Inwestycje w centra handlowe

Centra handlowe to doskonały wyznacznik zmian, jakie – zwłaszcza w minionych dwóch dekadach – zaszły w branży handlowej. Ich liczba przekracza już 400 i wciąż powstają nowe. Jednak te już działające czeka w najbliższym czasie prawdziwa walka o pozycję na rynku. Według firmy doradczej Colliers przełomowy będzie przyszły rok.

– W strukturze wiekowej polskich centrów handlowych tych mających więcej niż 15 lat nie jest za wiele, ale sytuacja mocno się zmieni już na koniec 2015 r. Wtedy już co czwarte centrum przekroczy ten próg wiekowy – mówi Marta Machus-Burek, dyrektor ds. strategii handlowych w dziale doradztwa i rozwoju projektów inwestycyjnych w Colliers International.

W sumie niemal co drugi obiekt będzie miał już ponad dziesięć lat – czyli wkroczy w wiek, w którym wymaga ponownych inwestycji, i to często na dużą skalę. Mowa o ponad 200 obiektach, więc nawet bardzo ostrożne szacunki branżowych analityków wskazują, że w sumie na odbudowę pozycji i odświeżenie wizerunku trafi co najmniej 1 mld zł.

– Nawet dla czołowych centrów to bardzo ważne projekty. Czasami w grę wchodzi nawet budowa nowych dróg czy bardzo poważne rozbudowy związane np. z uruchomieniem kina czy sklepu wielkopowierzchniowego. W takich przypadkach mowa jest o dziesiątkach milionów euro – mówi przedstawiciel firmy specjalizującej się w zarządzaniu centrami.

Takie podejście już widać: nawet nienarzekające na brak popularności centra, jak stołeczne Arkadia czy Galeria Mokotów, niedawno gruntownie przebudowywały część gastronomiczną.

– Podstawą jest potencjał lokalizacji: czy centrum ma możliwości rozbudowy, co dzieje się z lokalnymi drogami, uwarunkowaniami planistycznymi etc. – wskazuje Marta Machus-Burek. – Jeśli w ciągu tych lat przez zmiany w infrastrukturze drogowej ruch przeniósł się w inne części miasta, to jest to potężne wyzwanie. Pojedyncze centra w Polsce już szukają innych przeznaczeń niż handlowe lub zupełnie zmieniać się będzie ich funkcja. Staną się np. centrami outletowymi – dodaje.

– Nie będziemy świadkami zamknięć centrów handlowych. To nie jest na rynku częsta praktyka. Starsze centra mają potencjał wykreowania dodatkowej wartości. Zwłaszcza dla inwestorów tworzących specjalnie dedykowane fundusze, których celem jest nabywanie takich aktywów i inwestowanie w przebudowę lub rozbudowę tych obiektów – wskazuje z kolei Fabrice Paumelle, dyrektor działu doradztwa biznesowego na rynkach powierzchni handlowych w BNP Paribas Real Estate w Polsce.

Jak wyjaśnia, kluczem jest znalezienie odpowiedniego sposobu. A poza doświadczeniem czy wiedzą o lokalnych rynkach potrzebny jest oczywiście kapitał. – Należy także pamiętać, że przebudowa czy rozbudowa obiektu i jego repozycjonowanie to zupełnie inne procesy niż budowa nowego – dodaje Fabrice Paumelle.

W rozbudowę podłódzkiego Ptak Fashion City właściciel chce przez dziesięć lat zainwestować w sumie 600 mln euro. Istniejący od niemal 20 lat obiekt przyciąga rocznie 6 mln klientów. Jego właściciel przewiduje, że w ciągu dwóch lat liczba ta może się podwoić.

– Wraz z rozwojem infrastruktury będziemy regularnie zwiększać zatrudnienie. Rozwój obiektu wygeneruje miejsca pracy, co będzie miało duże znaczenie dla regionu i całej gospodarki – mówi Tomasz Szypuła z rady nadzorczej Ptak SA. Firma podaje, że z Ptak Fashion City związanych jest ponad 70 tys. ludzi, a pracę na miejscu znalazło ponad 7 tys.

Dla właścicieli centrów ich wiek nie jest jedynym wyzwaniem. Jak pisaliśmy niedawno w „Rz", liczba klientów w galeriach systematycznie spada. Według badania FootFall Index firmy Experian tak było we wszystkich miesiącach tego roku. A w najgorszym pod tym względem kwietniu klientów było aż o 10 proc. mniej niż rok temu. I choć początek sierpnia wykazuje oznaki odbicia: w ostatnim tygodniu liczba wizyt w ujęciu rocznym spadła o 2,9 proc., ale już tydzień do tygodnia wzrosła o 5,7 proc., to jednak skumulowany wynik od początku roku to spadek o 6,2 proc.