diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach. Niższa stawka naliczana jest od przychodu, a więc po prostu od kwoty czynszu otrzymywanego przez właściciela. - mówi ekspert Lion's Banku. - W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych: stawka 18 i 32 proc., podstawą do obliczenia podatku jest nie przychód, ale dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Jakie to mogą być koszty? Odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacja, podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne płacone do wspólnoty lub spółdzielni, a nawet koszty związane z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika) czy nakłady na odświeżenie i wyposażenie lokalu.

- W efekcie może się okazać, że podatek rozliczany na zasadach ogólnych będzie, pomimo wyższej stawki, faktycznie kwotowo niższy, niż w przypadku rozliczania ryczałtem ze stawką 8,5 proc. Możliwe jest nawet, że osiągając przychody nie będzie trzeba płacić w ogóle podatku - np. dzięki odpisom amortyzacyjnym - podkreśla Bartosz Turek.