Sprzedaż mieszkań w 2022 się załamała. Najtrudniejszy rok w historii?

Spadki cen mieszkań w 2023 r. bardziej prawdopodobne niż na rynku pierwotnym są na rynku wtórnym, gdzie trudno o kontrolę podaży. Przyszły rok może być niezwykle trudny dla deweloperów.

Publikacja: 26.12.2022 21:00

Sprzedaż mieszkań w 2022 się załamała. Najtrudniejszy rok w historii?

Foto: Adobe Stock

Sprzedaż mieszkań w 2022 r. się załamała. Otodom Analytics podaje (dane na koniec listopada), że w siedmiu największych miastach sprzedano 37,3 tys. nowych lokali, podczas gdy w całym 2021 r. 65,7 tys. To efekt zapaści na rynku kredytów hipotecznych po serii podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF, według której banki, licząc zdolność kredytową klientów, do bieżącej stopy doliczają 5 pkt proc. Jeśli dostęp do tanich kredytów nie zostanie odblokowany, poprawy nie będzie.

Przed świętami rząd ogłosił prace nad programem kredytów „na 2 proc.”. Kupującym swoją pierwszą nieruchomość (limit wieku kredytobiorcy: 45 lat) państwo dopłacałoby do kredytów przez dziesięć lat. Program miałby wejść w życie w III kw. 2023 r. Problemem pozostaje zdolność kredytowa klientów liczona z uwzględnieniem rat kredytu bez rządowej dopłaty.

Nowy program popytu na mieszkania specjalnie nie ożywi. Część klientów może nawet odkładać zakupy, oczekując na tańsze finansowanie.

Realne spadki

Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon.pl i Gratka.pl, ocenia, że przyszły rok, a na pewno jego pierwsza połowa, będzie kontynuacją obecnych trendów. – Grono klientów, którzy mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania, pozostanie mocno ograniczone, a ofert sprzedaży będzie powoli przybywać – przewiduje. Kto będzie chciał sprzedać mieszkanie, będzie musiał iść na ustępstwa. Korekty cen już zresztą widać.

Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości, zaznacza, że realnie mieszkania tanieją. – Z powodu inflacji wartość pieniądza jest coraz niższa – wyjaśnia. – Widać także nominalne spadki cen, zwłaszcza większych lokali.

Zdaniem ekspertki kierunek zmian cen mieszkań może zależeć od rynku. Ocenia, że lekkie spadki są bardziej prawdopodobne na rynku wtórnym, na którym trudno o kontrolę podaży.

Czytaj więcej

Budowa domu nieco tańsza. Ostrożne kalkulacje na drugą połowę 2022

Deweloperzy, żeby utrzymać ceny, ograniczają nowe inwestycje. W cennikach wielkich zniżek nie widać. Np. w Warszawie, jak podaje RynekPierwotny.pl, w listopadzie 2021 r. średnia cena mkw. lokali wynosiła 12 tys. zł, we wrześniu br. było to już ponad 13,4 tys. W październiku ceny spadły do ok. 13,3 tys. zł za mkw., utrzymując ten poziom także w listopadzie br.

Cash is king

– Jeśli w otoczeniu rynku nie nastąpią wyraźnie pozytywne zmiany, to 2023 r. dla polskiej branży deweloperskiej będzie najtrudniejszym okresem w historii – uważa Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący strategicznego panelu doradczego JLL. – Na wyzwania, które przyniósł 2022 r., branża zareagowała dość spokojnie, wykazując się sporą elastycznością i niechęcią do podejmowania pochopnych decyzji.

Ekspert potwierdza, że spadek sprzedaży dotknął najmocniej tych segmentów rynku i lokalizacji, gdzie dotychczas dominowali klienci korzystający z kredytów. Trend może być kontynuowany w 2023 r.

– Tam, gdzie zakupy finansowano gotówką, sprzedaż spadła mniej. Jak w każdym kryzysie znów okazało się, że cash is king – twierdzi Kirejczyk.

Spadków cen nie spodziewa się Ewa Palus z Rednet Property Group. – Na początku 2023 r. ich poziom może być stabilny. W drugiej połowie roku mieszkania mogą zdrożeć ze względu na kurczącą się ofertę i wyższe niż rok czy dwa lata temu koszty działalności deweloperskiej – mówi. – Ceny lokali w nowych etapach osiedli już są wyższe – zauważa.

A Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics, komentuje, że na ceny oddziaływać będzie kilka czynników. – Najbardziej istotnym jest to, co dotyka wszystkich: inflacja. Koszty materiałów budowlanych i produkcji elementów takich jak np. elementy szklane są ściśle związane z kosztami energii i paliw. Przy wzroście kosztów finansowania inwestycji oraz konieczności zaangażowania środków własnych i stworzenia poduszki finansowej na wypadek dalszych potencjalnych zmian deweloperzy nie będą skłonni do obniżek w już realizowanych inwestycjach – mówi.

Sprzedaż mieszkań w 2022 r. się załamała. Otodom Analytics podaje (dane na koniec listopada), że w siedmiu największych miastach sprzedano 37,3 tys. nowych lokali, podczas gdy w całym 2021 r. 65,7 tys. To efekt zapaści na rynku kredytów hipotecznych po serii podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF, według której banki, licząc zdolność kredytową klientów, do bieżącej stopy doliczają 5 pkt proc. Jeśli dostęp do tanich kredytów nie zostanie odblokowany, poprawy nie będzie.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Budownictwo
Silna grupa z dużymi możliwościami
Budownictwo
Gwałtowny skok rezerwacji nowych mieszkań. Polacy ruszyli do biur nieruchomości
Budownictwo
Ceny materiałów budowlanych nadal spadają
Budownictwo
Ceny mieszkań doszły do sufitu? Sprzedający liczą na kolejne zwyżki
Budownictwo
Spadają ceny materiałów budowlanych. Co potaniało najbardziej?