Najemcy czekają w kolejce i słono płacą

Coraz trudniej wynająć biuro w atrakcyjnym budynku. I to nie tylko w Warszawie, gdzie wskaźnik wolnych powierzchni spadł pod koniec III kwartału 2007 r. do poziomu 3,6 proc., lecz równie ciężko o nowoczesne lokum w innych miastach, gdzie wskaźniki nie przekraczają 2 proc.

– Większość wolnych biur znajduje się w obiektach niższej klasy – mówi Joanna Mroczek z CB Richard Ellis. Najemcy podpisują więc coraz częściej umowy pre-let, które dotyczą biurowców znajdujących się dopiero w budowie.

Ta sytuacja odbija się na czynszach. W stolicy notuje się już rekordowe stawki sięgające nawet 30 euro za 1 mkw. Średnio najem, w zależności od miasta, podrożał w ciągu roku o 10 – 30 proc. I nic nie wskazuje na to, że ceny spadną. Wręcz przeciwnie – w ciągu najbliższych trzech lat biura mogą jeszcze zdrożeć. – Na wysokość stawek najmu będzie miała wpływ nie tylko dostępność nowych powierzchni, ale także popyt oraz koszty budowy – mówi Alicja Sitkowska z Cushman & Wakefield.

Poza Warszawą najwięcej firm otwiera swoje biura w Krakowie i we Wrocławiu, wynajmując niemal wszystko, co jest do wzięcia. Najniższy współczynnik wolnej powierzchni jest obecnie w Krakowie, gdzie poza lokowaniem tzw. centrów BPO (Business Process Offshoring), międzynarodowe korporacje, m.in. IBM, Motorola, Delphi i Pliva, decydują się na otwieranie ośrodków badawczo-rozwojowych. Sytuacja ta zmieni się dopiero w przyszłym roku, gdyż, jak podaje Paweł Skałba z Colliers International, w tym mieście do końca 2007 r. nie powstanie żaden budynek biurowy.

Rośnie też zainteresowanie innymi miastami. Firmy poszukują biur w Łodzi, Trójmieście, Katowicach czy Poznaniu. Szukają długo, gdyż w każdym z tych miast brakuje nowoczesnych obiektów. – Inwestorzy, którzy chcą przenieść do Polski swoją działalność, nie są skłonni do podpisywania umów pre-let, jeżeli budynek nie jest w trakcie budowy, a z kolei taka umowa jest często warunkiem rozpoczęcia inwestycji – zauważa Joanna Mroczek.

Deweloperzy zachęceni dużym popytem projektują i realizują sporo budynków. Jak szacują analitycy, do końca 2009 r. powstanie ok. 1,7 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w całym kraju, najwięcej w Warszawie, najmniej w Poznaniu. Do najbardziej aktywnych deweloperów można zaliczyć Ghelamco, GTC, Skanska, Echo Investment, Reinhold czy GD&K Group. Dla przykładu, spółka GTC do tej pory zainwestowała w budowę biurowców ok. 200 mln euro. Planuje wydać ok. 500 mln euro. – Rynek warszawski należy dziś do wynajmujących. Inne duże miasta Polski również są atrakcyjne, głównie dzięki popytowi na powierzchnię biurową ze strony zagranicznych firm usługowych. Taka sytuacja może trwać jeszcze przez trzy lata – mówi Mariusz Kozłowski z GTC.

Spółka Echo, która w Warszawie do tej pory zbudowała dwa biurowce oraz zakupiła i wyremontowała trzeci, pracuje obecnie nad kolejnymi dziewięcioma, które będą miały w sumie 270 tys. mkw., w kilku stolicach regionów Polski.

Do gry przystępują nowi deweloperzy – m.in. Polnord, spółka, która, poza budową swojej własnej siedziby, nie zajmowała się projektami biurowymi, dziś stawia park technologiczny w warszawskim miasteczku Wilanów o powierzchni 150 tys. mkw. – Koszt to 1 mld zł, a planowane przychody z tej inwestycji szacowane są na 1,5 mld zł – mówi Wojciech Ciurzyński, prezes Polnordu. Spółka w przyszłym roku rusza z budową kolejnego biurowca (10 tys. mkw.), tym razem w Gdańsku.

Rynek biur przyciąga również fundusze inwestycyjne – Warszawa konkuruje z powodzeniem z czeską Pragą czy Budapesztem – twierdzi Rafał Mateusiak, dyrektor zarządzający BPH Funduszem Inwestycyjnym Zamkniętym Sektora Nieruchomości. Fundusz do tej pory kupił dwa biurowce za prawe 90 mln zł.

Zdaniem Mateusiaka zakupy nieruchomości są coraz bardziej popularne, gdyż zmniejsza się oprocentowanie lokat. – Duży popyt sprawia, że inwestycja w atrakcyjny biurowiec daje właścicielom możliwość uzyskiwania z czynszów stałych dochodów – dodaje.

Budowa i wynajem biurowców to coraz popularniejsza forma inwestowania kapitału. Stopy zwrotu są obecnie na poziomie 6 – 8 proc. rocznie, czyli prawie dwa razy wyższa niż w Europie Zachodniej. Inwestowaniu sprzyja bardzo duży popyt najemców na biura, szczególnie te spełniające wysokie standardy. W większości miast coraz bardziej odczuwalny jest niedostatek nowoczesnych lokali, co powoduje wzrost stawek najmu oraz zwiększenie rentowności nowych budynków. Popyt na biura jest największy w średnich i dużych aglomeracjach, czyli miastach powyżej 200 tys. mieszkańców.