fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa

Nie zakłada się jej. Aby powstała, wystarczy dwóch właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej ani swojego odrębnego majątku. Wszystko, co posiada, należy do właścicieli
Zazwyczaj do powołania do życia nowej instytucji niezbędna jest wizyta w sądzie lub w urzędzie. Ze wspólnotami mieszkaniowymi jest inaczej.
Wspólnota powstaje z mocy prawa przede wszystkim w budynku mieszkalnym lub mieszkalno-użytkowym‚ w którym jest przynajmniej dwóch właścicieli. Mogą tworzyć ją osoby, które wykupiły mieszkania komunalne, oraz gmina, do której należy reszta lokali. Na tej samej zasadzie powstanie ona w budynku wybudowanym przez dewelopera. W jej skład wejdą wtedy właściciele lokali, a także deweloper, jeśli nie sprzedał on jeszcze wszystkich lokali i w dalszym ciągu część z nich do niego należy. Wspólnota może istnieć w jednym budynku lub w kilku budynkach znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej. Nie powstanie ona jednak na osiedlu domków jednorodzinnych. Wspólnoty mogą być: małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem lokali, drugie – minimum osiem lokali. To rozróżnienie jest bardzo ważne. Od niego zależy bowiem, jakie stosuje się przepisy. Duże wspólnoty rządzą się ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych: kodeksem cywilnym. Z kolei małe wspólnoty kierują się przepisami o współwłasności kodeksu cywilnego. Wspólnoty liczące powyżej siedem lokali mogą jednak odmienne niż przewidują przepisy, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Można to zrobić tylko w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego. Wspólnota powstaje w celu zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości, a nie lokalami. Każdy właściciel lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej. Jego wielkość powinna być podana w umowie notarialnej i wpisana do księgi wieczystej. Im większy lokal, tym i udział w nieruchomości wspólnej powinien być większy. Właściciele mają kilka sposobów na znalezienie dla niej gospodarza. W dużej wspólnocie oraz w małej, która tak zadecyduje, zarząd można powierzyć w formie aktu notarialnego osobie fizycznej (np. posiadającej licencję zarządcy) lub prawnej (np. spółdzielni mieszkaniowej, deweloperowi) albo wybrać zarząd z osób fizycznych. W małych wspólnotach zarządzają sami właściciele, chyba że postanowią inaczej. Wspólnota nie ma osobowości prawnej. Ale, tak jak osoba prawna, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Z tych powodów często nazywa się ją ułomną osobą prawną. Wspólnota nie posiada odrębnego majątku, cały jej majątek należy do poszczególnych właścicieli lokali. Z tego powodu nabywanie praw przez wspólnotę oznacza nabywanie praw przez wszystkich właścicieli. Podobnie jest z zobowiązaniami. W praktyce przysparza to problemów. Wielokrotnie zajmował się tym Sąd Najwyższy. Wydał on kilka orzeczeń rozstrzygających, czy wspólnota może posiadać własny majątek. W swojej uchwale z 24 listopada 2006 r. wyjaśnił, że wspólnota mieszkaniowa nie może mieć majątku własnego, odrębnego od majątku członków-właścicieli poszczególnych lokali (sygn. III CZP 97/06). Prawa i obowiązki właścicieli - Właściciel mieszkania płaci opłaty za swoje mieszkanie oraz opłaca koszty zarządu nieruchomością wspólną. - O losach swojej współwłasności decyduje razem z innymi członkami wspólnoty w formie uchwał. Głosuje się udziałami (z pewnymi wyjątkami). - Przepisy dają właścicielom prawo do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Poza tym każdemu z nich przyznaje prawo kontroli działalności zarządu. Nie ma jednak żadnego przepisu, który wyjaśniałby, na czym polega ta kontrola. - Każdy właściciel powinien mieć prawo wglądu do dokumentacji wspólnoty oraz informacji o działalności zarządu. wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA