fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Notariusz i pośrednik odpowiadają finansowo za transakcje, które obsługują

Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy
Nieznane, Jerzy Dudek JD Jerzy Dudek
Rz: Wiele osób kupowało mieszkania, a właściwie je rezerwowało, kiedy deweloperzy nie mieli jeszcze pozwoleń na budowę. Umowy rezerwacyjne sporządzali u notariusza, aby powagą jego urzędu je poświadczyć. Potem w większości wypadków okazywało się, że umowa taka ma się nijak do rzeczywistości, bo jeśli udało się uzyskać pozwolenie, to prace przesunęły się znacznie w czasie, a cena wzrosła. Do kogo tacy klienci mogą mieć pretensje: do notariusza, który się podpisał pod niekorzystną dla nich umową, do dewelopera czy do siebie?
Małgorzata Zamorska: W przypadku umów rezerwacyjnych notariusze odpowiadają za ich treść, ale tylko wtedy, gdy są one zawierane w formie aktu notarialnego. Nie ingerują zwykle w treść umowy i akceptują postanowienia podyktowane przez dewelopera, jeśli tylko poświadczają podpisy stron pod umową lub datę zawarcia umowy. Firmują jednak umowę pieczęcią swojej kancelarii...
Niektórzy notariusze z taką samą starannością dbają o treść zapisów w dokumentach, które firmują swoim nazwiskiem, bez względu na to, czy forma aktu notarialnego jest obligatoryjna czy fakultatywna oraz czy chodzi o akt notarialny czy o poświadczenie podpisów stron. Czy zatem można mieć pretensje do notariusza, że jednak nie zwrócił uwagi na jednostronność umowy notarialnej? Nie. Nie zapominajmy bowiem, że notariusz nie jest doradcą prawnym, nie pełni roli reprezentanta jednej ze stron, ma natomiast czuwać, aby zapisy były zgodne z prawem. Notariusz ponosi jednak odpowiedzialność za zgodność umowy z prawem w szerokim tego słowa znaczeniu, ponieważ jego funkcja jest obdarzona przymiotem zaufania publicznego. Jeżeli więc jakąś umowę sporządza, to rzeczywiście powinien weryfikować całość sytuacji. Nie może powiedzieć, że treść umowy w ogóle go nie obchodzi, bo on tej umowy w formie notarialnej nie musiał zrobić, a zrobił, gdyż klient się uparł. W takich wypadkach powinna interweniować właściwa rada izby notarialnej, w której notariusz jest zrzeszony, lub nawet Krajowa Rada Notarialna. Poza tym należy pamiętać, że każdy notariusz posiada obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej i odpowiada za to, co podpisał. A teraz inny przykład nieudanej transakcji: mamy spisany akt notarialny, ale okazuje się, że zgłasza się ktoś, kto twierdzi, że jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, za którą zapłaciliśmy. Co robić w takiej sytuacji? Jeżeli dla nieruchomości jest założona księga wieczysta, w której osoba, z którą zawieraliśmy transakcję, jest wpisana jako właściciel, to działa tu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego nawet jeżeli ten, kto sprzedawał dom czy działkę, nie był pełnym właścicielem, ale był w tej księdze wpisany jako właściciel, a do tego nie było żadnych wzmianek, ostrzeżeń, że są wniesione apelacje, kasacje czy inne zastrzeżenia, transakcja jest ważna, nieruchomość nie może być nabywcy odebrana. Słyszałam o sytuacji, w której małżonek o mało co nie sprzedał sam mieszkania, które nabył w trakcie związku małżeńskiego i trwania wspólności majątkowej. Z niewiadomych przyczyn w księdze wieczystej był wpisany jako właściciel tylko on, bez żony. Prawnik kupującego ustalił jednak, że sprzedający miał żonę w tym czasie, i wszystko wyszło na jaw. Trudniejsza jest sytuacja, gdy kupujemy nieruchomość bez księgi wieczystej... To bardzo ryzykowne - kupować tylko na podstawie zbioru dokumentów. Np. działki w wielu wypadkach nie mają w ogóle ksiąg wieczystych, a transakcje opierają się wyłącznie na zbiorach dokumentów. Dlatego nie można skorzystać z rękojmi wiary, jaką dają księgi wieczyste. Jeżeli ktoś jest jednak tak odważny i kupi teren na podstawie zbioru dokumentów, wtedy istnieje ryzyko, że pojawi nagle kolejny współwłaściciel z roszczeniami i będzie chciał podważyć transakcję. Nabywca może wprawdzie powoływać się na ogólne przepisy kodeksu cywilnego o wadach prawnych rzeczy zbywanej, ale będzie się musiał sporo natrudzić, żeby dojść swoich racji. Wiele mieszkań spółdzielczych własnościowych, jeżeli nie były kupowane za pieniądze z kredytu, także nie ma księgi wieczystej. Księgi wieczystej nie mają często i inne nieruchomości. Czego dopilnować, aby transakcja była bezpieczna? Aby podwyższyć bezpieczeństwo transakcji, warto podpisać umowę przedwstępną i jako warunek zawarcia umowy ostatecznej, przyrzeczonej, wpisać, że sprzedający w określonym czasie założą księgę wieczystą i że zostaną do niej wpisani jako właściciele. Zwykle w ciągu dwóch miesięcy księgę wieczystą udaje się założyć. A tyle też trwają formalności kredytowe i przygotowania do przeprowadzki, więc jest to możliwe do realizacji. Notariusze też często doradzają takie wyjście, gdyż wiedzą, że jeżeli transakcja zostanie przeprowadzona na podstawie zbioru dokumentów, to później oni też mogą mieć problem, gdy np. pojawią się komplikacje przy wpisaniu kupującego do nowo założonej księgi wieczystej bądź gdy znajdzie się inny właściciel lub współwłaściciel mieszkania. Kupujemy działkę. W ciągu kilku miesięcy po transakcji kawałek terenu zostaje odebrany pod drogę czy pod inną inwestycję celu publicznego. Co wtedy może kupujący? Da się unieważnić transakcję? Kupujący, sprawdzając stan prawny nieruchomości, musi dołożyć staranności, aby sprawdzić, w co inwestuje. Jak daleko ta staranność ma sięgać? Musimy spojrzeć na te przepisy, które mówią, do którego momentu powinniśmy zbadać transakcję i intencję sprzedającego, żeby wiedzieć, czy możemy mieć do niego jakieś pretensje w przyszłości. Teoretycznie sprzedający jest odpowiedzialny za to, aby rzecz, którą sprzedaje, nadawała się do umówionego użytku, aby miała wszystkie cechy, o których istnieniu zapewniał kupującego. Jeżeli sprzedający mówi, że nieruchomość jest wolna od wszystkich obciążeń, ograniczeń, że nie są planowane żadne inwestycje, to wtedy jakby bierze na siebie odpowiedzialność, że gdy coś takiego się pojawi, on może być pociągnięty do odpowiedzialności w ramach odpowiedzialności za wady fizyczne albo nawet prawne sprzedawanej działki. Ale to nie jest odpowiedzialność, która nie ma końca. Jeżeli kupujący słyszał, nawet nieoficjalnie, o wadzie w chwili zawarcia umowy, to nie może mieć pretensji do sprzedającego. Może mieć natomiast pretensje do osoby uprawnionej do pomocy przy takiej transakcji, czyli np. do pośrednika, który go reprezentował. Sprzedający ani pośrednik nie może jednak oczywiście odpowiadać za coś, o istnieniu czego nie mógł wiedzieć, np. o nowych planach drogowych gminy. Ale pośrednicy bardzo często mówią, że oni tylko pośredniczą w podawaniu adresów, a nie są od sprawdzania stanu faktycznego nieruchomości... Takie zachowanie jest niedopuszczalne. Jeżeli pośrednik uczestniczy w transakcji, to on na siebie bierze odpowiedzialność za to, co oferuje. To wynika wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami - takie są obowiązki i rola pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA