„Mieszkanie bez wkładu własnego” to jeden z filarów Polskiego Ładu. Państwo poprzez Bank Gospodarstwa Krajowego zagwarantuje do 20 proc. kwoty kredytu (do 100 tys. zł). Gwarancje nie są dopłatami. Mają umożliwić zakup mieszkania tym, którzy mając zdolność kredytową, nie mają wkładu. Na 20 tys. zł dopłaty rodzina kredytobiorców może liczyć po urodzeniu się drugiego dziecka. Przy trzecim i kolejnym – na 60 tys. zł.

– Część kupujących tego pomocowego programu bardzo wyczekuje – ocenia Marcin Krasoń z obido.pl. – Ale mogą nie wiedzieć, że raczej z niego nie skorzystają. To nie brak wkładu jest dziś palącym problemem, ale kurcząca się zdolność kredytowa.

Poza limitem

Jakub Łapaj, ekspert kredytowy Lendi, zaznacza, że program ma „odblokować siłę popytową na rynku, która była z niego wykluczona”. Ale, jak mówi, od przyjęcia ustawy dużo się zmieniło. – Podwyżki stóp procentowych i bardziej rygorystyczne zasady liczenia zdolności kredytowej sprawiają, że o finansowanie w banku jest trudniej – potwierdza. Dodaje, że nie wszystkie banki od razu przystąpią do programu. – Część nie podpisała jeszcze umów z BGK. A przedstawiciele rządu sugerują, że trwają prace nad preferencyjnymi warunkami dla kredytów opartych na stałe stopie procentowej – mówi Jakub Łapaj.

Czytaj więcej

Kredyt. KNF zaostrzyła warunki. Zdolność kredytowa Polaków spada

Na razie kupującym mieszkania po ósmej podwyżce stóp NBP do 5,25 proc. i wprowadzeniu nowej rekomendacji KNF (do obowiązującej stopy banki mają doliczać 5 pkt proc. przy liczenu zdolności kredytowej) nie jest do śmiechu. Pośrednicy mówią, że klienci rezygnują z transakcji, bo banki odsyłają ich z kwitkiem. Zdolność kredytowa to zresztą za mało, żeby z programu skorzystać. Trzeba znaleźć mieszkanie, którego ceny metra kwadratowego mieszczą się w limitach. – A to może nie być takie proste – mówi Paweł Komar, prezes Notus Finanse.

Jak liczy Lendi, limit cen mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie wedle pierwszych założeń to niewiele ponad 10 tys. zł/mkw., na wtórnym – blisko 9,3 tys. zł. A średnia cena nowego lokalu w stolicy to 13 tys. zł/mkw. (wg RynekPierwotny), używanego – prawie 11,8 tys. zł (wg Metrohouse). We Wrocławiu pierwotne limity to ponad 8,6 tys. zł/mkw. dla nowych mieszkań (średnia rynkowa: 10,4 tys. zł) i 8 tys. zł dla wtórnego (8,8 tys.). W Krakowie: 8,8 tys. zł/mkw. dla pierwotnego (średnia cena:11,5 tys. zł ) i 8,1 tys. zł dla wtórnego (10,1 tys. zł).

Ostatnio rząd zapowiedział podniesienie limitów. Tym samym pula mieszkań się zwiększy. – Limity cen, podobnie jak w przypadku „Rodziny na Swoim” i „Mieszkania dla Młodych”, opierają się na bardzo niedoskonałym wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, powiększonym o 40 proc. dla lokali z rynku pierwotnego i o 30 proc. – wtórnego. Pierwotnie było to 30 i 20 proc. – tłumaczy Marcin Krasoń. – Problem w tym, że wskaźnik ten nie oddaje sytuacji na rynku. Dostępność mieszkań będzie bardzo różna w poszczególnych miastach, tak jak było z RnS i MdM. Np. w Warszawie dla mieszkań deweloperskich nowy limit wyniesie niemal 10,8 tys. zł. W tej cenie bez większego problemu znajdziemy mieszkania w takich dzielnicach, jak Ursus, Wawer, Białołęka czy Rembertów, ale ktoś szukający lokalu na nieco lepiej skomunikowanym osiedlu, nawet w niektórych rejonach tych dzielnic, będzie miał z tym problem.

Czytaj więcej

Wzrost raty kredytu hipotecznego. Kiedyś 1400, dziś 2500 zł. Co dalej?

Bez gorączki

Dostępność mieszkań „z gwarancją wkładu” na rynku wtórnym analizuje Metrohouse. – Jeżeli weźmiemy pod uwagę wyższe wskaźniki niż początkowo zakładano (1,3 zamiast 1,2), dostępność takich lokali znacznie się zwiększy – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Bogatą ofertę w tych cenach będzie można znaleźć w Zielonej Górze, Bydgoszczy, Opolu, Katowicach i Olsztynie. Najmniej, bo odpowiednio 9 i 10 proc., będzie ich w Krakowie i Warszawie. Program będzie się więc cieszył różnym zainteresowaniem zależnie od lokalnego rynku. Problemu braku zdolności kredytowej nie rozwiąże.

Jańczuk podsumowuje, że program rynku do czerwoności nie rozgrzeje. – Nie ma szczególnie wielu osób, które z utęsknieniem na niego czekają – ocenia.

Deweloperzy szykują ofertę pod nowy program? - Deweloperzy mają ograniczoną możliwość obniżania cen, zwłaszcza w otoczeniu rosnącej inflacji – mówi Jakub Łapaj. – Jest to do zrobienia jedynie z nieruchomościami, których cena jest zbliżona do wartości limitu. Jeżeli jednak mieszkanie kwalifikuje się do programu, to deweloperzy będą to wykorzystywać w akcjach promocyjnych. Oczywiście, każda lokalizacja ma swoją charakterystykę, jednak co do zasady program nie dotyczy centralnych części dużych miast, gdzie ceny mkw. nieruchomości są dużo wyższe – zauważa ekspert Lendi.

Mieszkania, które mieszczą się w limitach, są położone raczej na obrzeżach. - Poza miastami wojewódzkimi dostępność potencjalnych mieszkań i domów jest dużo większa - zaznacza.