Coliving nie tylko dla młodych

Ekonomia współdzielenia dóbr i usług kształtuje kolejne obszary życia. Coworking, czyli praca pod jednym dachem, na dobre zadomowił się na rynku biurowym. W handlu pojawia się co-retailing w postaci modnych hal z gastronomią czy modelu store in store, a więc podnajmowania powierzchni mniejszym markom przez bardziej rozpoznawalnych najemców.

Na rynek coraz śmielej wkracza też coliving, zazwyczaj kojarzony z najmłodszymi pokoleniami. Eksperci Cushman & Wakefield w raporcie „Co-living – nowa era na inwestycyjnym rynku nieruchomości w Polsce" wyróżnili kilka rodzajów „wspólnot mieszkaniowych".

Po pierwsze, to młodzi profesjonaliści – osoby, które niedawno zaczęły pracę bądź często zmieniają miejsce pobytu, które nie chcą niczego posiadać, a tym bardziej na kredyt. To dla nich powstają obiekty przypominające akademiki – z niewielką przestrzenią zapewniającą prywatność oraz rozbudowanymi częściami wspólnymi i dodatkowymi usługami. W Polsce takie inwestycje szykują niemieckie firmy Vonder i Medici, a także fińskie YIT.

Eksperci C&W patrzą na coliving szerzej, zaliczając do niego także prywatne akademiki i domy seniora. Graczy budujących dla studentów jest nad Wisłą wielu, to m.in. Golub GetHouse, Griffin Real Estate, Gent Holding czy BaseCamp.

Budownictwo senioralne jest najsłabiej rozwinięte. W zasadzie jedynym instytucjonalnym graczem jest Orpea prowadząca domy opieki oraz apartamenty w formule assisted living.

Perspektywy rozwoju tych nisz rynkowych są, zdaniem ekspertów, obiecujące.

– Udział milenialsów w ogólnej liczbie pracujących będzie się zwiększać, w Polsce przybywa też studentów i turystów. Coraz większy odsetek społeczeństwa będą stanowić seniorzy – podkreśliła Małgorzata Dziubińska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynkowych w C&W, podczas prezentacji raportu.

Banki powoli przekonują się do nisz

Ponieważ rynek dopiero raczkuje, przed inwestorami stoi mnóstwo wyzwań. Nic dziwnego, że za projekty w Polsce biorą się gracze z dużym doświadczeniem, a nierzadko zapleczem finansowym.

– Coliving to zjawisko na naszym rynku nowe, a więc banki oceniają ten sektor jako obarczony średnio wysokim ryzykiem, jeśli chodzi o udzielanie kredytów – powiedziała Mira Kantor-Pikus, partner w dziale doradztwa kapitałowego, dłużnego i alternatywnych inwestycji w C&W. – Instytucje finansowe chętnie pożyczają na budowę biur czy magazynów, bo tam umowy najmu są długoterminowe, co zapewnia stabilny wpływ gotówki – dodała.

W finansowanie nisz zaangażował się m.in. Santander Bank Polska, który udzielił kredytu na budowę akademika LivinnX w Krakowie (Golub GetHouse).

– Mocno się przyglądamy rynkowi. Mamy pierwsze projekty finansowania akademików, rozmawiamy o typowym colivingu. Z naszego punktu widzenia kluczowa jest lokalizacja inwestycji, a także koncepcja, jaką ma inwestor, i doświadczenie. Oczywiście, łatwiej jest, kiedy inwestor może pokazać historię dokonań, a także ma zaplecze finansowe – powiedziała Elżbieta Chmielowska, menedżer zespołu w Santander Bank Polska.

Marcin Panek, dyrektor ds. zasobów kapitałowych w Golub GetHouse, podkreślił, że przekonanie banków do udzielenia kredytów jest dużym wyzwaniem. W przypadku biur pożyczki uruchamiane są wraz z osiągnięciem stosownego progu umów przednajmu. W przypadku akademika kredyt zaciągany jest na etapie niewynajętej powierzchni.

– Na szczęście coraz więcej banków jest otwartych na tego rodzaju projekty. Część się zastanawia, czy wykładać pieniądze na kolejny biurowiec, czy może spojrzeć na inną klasę aktywów. Ekonomika akademików, ale i mieszkań na wynajem czy dla seniorów, jest taka sama, jak w przypadku biur: obiekt ma przynosić przychody z najmu i zwiększać wartość – powiedział Panek. – Kluczowa jest lokalizacja, koszt zakupu gruntu, a także odpowiednie zaprojektowanie i zarządzanie, ponieważ o atrakcyjności świadczą opinie użytkowników. Opinie budują wartość – dodał.

Nieruchomości alternatywne coraz częściej są na radarach inwestorów.

– W zeszłym roku wyszliśmy z krakowskim akademikiem na rynek, by zbadać zainteresowanie. Oferty złożyły te same fundusze, które kupują biurowce – głównie niemieckie, ale i belgijskie czy amerykańskie. Fundusze potrzebują jednak skali. To co najmniej 400 łóżek. Dobrze działające akademiki są postrzegane jako nieruchomości o relatywnie niskim ryzyku, m.in. dzięki dużej dywersyfikacji najemców – powiedział Panek. Zapowiada się, że krakowski akademik zostanie sprzedany przy stopie kapitalizacji (yield) rzędu 2 proc., podczas gdy dla najlepszych biur to 4–5 proc. (im niższy yield, tym lepiej).

Seniorzy też chcą się socjalizować

Międzynarodowa Orpea weszła do Polski w 2016 r., przejmując działającą przez dwie dekady sieć Medi-System.

– Zależy nam na zmianie postrzegania takich obiektów. W Polsce mają one niestety bardzo negatywne konotacje, a społeczeństwo się starzeje i znaczenie tego typu usług będzie rosło – wskazała Beata Leszczyńska, prezes Orpei. – Do apartamentów assisted living wprowadzają się seniorzy w wieku około 75 lat, do domów opieki 82-latkowie. 80 proc. naszych najemców to kobiety. Dla starszych ludzi przebywanie wśród innych osób jest bardzo ważne – dodała.