Białe plamy głównie w mniejszych miastach

W całej Polsce działa niemal 500 centrów handlowych, z czego 220 w ośmiu największych aglomeracjach, czyli w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, na Górnym Śląsku, w Łodzi, Trójmieście i Szczecinie – podaje Agata Czarnecka, wicedyrektor działu badań i analiz w firmie doradczej CBRE. – W budowie jest 30 obiektów, 12 kolejnych jest rozbudowywanych. Największe powstające inwestycje to Galeria Młociny w Warszawie (71 tys. mkw.), Forum Gdańsk (62 tys. mkw.), Libero w Katowicach (45 tys. mkw.), Gemini Park Tychy (37 tys. mkw.).

Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale badań rynku w Knight Frank, dopowiada, że poza galeriami budowanych jest ok. 150 tys. mkw. obiektów convenience (to małe kompleksy poniżej 5 tys. mkw.) oraz mixed-use, łączących handel z funkcjami biurowymi czy mieszkaniowymi.

– W większych miastach takie obiekty, które są skierowane do lokalnych społeczności, stanowią zazwyczaj uzupełnienie oferty wielkopowierzchniowych galerii – mówi Czempińska. – W bardzo małych miastach nierzadko są jedynymi obiektami z kilkoma najemcami, ponieważ wielkość miejscowości nie zachęca większych deweloperów do inwestycji. Niemniej jednak niektóre firmy deweloperskie są aktywne przede wszystkim w sektorze convenience.

W sumie, jak mówi dyrektor, polski rynek oferuje 11,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. 85 proc. to tradycyjne centra, pozostałe 15 proc. – mniejsze i większe parki handlowe oraz outlety.

Dla lokalnych marek

Agata Czarnecka komentuje, że na to, jaki rodzaj handlu jest najbardziej popularny i który rozwija się najszybciej, duży wpływ mają także uwarunkowania historyczne i zwyczaje zakupowe mieszkańców danego miasta.

Czy polski rynek jest już nasycony? Monika Janczewska-Leja, dyrektor działu doradztwa i wynajmu powierzchni handlowych w firmie doradczej Savills, odpowiada: W Europie średni współczynnik nasycenia powierzchnią handlową waha się od niecałych 100 mkw., w Grecji do niemal 950 mkw., w Norwegii przypadających na 1 tys. mieszkańców. Na tym tle Polska, ze średnim poziomem nasycenia nieco powyżej 250 mkw. na 1 tys. mieszkańców, ma jeszcze potencjał rozwoju.

Ale nie w każdym regionie miejsca na nowe obiekty jest tyle samo. – Najwyższy współczynnik nasycenia odnotowaliśmy w Poznaniu i we Wrocławiu, na co wpływ miały otwarcia dużych obiektów – Posnanii i Wroclavii – mówi Monika Janczewska-Leja. – Dlatego też w tych miastach deweloperzy nie planują znaczących inwestycji w najbliższym czasie. Rynki te potrzebują stabilizacji sprzedaży, a proces może doprowadzić do zmiany układu sił w mieście poprzez umocnienie się najchętniej odwiedzanych obiektów i tych z najlepszymi wynikami sprzedaży – dodaje.

W konsekwencji, jak mówi dyrektor z Savillsa, starzejące się galerie będą szukały rynkowej niszy, adresując ofertę do innej grupy klientów. – Centrum mody może być na przykład zaadaptowane na centrum wyprzedażowe albo meblowo-wnętrzarskie – wyjaśnia. – Może się też zmienić w nowatorski obiekt dostosowany do potrzeb nowego pokolenia klientów.

Z analiz Savillsa wynika, że wśród miast wojewódzkich najmniej nasycone powierzchnią handlową są miejscowości poniżej 500 tys. mieszkańców. – Nie oznacza to jednak, że możemy się spodziewać otwarć dużych obiektów handlowych we wszystkich z tych miastach – zastrzega Janczewska-Leja. – Wielkomiejskie centra handlowe, które w przeszłości masowo debiutowały na polskim rynku, to galerie o jakości porównywalnej z dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej. Nie zawsze jednak pasują do charakterystyki mniejszych miast – zwraca uwagę dyrektor z Savillsa.

Podkreśla, że poza głównymi metropoliami widać popyt na przystępne cenowo produkty, szczególnie na marki lokalnych producentów, które potrzebują obiektów o odpowiedniej formule.

Bez gwarancji

– Nie można jednoznacznie określić, czy dany rynek jest w pełni nasycony – komentuje Agata Czarnecka. – Nie ma konkretnej granicy „zdrowego" wskaźnika liczby metrów centrów handlowych przypadających na 1 tys. mieszkańców. Miasta nieustannie się rozwijają, powstają nowe osiedla mieszkaniowe, poprawia się infrastruktura. Niekiedy na terenie miasta są tzw. białe plamy. Kolejne centrum nie zaburzy więc równowagi, mimo dużego nasycenia w całej aglomeracji – opowiada. Zdarza się też, że mniej atrakcyjne obiekty albo tracą klientów, albo zmieniają charakter, albo też zaczynają się specjalizować w jednej konkretnej dziedzinie.

Według Czarneckiej rynek galerii w kolejnych latach będzie się zmieniał i ewoluował. – Coraz większe nasycenie powierzchnią handlową stawia przed właścicielami, deweloperami i zarządcami centrów handlowych coraz większe wyzwania – podkreśla przedstawicielka CBRE. Konkurencja na rynku jest coraz większa, brakuje odpowiednich działek. – Właściciele centrów handlowych coraz częściej skupiają się na możliwościach ich rozbudowy i modernizacji tak, aby sprostać zmieniającym się oczekiwaniom klientów – mówi przedstawicielka CBRE.

Czarnecka zwraca uwagę, że w nowoczesne obiekty handlowe zmieniają się na przykład historyczne i poprzemysłowe budynki, pojawiają się także nowe koncepty handlowe, rozwija się handel przez intenet.

Monika Janczewska-Leja zwraca zaś uwagę na coraz większą ostrożność inwestorów, co wpływa na wyhamowanie dużych inwestycji deweloperskich. – Pomimo, że od kryzysu finansowego minęło już dziesięć lat, to pozostawił on trwały ślad w procesach decyzyjnych podmiotów działających na rynku, zwłaszcza tych wywodzących się z krajów najciężej dotkniętych kryzysem jak Stany Zjednoczone czy Hiszpania – podkreśla dyrektor z Savillsa.

Jej zdaniem nowe centra będą powstawać w miejscach, które dadzą inwestorom poczucie bezpieczeństwa i zaoferują pewną elastyczność w razie niepowodzenia. – Do tej pory gwarancją była lokalizacja. Dziś jednak miejsc, które oferują szybki, gwarantowany zysk już nie ma - podkreśla Janczewska-Leja. – W mniejszych ośrodkach nadal będą powstawać obiekty szukające zysku w kliencie o płytszej kieszeni. Rynek w coraz większej mierze kształtować będą fundusze inwestycyjne. Stały się one właścicielami większości najlepiej działających obiektów handlowych w Polsce, w tym ich całych portfeli – dodaje. A zmiana właściciela, jak mówi dyrektor, czasem oznacza dla obiektu szansę na doinwestowanie. – Często kupowane są starsze centra, które po odnowieniu mogą poprawić generowane wyniki – zauważa.

– Każdy rynek ma swoją specyfikę – podsumowuje Magdalena Czempińska. – W lokalizacjach o dużej sile nabywczej albo o dużym zasięgu, tzw. catchment area, poziom 1 tys. mkw. powierzchni handlowej na 1 tys. mieszkańców nie musi być barierą w dalszym rozwoju rynku – wyjaśnia dyrektor z Knight Frank. – Z kolei w miejscowościach o słabszej sile nabywczej nawet dużo niższy poziom może oznaczać problemy z zapewnieniem odpowiedniej liczby klientów w istniejących obiektach. Z tego właśnie powodu nie można dać jednoznacznej odpowiedzi na pytanie: które miasta nie potrzebują już galerii handlowych?

A Monika Janczewska-Leja dodaje, że na rozwój polskiego rynku handlowego będą mieć wpływ także międzynarodowe trendy, wynikające ze zmieniających się potrzeb konsumentów. – Chodzi m.in. o tzw. galerie społecznościowe. W czołowych światowych obiektach kładzie się nacisk na uatrakcyjnienie wizyty w galerii, począwszy od architektury obiektu, przez ofertę usługową, rozrywkową i gastronomiczną, kojarzącą się z miłym spędzaniem czasu w gronie przyjaciół i rodziny, aż po specjalistyczne sklepy – opowiada.