Nieruchomości

Skutki braku umowy notarialnej z deweloperem

Zawarcie umowy deweloperskiej bez notariusza nie unieważnia jej, ale klient nie może dochodzić sądownie przeniesienia własności lokalu
Wywołuje natomiast wszelkie skutki zobowiązaniowe w niej określone, takie jak finansowe rozliczenia inwestycji, w szczególności np. na wypadek odstąpienia od umowy. To wniosek z wtorkowego wyroku Warszawskiego Sądu Apelacyjnego.
Kwestia ta pojawiła się w sprawie, jaką DOM Development SA wytoczył swym byłym klientom, małżonkom Ewie i Marcinowi G. Zawarli oni z tym deweloperem umowę o wybudowanie mieszkania, wyodrębnienie go i przeniesienie własności na nich. Budowę finansowano z kredytu bankowego (denominowanego we frankach szwajcarskich) udzielonego kupującym, którego spłatę deweloper poręczył. Państwo G. najwyraźniej się przeliczyli z możliwościami finansowymi, nie spłacali rat, więc bank kredyt im wypowiedział, następnie także deweloper wypowiedział im umowę deweloperską. Powstała kwestia rozliczeń: wzrósł kurs franka i deweloper jako poręczyciel musiał wyrównać bankowi różnice kursowe (wraz z innymi opłatami -32 tys. zł). Pełnomocnik pozwanych adw. Agnieszka Winiarska argumentowała przed Sądem Apelacyjnym, że umowa deweloperska niepotwierdzona notarialnie była nieważna, a nieważna umowa nie może rodzić roszczeń. Ponadto kredyt był denominowany w obcej walucie (choć wypłacany w złotych), nie było więc żadnych podstaw, by płacić różnice kursowe.
Dlaczego nieważna? Zgodnie z art.1 58 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (to samo dotyczy umowy przenoszącej własność). Umowa deweloperska ma zaś w sobie niewątpliwie element przeniesienia własności nieruchomości (w tym wypadku lokalu). Sąd Apelacyjny nie podzielił tego stanowiska. - Niezależnie od tego, czy potraktować ją jako umowę przedwstępną (sprzedaży) czy umowę nienazwaną (nieuregulowaną odrębnie), brak formy notarialnej sprawia tylko, że umowa nie ma tzw. skutku rzeczowego -powiedziała sędzia Wanda Lasocka. -To znaczy kupujący nie może się domagać sądowego zobowiązania dewelopera do przeniesienia własności -w tym zakresie jest bezskuteczna. Jest jednak ważna i zawarte w niej zobowiązania stron są wiążące. Co się tyczy waluty, to umowa nie określała szczegółów rozliczeń, sąd mógł więc w ramach swobody sędziowskiej uznać, że różnice kursowe powinny być uwzględniane -powiedziała sędzia. Wyrok jest ostateczny (sygn. VIACa455/06). Pisaliśmy na ten temat: "Są wątpliwości wokół umowy deweloperskiej", "Prawo co dnia" z 5 września 2006 r.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL