W branżowej mowie komunikatów towarzyszących transakcjom czasem można znaleźć podkreślenie, że nieruchomość została sprzedana „na bardzo niskim yieldzie" i jest to powód zadowolenia sprzedającego.
W raporcie analitycznym na temat jednego z giełdowych deweloperów komercyjnych czytamy zaś o „sprzyjającej sytuacji rynkowej, która obejmuje spadające yieldy".
Czym jest stopa kapitalizacji
– Yield to stopa kapitalizacji, a zatem stopa procentowa, którą kapitalizuje się dochód, by oszacować wartość nieruchomości. Kapitalizuje, a zatem dzieli – wyjaśnia Radosław Świątkowski, partner zarządzający Reino.
– Przy wycenie nieruchomości stopa, którą kapitalizujemy dochód, znajduje się w mianowniku ułamka, a dochód w liczniku. Im niższy yield, tym wyższy wynik dzielenia, czyli wartość nieruchomości – dodaje ekspert.
Zatem im niższa stopa kapitalizacji, tym więcej za nieruchomość uzyskał sprzedający w relacji do generowanych przez obiekt czynszów.
– Z punktu widzenia inwestora yield to w uproszczeniu oczekiwana stopa zwrotu brutto z inwestycji w nieruchomość. Im niższa stopa kapitalizacji, tym niższa oczekiwana rentowność. Dla tej samej kwoty dochodu z najmu niższa oczekiwana rentowność wiąże się z wyższą wyceną tego dochodu, tzn. z wyższą wartością nieruchomości – mówi Radosław Świątkowski.
Przykład? Roczny dochód netto z wynajmu nieruchomości wynosi 1 mln euro. Jeżeli inwestor oczekuje stopy zwrotu 10 proc., nieruchomość zostaje przez niego wyceniona na 10 mln euro. Jeśli oczekiwana rentowność wynosi 5 proc., nieruchomość ma dla niego wartość transakcyjną na poziomie 20 mln euro. Yield definiuje zatem oczekiwany okres zwrotu inwestycji. 10 proc. oznacza, że nominalnie inwestycja zwraca się w dziesięć lat, a 5 proc. to zwrot w dwadzieścia lat.
– Oczywiste jest również, że określanie rentowności nie jest dowolne, a wynika z sytuacji rynkowej. Stopy procentowe mają znaczenie, ale nie ma oczywistej zależności między stopami procentowymi a stopami kapitalizacji. Kluczowa jest rentowność z inwestycji stanowiących alternatywę dla nieruchomości – mówi Świątkowski.
– Im większy popyt na stały dochód z nieruchomości, tym cena tego dochodu wyrażona stopą kapitalizacji jest wyższa. A cena jest wyższa, gdy stopa kapitalizacji maleje. Przy dużym popycie inwestorzy są zmuszeni przez rynek do akceptowania niższych oczekiwanych stóp zwrotu, czyli dłuższego okresu zwrotu zainwestowanych środków – wskazuje partner zarządzający Reino.
Zaznacza przy tym, że yield jest zatem kształtującą się na rynku ceną stałego dochodu z nieruchomości, a kształtowanie się rynkowego poziomu stopy kapitalizacji podlega tym samym prawom popytu i podaży, jak kształtowanie się każdej innej ceny, w szczególności innego rodzaju dochodów pieniężnych.
– Przykładowo, jeśli obligacje są postrzegane jako bezpieczne, a popyt znacząco przewyższa podaż, emitent może obniżyć oprocentowanie, co oznacza, że inwestor musi zaakceptować niższą rentowność. Stawka oprocentowania obligacji jest jak stopa kapitalizacji, a kupon (odsetki – red.) jak stały dochód z nieruchomości – porównuje Świątkowski.
Podkreśla, że ważna jest także premia za ryzyko. Dlatego ten sam 1 mln euro czynszu rocznie z wynajętego biurowca ma inną cenę na dojrzałym i stabilnym rynku, inną na rynkach postrzeganych jako bardziej ryzykowne.
– Jeżeli dla podobnego biurowca przynoszącego ten sam dochód z najmu yield w Niemczech jest niższy niż w Polsce, a w Warszawie niższy niż w Krakowie, to różnica wynika właśnie z zależności popytowo-podażowych i oceny ryzyka – wyjaśnia Świątkowski.
– Jeśli wśród zagranicznych inwestorów jest w Polsce dużo funduszy niemieckich, to wynika to głównie ze sposobu postrzegania naszego rynku. Inwestorzy ci mają do nas blisko, znają nas dobrze, wliczają mniejszą premię za ryzyko. A jest to wyłącznie kwestia postrzegania ryzyka. Przy stopie kapitalizacji 6–8 proc. ten sam dochód kupują przecież istotnie taniej niż na swoim rynku – podsumowuje.
Taniej niż w Berlinie
Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej PwC, polski rynek nieruchomości komercyjnych będzie dalej dojrzewał i zbliżał się do zachodnioeuropejskich w zakresie yieldów, wartości i liczby transakcji.
Najniższa stopa z inwestycji w najatrakcyjniejsze biurowce w Warszawie sięga 4,5 proc. (przy średniej 6 proc.), w Krakowie 5,7 proc. (przy średniej 6,5 proc.), a we Wrocławiu 5,9 proc. (przy średniej 7 proc.).
Dla porównania – w Berlinie to odpowiednio 2,8 i 3,6 proc., 3,4 i 4,1 proc. w Dusseldorfie, a w Kolonii 3,6 i 4,7 proc. W Szwajcarii: 2,5 i 3 proc. w Zurychu, a 2,5 i 3,1 proc. w Genewie.
Ankietowani przez PwC inwestorzy i deweloperzy spodziewają się stabilizacji stóp w tym roku. Ich zdaniem wzrost nastąpi dopiero w dłuższej perspektywie.
