Niemcy mają problem. Wysokie stopy uderzyły w domy i mieszkania

Stosunkowo wysokie stopy procentowe uderzyły w popyt na domy i mieszkania. W efekcie w 2023 r. zbankrutowało prawie 3 tys. niemieckich firm budowlanych.

Publikacja: 08.03.2024 03:00

Niemcy mają problem. Wysokie stopy uderzyły w domy i mieszkania

Foto: Krisztian Bocsi/Bloomberg

Gdy zza oceanu docierały pierwsze sygnały o kryzysie na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych, niemieckie banki uspokajały akcjonariuszy. „Nie martwcie się, nasze portfele skupiają się na krajowych nieruchomościach komercyjnych” – taka była wówczas ich narracja. Teraz owe krajowe nieruchomości – nie tylko komercyjne, ale też mieszkalne – mogą ciążyć niemieckim bankom.

Wstrząsy w branży

Na rynku mieszkaniowym w RFN trwa przecena. W trzecim kwartale 2023 r. ceny nieruchomości mieszkaniowych spadły tam o 10,2 proc. Był to ich największy spadek od 2000 r. i piąty z rzędu kwartał przeceny. – Możemy się spodziewać dalszych spadków wartości. Oczekuję, że ceny spadną o 20 proc. w stosunku do szczytu z 2022 r. Trzeba się jednak przygotować na to, że nie będzie to 20 proc., tylko 25 lub 30 proc. Twój bilans musi to wytrzymać – stwierdził w rozmowie z agencją Reuters Martin Thiel, prezes firmy TAG Immobilen oferującej mieszkania na wynajem.

Indeks Ifo mierzący nastroje w niemieckim sektorze budownictwa mieszkaniowego spadł w styczniu do -59 pkt, czyli do najniższego poziomu, odkąd zaczęto liczyć ten wskaźnik. Czy sytuacja w tej branży jest jednak rzeczywiście aż tak zła? – Prognozy na nadchodzące miesiące są kiepskie. Branża wciąż cierpi zarówno z powodu braku zamówień, jak i odwoływania projektów – wskazuje Klaus Wohlrabe, szef działu sondaży w Ifo. Z ankiety przeprowadzonej przez ten instytut wynika, że 52,5 proc. niemieckich spółek budowlanych twierdziło w styczniu, że nie ma nowych zamówień, a 17,4 proc., że ich projekty są odwoływane. Mowa o sektorze, który zapewniał jak dotąd w Niemczech jedno na dziesięć miejsc pracy i około 20 proc. produkcji.

Co spowodowało taką dekoniunkturę? Przede wszystkim stosunkowo wysokie stopy procentowe oraz wyższe ceny materiałów budowlanych. Koszty wzrosły, a jednocześnie popyt spadł. Dodatkowo sektor nieruchomości komercyjnych mierzy się ze skutkami pandemii, czyli mniejszym zapotrzebowaniem na przestrzeń biurową. – Wyższe stopy procentowe wypchnęły z rynku połowę potencjalnych kupców. To doprowadzi do spadków cen trwających przez kilka lat – prognozuje Sebastian Schnejdar, analityk banku BayernLB.

Spadki cen nie będą długotrwałe?

Według danych Allianz Trade od stycznia do listopada 2023 r. zbankrutowało 2800 niemieckich firm budowlanych. Takich plajt było o 14,8 proc. więcej niż w takim samym okresie 2022 r.

Część przedstawicieli branży nieruchomościowej przekonuje jednak, że spadki cen nie będą aż tak długotrwałe. – Nie mogę zagwarantować tego, że ceny będą nieco niższe w ciągu pół roku. Wygląda jednak, że zbliżamy się do dna – uważa Ralf Buch, prezes grupy Vonovia, największej giełdowej spółki nieruchomościowej w Niemczech.

„Ceny domów są jednak nadal o 100–150 proc. wyższe niż przed erą niskich stóp procentowych. W przyszłości, wraz ze spadkiem podaży, inflacja i ich niedobór spowodują wzrost cen wynajmu. W połączeniu ze stosunkowo niską stopą bezrobocia i stopniowym ożywieniem aktywności gospodarczej powinno to doprowadzić do stabilizacji cen nieruchomości w 2024 roku” – prognozują natomiast eksperci Allianz Trade.

Liczony przez bank VDP indeks cen nieruchomości komercyjnych w Niemczech spadł w 2023 r. o 10 proc. (najbardziej, odkąd w 2003 r. zaczęto zbierać dane na ten temat). Jest on oparty na transakcjach, które już zamknięto. Natomiast podobny indeks liczony przez firmę Green Street, opierający się także na transakcjach w trakcie negocjacji, spadł od I kw. 2022 r. aż o 36 proc.

Ceny nieruchomości komercyjnych w Niemczech są bardzo wrażliwe na wysokość stóp procentowych, gdyż wcześniej, w latach „ultrataniego pieniądza”, pożądane potencjalne stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych były dosyć niskie. Wzrosły one wraz ze wzrostem rentowności niemieckich obligacji.

Gdy zza oceanu docierały pierwsze sygnały o kryzysie na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych, niemieckie banki uspokajały akcjonariuszy. „Nie martwcie się, nasze portfele skupiają się na krajowych nieruchomościach komercyjnych” – taka była wówczas ich narracja. Teraz owe krajowe nieruchomości – nie tylko komercyjne, ale też mieszkalne – mogą ciążyć niemieckim bankom.

Wstrząsy w branży

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Budownictwo
Ceny materiałów budowlanych nadal spadają
Budownictwo
Ceny mieszkań doszły do sufitu? Sprzedający liczą na kolejne zwyżki
Budownictwo
Spadają ceny materiałów budowlanych. Co potaniało najbardziej?
Budownictwo
Ceny nowych mieszkań dalej w górę w największych aglomeracjach
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Budownictwo
Ceny mieszkań. Czy to koniec histerii? Program „Na start” uspokoi rynek?